คู่มือผู้ซื้อ · ค่าโอนและขั้นตอนจริง
ค่าโอนคอนโด 2569 คิดยังไง ใครจ่าย และซื้อคอนโดมือสองต้องผ่านกี่ขั้นกว่าจะได้โฉนด
Kim Bangkok Property ปิดดีลคอนโดมือสองในกรุงเทพมาสามปี และคำถามที่ถูกถามมากที่สุดไม่ใช่เรื่องห้อง แต่คือ “วันโอนต้องเตรียมเงินเท่าไหร่” หน้านี้คือคำตอบทั้งหมดในที่เดียว — อัตราค่าธรรมเนียมและภาษีที่กรมที่ดินเก็บจริง ตัวอย่างคำนวณทีละบรรทัดกับห้องราคา 4.50 ล้านบาท เช็กลิสต์เอกสารวันโอน และจุดที่ดีลมือสองพังบ่อยที่สุด
ตอบเองทุกข้อความ ไม่ใช่บอท · ถามเรื่องค่าโอนเฉย ๆ ไม่ซื้อก็ได้
จุดที่คนคำนวณผิดกันมากที่สุด
ค่าโอนคอนโดคิดจากราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาที่คุณตกลงซื้อ
ทุกสัปดาห์มีคนทักมาถามด้วยตัวเลขที่คำนวณมาเอง แล้วเกือบทุกครั้งคำนวณมาผิดแบบเดียวกัน คือหยิบเลข 5.5% ที่เห็นตามเว็บมาคูณกับราคาประกาศของห้อง ได้ตัวเลขหลักแสน แล้วสรุปว่าตัวเองต้องจ่ายเท่านั้น ความจริงมีสองชั้นที่ทำให้ตัวเลขนี้ผิด และทั้งสองชั้นทำให้ตัวเลขจริงต่ำกว่าที่คิดเสมอ
ชั้นที่หนึ่ง — ฐานคำนวณไม่ใช่ราคาขาย
ค่าธรรมเนียมการโอนคิดจาก ราคาประเมินทุนทรัพย์ ที่กรมที่ดินใช้ ไม่ใช่ราคาที่คุณกับเจ้าของตกลงกัน ราคาประเมินของห้องชุดมาจากราคาประเมินต่อตารางเมตรของอาคารนั้นคูณกับเนื้อที่ที่ระบุในโฉนดห้องชุด และมักต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงพอสมควร
คุณจะไม่มีทางรู้ตัวเลขนี้จากประกาศขาย ต้องขอจากสำนักงานที่ดินท้องที่ที่ห้องตั้งอยู่ หรือให้เจ้าของขอมาให้ ก่อนวางมัดจำ ผมขอตัวเลขนี้ให้ลูกค้าทุกครั้งที่ขอได้
ชั้นที่สอง — 5.5% ไม่ใช่บิลของคุณคนเดียว
ตัวเลขราว 5.5% ที่เห็นกันทั่วไปคือ ผลรวมของทุกรายการและทุกฝ่ายรวมกัน ทั้งค่าธรรมเนียมการโอน อากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีหัก ณ ที่จ่าย ซึ่งส่วนใหญ่ของก้อนนี้เป็นภาษีที่เกิดจากรายได้ของ ผู้ขาย ไม่ใช่ของผู้ซื้อ
ในทางปฏิบัติ ผู้ซื้อคอนโดมือสองในกรุงเทพมักรับผิดชอบเพียงครึ่งหนึ่งของค่าธรรมเนียมการโอน 2% บวกค่าใช้จ่ายฝั่งนิติบุคคลและมิเตอร์ ซึ่งรวมกันมักอยู่ราว 1.5% ถึง 3% ของราคาห้อง
ตัวเลขนี้ไม่ใช่คำวินิจฉัย — ราคาประเมินและวิธีคำนวณภาษีแต่ละรายการเป็นอำนาจของเจ้าหน้าที่กรมที่ดินและกรมสรรพากร ตัวเลขที่ผูกพันจริงคือใบประเมินที่ออกให้คุณที่เคาน์เตอร์ในวันโอน ก่อนหน้านั้นทุกตัวเลขคือการประมาณการเพื่อวางแผนเงินเท่านั้น ผมเป็นนายหน้า ไม่ใช่ทนายความหรือที่ปรึกษาภาษี เรื่องที่มีผลผูกพันควรถามสำนักงานที่ดินท้องที่ ทนายความ หรือธนาคารของคุณโดยตรง
