ขายคอนโด Belle Grand พระราม 9 ห้อง MZ00844 — 1 ห้องนอน 42 ตร.ม. อาคาร D1 ชั้น 12A ราคา 4,550,000 บาท

เอกสารของห้องระบุว่าไม่มีผู้เช่า นัดดูห้องได้ทุกเมื่อ และพร้อมขาย ข้อมูลชุดนี้ลงวันที่ 31 กรกฎาคม 2569 คือประมาณสองสัปดาห์ก่อนหน้าที่คุณอ่านอยู่ตอนนี้ และเป็นระเบียนที่สดเป็นอันดับ 5 จาก 55 ห้องในสต็อกของผม

สิ่งที่ผมต้องพูดให้ตรงคือ ประโยคนี้ปรากฏด้วยถ้อยคำเหมือนกันเป๊ะใน 23 จาก 55 ห้อง มันจึงเป็นข้อความมาตรฐานของฝั่งผู้ขาย ไม่ใช่ประโยคที่เขียนขึ้นเฉพาะห้องนี้ ผมจะไม่แปลงมันเป็นคำรับประกันว่าห้องว่างแน่นอน ก่อนคุณเดินทางมาดู ผมโทรยืนยันกับเจ้าของให้ฟรี ว่าห้องยังว่างจริง กุญแจอยู่กับใคร และเข้าดูได้วันไหนบ้าง

ผมตอบไม่ได้จากข้อมูลที่ถืออยู่ เพราะเอกสารของห้องนี้ไม่มีตัวเลขค่าเช่าบันทึกไว้เลย ต่างจากห้องอีก 20 ห้องในสต็อกที่ขายพร้อมผู้เช่าและมีค่าเช่าจริงติดมาด้วย เมื่อไม่มีตัวหาร ผมจะไม่พิมพ์เปอร์เซ็นต์ผลตอบแทนออกมาให้คุณเห็น

และผมจะไม่ยืมค่าเช่าของห้องขนาดใกล้กันในโครงการอื่นมาสวมให้ห้องนี้ เพราะค่าเช่าขึ้นกับอาคาร ชั้น ทิศ และชุดเฟอร์นิเจอร์ ตัวเลขที่ยืมมาจะดูน่าเชื่อแต่ผิดได้ง่ายมาก สิ่งที่ผมทำให้ได้คือไปถามอัตราค่าเช่าที่ปิดจริงในโครงการนี้จากนิติบุคคล แล้วส่งช่วงตัวเลขพร้อมบอกว่าอันไหนคือราคาปิดจริงอันไหนคือราคาตั้ง ส่วนวิธีคำนวณให้ถูกตั้งแต่ต้นอยู่ในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า

คิดเป็นราคาต่อตารางเมตรได้ 108,333 บาท ซึ่งเป็นอันดับที่ 9 จากถูกไปแพงในกลุ่มห้อง 1 ห้องนอน 27 ห้องที่ผมถืออยู่ และอันดับที่ 24 จาก 55 ห้องเมื่อรวมทุกขนาด ถ้าเรียงตามราคารวมจากแพงไปถูก ห้องนี้อยู่อันดับ 26 จาก 55 คือกลางตาราง ไม่ใช่ห้องแพงและไม่ใช่ห้องถูกในสต็อกของผม

จุดที่มันชนะชัดคือพื้นที่ต่อบาท ห้อง M04457 ที่ One9Five Asoke-Rama 9 ราคา 4,500,000 บาท ถูกกว่า 50,000 บาท แต่ได้ 25.84 ตารางเมตร ส่วนห้อง MZ05369 ในโครงการเดียวกันขนาด 41 ตารางเมตร ราคา 6,890,000 บาท แพงกว่าห้องนี้ 2,340,000 บาท ทั้งสองห้องนั้นอยู่ในตึกที่เสร็จปี 2565 ส่วนห้องนี้ตึกเสร็จปี 2558 นั่นคือส่วนต่างที่คุณกำลังตัดสินใจแลก ไม่ใช่เรื่องที่ใครถูกใครผิด ตารางเทียบห้อง 1 นอนทุกห้องอยู่ในหน้า คอนโด 1 ห้องนอน