อัตราที่กรมที่ดินเรียกเก็บ
ค่าธรรมเนียมและภาษีวันโอนที่กรมที่ดินมีกี่รายการ อัตราเท่าไหร่
วันโอนห้องชุดหนึ่งครั้งมีเงินสี่ก้อนหลักที่ต้องจ่ายให้รัฐ บวกกับค่าจดจำนองอีกก้อนถ้าคุณกู้ธนาคาร ตารางนี้คือรายการทั้งหมดพร้อมอัตรา และธรรมเนียมว่าใครเป็นคนจ่าย ย้ำอีกครั้งว่าคอลัมน์สุดท้ายคือธรรมเนียมตลาด ไม่ใช่ข้อบังคับตามกฎหมาย ทุกช่องต่อรองได้และต้องเขียนลงในสัญญา
| รายการ | อัตรา | คิดจากอะไร | เงื่อนไข | ธรรมเนียมว่าใครจ่าย |
|---|---|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอน | 2% | ราคาประเมิน | เก็บทุกกรณี | แบ่งคนละครึ่งเป็นส่วนใหญ่ |
| อากรแสตมป์ | 0.5% | ฐานที่กรมที่ดินกำหนด | เก็บเมื่อไม่เข้าเงื่อนไขภาษีธุรกิจเฉพาะ | ผู้ขาย |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% | ฐานที่กรมที่ดินกำหนด | ใช้แทนอากรแสตมป์ เมื่อผู้ขายถือครองไม่ถึง 5 ปี | ผู้ขาย |
| ภาษีหัก ณ ที่จ่าย | ขั้นบันได | ราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครอง | เก็บทุกกรณี คำนวณที่เคาน์เตอร์ | ผู้ขาย |
| ค่าจดทะเบียนจำนอง | 1% | วงเงินกู้ | เฉพาะกรณีกู้ธนาคาร | ผู้ซื้อเต็มจำนวน |
| ค่าคำขอ ค่าพยาน ค่าอากรเบ็ดเตล็ด | หลักร้อย | อัตราคงที่ | เก็บทุกกรณี | ผู้ซื้อหรือแล้วแต่ตกลง |
ทำไม 5 ปีถึงสำคัญกับกระเป๋าคุณ
ถ้าผู้ขายถือห้องมาไม่ถึง 5 ปี เขาจะโดนภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แทนอากรแสตมป์ 0.5% ต่างกันเกือบ 3% ของฐานคำนวณ ในห้องราคาหลักล้านนี่คือเงินหลักแสน ผู้ขายที่รู้ตัวว่าโดนก้อนนี้มักตั้งราคาชดเชยไว้ในราคาขาย หรือกดดันให้ผู้ซื้อรับภาระบางส่วน
สิ่งที่คุณทำได้: ถามปีที่ผู้ขายรับโอนห้องมาตั้งแต่ก่อนคุยราคา แล้วใช้เป็นข้อมูลในการต่อรอง
คำว่า “ค่าโอนคนละครึ่ง” ยังกว้างเกินไป
ห้องส่วนใหญ่ที่ผมถืออยู่ระบุเงื่อนไขไว้ว่าค่าโอนคนละครึ่ง แต่คำนี้ในสัญญาต้องขยายให้ชัดว่า “คนละครึ่ง” หมายถึงรายการไหนบ้าง โดยทั่วไปหมายถึงค่าธรรมเนียมการโอน 2% เท่านั้น ส่วนภาษีอีกสามรายการยังเป็นของผู้ขาย
สิ่งที่คุณทำได้: ให้สัญญาไล่รายการเป็นข้อ ๆ พร้อมระบุว่าใครจ่ายรายการใด ไม่ใช้คำรวม ๆ
ต่างชาติจ่ายอัตราเดียวกับคนไทย
ไม่มีอัตราค่าธรรมเนียมหรือภาษีพิเศษสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ ที่ต่างคือเอกสาร ผู้ซื้อต่างชาติต้องมีหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาจากธนาคารในไทย และหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติจากนิติบุคคล ขาดอย่างใดอย่างหนึ่งเจ้าหน้าที่จะไม่จดทะเบียนให้
รายละเอียดทั้งหมด อยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย
อัตราและเงื่อนไขข้างต้นเป็นข้อมูลทั่วไปสำหรับวางแผนงบประมาณ ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี กรณีของคุณอาจมีข้อยกเว้นเฉพาะตัว เช่น ผู้ขายเป็นนิติบุคคล ห้องได้มาจากมรดก หรือมีการโอนระหว่างเครือญาติ กรุณายืนยันกับสำนักงานที่ดินท้องที่หรือทนายความก่อนตัดสินใจ
คำนวณจริงทีละบรรทัด
ลองคิดกับห้อง 4.50 ล้านบาท ว่าผู้ซื้อต้องควักเท่าไหร่ในวันโอน
ตัวเลขลอย ๆ ไม่ช่วยใครวางแผนเงินได้ เลยขอหยิบห้องจริงจากในมือมาคิดให้ดูทั้งกระบวนการ — ห้อง 2 ห้องนอน 60 ตารางเมตร ชั้น 3 ย่านพระราม 9 ตกแต่งครบพร้อมอยู่ ราคาตั้ง 4,500,000 บาท คิดเป็น 75,000 บาทต่อตารางเมตร ค่าส่วนกลาง 40 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เจ้าของรับโอนห้องมาตั้งแต่ปลายปี 2560 และเงื่อนไขในประกาศระบุว่าค่าโอนคนละครึ่ง
วิธีคิดแบบผิด ที่คนทำกันมากที่สุด
5.5% × 4,500,000 = 247,500 บาท
คนส่วนใหญ่หยุดตรงนี้ แล้วสรุปว่าต้องเตรียมเงินสองแสนห้าเพิ่มจากค่าห้อง ผลคือถอยออกจากห้องที่จริง ๆ แล้วซื้อไหว หรือไม่ก็ตั้งงบผิดตั้งแต่ต้น
ผิดสองจุด — ฐานคำนวณควรเป็นราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาขาย และก้อนนี้เป็นของทั้งสองฝ่ายรวมกัน ไม่ใช่ของผู้ซื้อคนเดียว
สมมติฐานที่ใช้ในการคำนวณข้างล่าง
สมมติว่าราคาประเมินทุนทรัพย์ของห้องนี้อยู่ที่ 3,600,000 บาท หรือราว 80% ของราคาขาย ซึ่งเป็นสัดส่วนที่เจอบ่อยในคอนโดกรุงเทพ แต่ เป็นเพียงสมมติฐาน ไม่ใช่ตัวเลขจริงของห้องนี้
เจ้าของถือห้องมาตั้งแต่ปลายปี 2560 ซึ่งเกิน 5 ปีแล้ว จึงเข้ากรณีอากรแสตมป์ 0.5% ไม่ใช่ภาษีธุรกิจเฉพาะ และสมมติว่าผู้ซื้อจ่ายเงินสด ไม่ได้กู้ธนาคาร
| รายการ | การคำนวณ | จำนวนเงิน | ผู้ซื้อจ่าย | ผู้ขายจ่าย |
|---|---|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอน 2% | 2% × 3,600,000 | 72,000 | 36,000 | 36,000 |
| อากรแสตมป์ 0.5% | 0.5% × 3,600,000 | 18,000 | — | 18,000 |
| ภาษีหัก ณ ที่จ่าย | ขั้นบันได ตามปีที่ถือครอง | คำนวณที่เคาน์เตอร์ | — | ผู้ขาย |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ไม่เกิดในกรณีนี้) | 3.3% × 3,600,000 | 118,800 | — | จะเป็นของผู้ขาย ถ้าถือครองไม่ถึง 5 ปี |
| รวมเงินรัฐที่ผู้ซื้อรับผิดชอบ | 36,000 |
| เงินสดที่ผู้ซื้อต้องเตรียมวันโอน | การคำนวณ | ประมาณการ (บาท) |