รหัสนี้อ่านสองท่อน D1 คืออาคาร และ 12A คือชื่อชั้นที่ติดป้ายไว้ในอาคารนั้น ผมจะไม่แปลง 12A เป็นเลขชั้นให้คุณในหน้านี้ เพราะที่มาของการติดป้ายแบบนี้และผลของมันต่อกรรมสิทธิ์กับการยื่นกู้ ผมเขียนไว้ครบแล้วในหน้า Belle Grand พระราม 9 ให้อ่านที่นั่นทีเดียวจบ

สิ่งที่เอกสารห้องนี้ไม่ได้บอกและสำคัญกว่าคือ อาคาร D1 วางอยู่ตรงไหนของโครงการ 8 อาคารบนพื้นที่ 18,820 ตารางเมตร ระยะ 356 เมตรถึง MRT พระราม 9 วัดจากตัวโครงการ ไม่ได้วัดจากประตูห้อง ถ้าอาคาร D1 อยู่ลึกเข้าไป คุณต้องบวกเวลาเดินภายในโครงการทุกเที่ยว วันละสองเที่ยว ผมขอผังโครงการให้ได้ และถ้าคุณมาดูห้อง ผมจะเดินจับเวลาจากประตูห้องถึงปากทางเข้าโครงการให้ดูด้วยตาตัวเอง

14 รูปถือว่าเยอะสำหรับสต็อกของผม มีห้องเดียวที่มี 15 รูป และมีอีกสามห้องที่มี 14 เท่ากัน แต่ผมไล่ดูทั้ง 14 รูปแล้วไม่มีรูปไหนเป็นผังห้องเลย ทั้งหมดเป็นรูปถ่ายภายในห้องและพื้นที่โครงการ

ผมจึงตอบไม่ได้ว่าพื้นที่ 42 ตารางเมตรถูกแบ่งอย่างไร ห้องนอนใหญ่แค่ไหน มีระเบียงหรือไม่ และระเบียงนับรวมอยู่ในพื้นที่ที่แจ้งไว้หรือเปล่า สำหรับห้อง 1 นอนที่ใหญ่กว่าค่ากลางของสต็อกอยู่ 9 ตารางเมตร คำถามนี้คือคำถามที่คุ้มค่าที่สุดที่จะถามก่อนเดินทาง ผมขอผังห้องจากเจ้าของหรือนิติบุคคลให้ได้ และผมจะไม่วาดผังเดาให้คุณดูเด็ดขาด

เอกสารของห้องนี้ระบุว่าเป็นกรรมสิทธิ์ต่างชาติ คือผู้ซื้อชาวต่างชาติถือชื่อแบบฟรีโฮลด์ได้ โดยเงินค่าห้องต้องโอนเข้ามาจากต่างประเทศให้ถูกวิธี เพื่อให้ธนาคารออกแบบ FET หรือหนังสือรับรองการโอนเงินจากต่างประเทศให้ตอนโอนกรรมสิทธิ์

แต่โควตา 49% เป็นเรื่องรายห้องและรายอาคาร ไม่ใช่สถานะถาวรของห้อง ทุกครั้งที่มีการซื้อขายในโครงการ สัดส่วนเปลี่ยนได้ ผมจึงขอหนังสือยืนยันจากนิติบุคคลใหม่ทุกครั้งก่อนวางมัดจำ ไม่ใช้ตัวเลขเก่าในแฟ้ม ขั้นตอนและเอกสารทั้งชุดอยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย

เงื่อนไขที่บันทึกไว้คือผู้ซื้อจ่ายค่าโอน 1% ของราคาประเมิน ส่วนที่เหลือเป็นของผู้ขาย และต้องเขียนลงในสัญญาให้ชัด ไม่ใช่ตกลงกันปากเปล่าหน้ากรมที่ดิน ส่วนค่าส่วนกลางของห้องนี้อยู่ที่ 1,260 บาทต่อเดือนตามอัตรา 30 บาทต่อตารางเมตรคูณ 42 ตารางเมตร

ก้อนที่คนลืมบ่อยคือเงินกองทุนส่วนกลางและค่าส่วนกลางล่วงหน้าที่นิติบุคคลเรียกเก็บในวันโอน ซึ่งเป็นคนละก้อนกับค่าโอน และในโครงการอายุสิบปีแบบนี้ ผมจะขอยอดค้างชำระค่าส่วนกลางของห้องนี้ด้วย เพราะยอดค้างของเจ้าของเดิมจะตามมาถึงคุณถ้าไม่เคลียร์ก่อนโอน ผมรวมทุกก้อนเป็นตัวเลขเดียวส่งให้ก่อนนัดวันโอน รายการเต็มถามผมได้