|---|---|---|
| ครึ่งหนึ่งของค่าธรรมเนียมการโอน | 72,000 ÷ 2 | 36,000 |
| ค่าส่วนกลางล่วงหน้า 1 ปี | 40 × 60 ตร.ม. × 12 เดือน | 28,800 |
| ค่าเปลี่ยนชื่อเจ้าของ / ค่าออกเอกสารนิติบุคคล | ตามระเบียบแต่ละอาคาร | 1,000–5,000 |
| เงินประกันและค่าโอนมิเตอร์ไฟฟ้า–ประปา | ตามอัตราการไฟฟ้า–ประปา | 2,000–4,000 |
| ค่าคำขอ ค่าพยาน ค่าอากรที่สำนักงานที่ดิน | อัตราคงที่ | 100–500 |
| รวมโดยประมาณ (ซื้อเงินสด) | ≈ 1.5% ของราคาห้อง | 68,000–74,000 |
| ถ้ากู้ธนาคาร 70% เพิ่มค่าจดจำนอง 1% | 1% × 3,150,000 | +31,500 |
ตัวเลขขยับได้แค่ไหน
ทั้งหมดข้างบนแขวนอยู่กับราคาประเมินสมมติ 3.60 ล้านบาท ถ้าราคาประเมินจริงออกมาเป็น 4.00 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมโอนจะเป็น 80,000 บาท ส่วนของคุณขยับเป็น 40,000 บาท ถ้าออกมา 3.20 ล้านบาท ส่วนของคุณลดเหลือ 32,000 บาท
ช่วงที่ควรเผื่อไว้ในใจจึงเป็นหลักหมื่นต้น ๆ ไม่ใช่หลักแสน นี่คือเหตุผลที่ผมบอกลูกค้าเสมอว่าอย่าตั้งงบพอดีเป๊ะกับราคาห้อง
เงินกองทุนกับค่าส่วนกลางไม่ใช่เรื่องเดียวกัน
เงินกองทุน (sinking fund) เป็นเงินก้อนที่เก็บครั้งเดียวตอนรับโอนห้องจากเจ้าของโครงการครั้งแรก ถ้าคุณซื้อห้องมือสองส่วนใหญ่จะไม่ต้องจ่ายซ้ำ ยกเว้นอาคารที่มีมติที่ประชุมใหญ่ให้เรียกเก็บเพิ่ม
ค่าส่วนกลาง เป็นค่าใช้จ่ายรายเดือนที่จ่ายต่อเนื่อง หลายนิติบุคคลเรียกเก็บล่วงหน้าหนึ่งปีในวันโอน ห้องตัวอย่างนี้คือ 2,400 บาทต่อเดือน ให้โทรถามนิติบุคคลว่าเก็บล่วงหน้ากี่เดือนก่อนนัดวันโอน
อย่าลืมต้นทุนหลังวันโอน
วันโอนจบแล้วยังมีรายจ่ายต่อเนื่อง ค่าส่วนกลางเดือนละ 2,400 บาท ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีตามอัตราของห้องชุดที่อยู่อาศัย ค่าประกัน ค่าซ่อมแซม และช่วงที่ห้องว่างถ้าคุณซื้อไว้ปล่อยเช่า
ถ้าเป้าหมายของคุณคือปล่อยเช่า ตัวเลขค่าเช่าและวิธีคิดผลตอบแทนอยู่ในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า
อ่านตัวอย่างนี้ในฐานะ “วิธีประมาณการ” ไม่ใช่ “จำนวนที่คุณจะจ่าย” — ราคาประเมิน 3.60 ล้านบาทเป็นสมมติฐานเพื่อการสอนวิธีคิดเท่านั้น ตัวเลขที่ผูกพันจริงคือใบประเมินที่เจ้าหน้าที่กรมที่ดินออกให้ในวันโอน ราคาห้องที่ยกมาเป็นราคา ณ กรกฎาคม 2569 และอาจเปลี่ยนแปลงได้ ส่งรหัสห้องที่คุณกำลังดูมาในแชท ผมขอราคาประเมินและตัวเลขจากนิติบุคคลให้ก่อนที่คุณจะวางมัดจำ
ไทม์ไลน์ทั้งดีล
ซื้อคอนโดมือสองตั้งแต่ดูห้องจนถึงรับโฉนด มีกี่ขั้น ใช้เวลาเท่าไหร่
คนที่ซื้อครั้งแรกมักคิดว่าขั้นตอนหนักอยู่ที่การหาห้อง ความจริงคือหาห้องใช้เวลาไม่กี่วัน ส่วนที่กินเวลาคือช่วงระหว่างวางมัดจำกับวันโอน ซึ่งเป็นช่วงรอเอกสารจากคนอื่นทั้งหมด ตารางนี้คือลำดับที่ผมใช้จริงกับทุกดีล พร้อมกรอบเวลาที่เจอบ่อย
| ขั้นที่ | สิ่งที่เกิดขึ้น | สิ่งที่คุณต้องทำ | เวลาโดยประมาณ |
|---|---|---|---|
| 1 | คัดห้องและนัดดูของจริง | บอกงบ ขนาด ทำเล และระยะเดินถึงสถานีที่รับได้ ดูห้องอย่างน้อยสองช่วงเวลา | 3–14 วัน |
| 2 | ตรวจโฉนดห้องชุดและสถานะนิติบุคคล | ขอดูสำเนาโฉนดห้องชุด เช็กชื่อเจ้าของ เนื้อที่ ภาระจำนอง และถามนิติบุคคลเรื่องหนี้ค้าง | 1–3 วัน |
| 3 | ยื่นข้อเสนอและต่อรอง | เสนอราคาพร้อมเงื่อนไขการแบ่งค่าโอนและวันโอนที่ต้องการ เป็นลายลักษณ์อักษร | 1–7 วัน |
| 4 | วางมัดจำและเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย | โอนมัดจำเข้าบัญชีชื่อเจ้าของตามโฉนดเท่านั้น เก็บหลักฐานการโอน และให้ทนายอ่านสัญญาก่อนเซ็น | 1 วัน |
| 5 | ยื่นสินเชื่อ ถ้าใช้เงินกู้ | ยื่นเอกสารรายได้ รอธนาคารประเมินราคาห้องและอนุมัติวงเงิน | 14–45 วัน |
| 6 | โอนเงินเข้าประเทศ ถ้าคุณเป็นชาวต่างชาติ | โอนเป็นสกุลเงินต่างประเทศเข้าบัญชีชื่อคุณเองในไทย แล้วขอเอกสารธุรกรรมเงินตราต่างประเทศจากธนาคารผู้รับเงิน | 3–10 วันทำการ |
| 7 | ผู้ขายขอใบปลอดหนี้จากนิติบุคคล | ตามเรื่องให้ต่อเนื่อง เพราะเป็นขั้นที่ดีลสะดุดบ่อยที่สุด และเอกสารมีวันหมดอายุ | 3–15 วันทำการ |
| 8 | วันโอนที่สำนักงานที่ดิน | ไปพร้อมเอกสารตัวจริง แคชเชียร์เช็ค และไปถึงก่อนเที่ยงเพื่อให้จบภายในวันเดียว | 1–3 ชั่วโมง |
| 9 | รับมอบห้อง โอนมิเตอร์ ลงทะเบียนกับนิติบุคคล | เดินตรวจห้องพร้อมรายการเฟอร์นิเจอร์แนบท้ายสัญญา รับกุญแจและคีย์การ์ด | 1–7 วันหลังโอน |
เช็กลิสต์วันโอน
เอกสารที่ต้องถือไปสำนักงานที่ดินในวันโอน มีอะไรบ้าง
ดีลที่ล่มในวันโอนเกือบทั้งหมดล่มเพราะเอกสารขาด ไม่ใช่เพราะเงินไม่พอ และการกลับมาใหม่หมายถึงนัดคิวใหม่ ออกใบปลอดหนี้ใหม่ และออกแคชเชียร์เช็คใหม่ทั้งชุด เช็กลิสต์นี้ให้ไล่ทีละบรรทัดสองวันก่อนถึงวันนัด
ผู้ซื้อสัญชาติไทยต้องมี
- บัตรประชาชนตัวจริง ไม่หมดอายุ
- ทะเบียนบ้านตัวจริงหรือฉบับที่รับรองแล้ว
- ใบเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล ถ้าชื่อไม่ตรงกับเอกสารอื่น
- ทะเบียนสมรสและหนังสือยินยอมของคู่สมรส ถ้าจดทะเบียนสมรส
- แคชเชียร์เช็คตามยอดและชื่อผู้รับเงินที่ตกลงกันไว้
- สัญญาจะซื้อจะขายฉบับที่เซ็นแล้ว
- หนังสือมอบอำนาจตามแบบของกรมที่ดิน ถ้าให้คนอื่นไปแทน
ผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องมีเพิ่ม
- หนังสือเดินทางตัวจริง
- หลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาที่ธนาคารในไทยออกให้
- หนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติจากนิติบุคคล ยืนยันว่าอาคารยังมีโควตาเหลือ
- เอกสารแปลและรับรอง ถ้าเจ้าหน้าที่ร้องขอ
เงินต้องเข้ามาเป็นสกุลเงินต่างประเทศ เข้าบัญชีในชื่อผู้ซื้อเอง และแลกเป็นเงินบาทในประเทศไทย ถ้าโอนเข้ามาเป็นเงินบาทจากต่างประเทศแล้ว ธนาคารจะออกเอกสารที่กรมที่ดินต้องการไม่ได้
ฝั่งผู้ขายต้องพร้อมด้วย
- โฉนดที่ดินห้องชุด (อ.ช.2) ตัวจริง
- ใบปลอดหนี้ตัวจริงจากนิติบุคคล ที่ยังไม่หมดอายุ
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านตัวจริง
- หนังสือยินยอมคู่สมรส ถ้ามี
- เจ้าหน้าที่ธนาคารผู้ขาย ถ้าห้องยังติดจำนอง
ถ้าเจ้าของตัวจริงไม่มาเอง ให้ตรวจหนังสือมอบอำนาจให้ละเอียดว่าใช้แบบของกรมที่ดินและระบุห้องถูกต้อง เพราะหนังสือมอบอำนาจที่ผิดแบบคือเหตุที่ทำให้ต้องเลื่อนวันโอนบ่อยที่สุด
รายการเอกสารอาจต่างกันตามสำนักงานที่ดินแต่ละแห่งและตามลักษณะของผู้ซื้อผู้ขาย โทรยืนยันกับสำนักงานที่ดินท้องที่ที่ห้องตั้งอยู่ก่อนวันนัดเสมอ และถ้าดีลมีเงื่อนไขซับซ้อน เช่น ซื้อในนามบริษัทหรือมีผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วม ควรให้ทนายความดูแลตั้งแต่ขั้นร่างสัญญา
นาทีต่อนาที
วันโอนที่สำนักงานที่ดินเกิดอะไรขึ้นบ้าง และใช้เวลากี่ชั่วโมง
คนที่ไม่เคยไปมักกังวลกับวันนี้มากที่สุด ทั้งที่จริงเป็นวันที่ตรงไปตรงมาที่สุดในดีล ถ้าเอกสารครบและเงินพร้อม ทุกอย่างจบภายในหนึ่งถึงสามชั่วโมง หัวใจอยู่ที่การไปถึงก่อนเที่ยง เพราะถ้ายื่นคำขอช้าเกินไปอาจข้ามไปวันทำการถัดไป
- กดบัตรคิวและยื่นคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม — ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย หรือผู้รับมอบอำนาจ ต้องอยู่พร้อมกันและยื่นเอกสารตัวจริงพร้อมกัน
- เจ้าหน้าที่ตรวจเอกสาร — โฉนดห้องชุด ใบปลอดหนี้ บัตรประชาชนหรือหนังสือเดินทาง หนังสือยินยอมคู่สมรส และสำหรับผู้ซื้อต่างชาติคือเอกสารธนาคารกับหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติ ขั้นนี้คือขั้นที่ดีลตกม้าตายถ้าขาดอะไรไปแม้แผ่นเดียว
- ประเมินราคาและออกใบประเมินค่าธรรมเนียม — เจ้าหน้าที่ดึงราคาประเมินของห้อง คำนวณค่าธรรมเนียมการโอน อากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีหัก ณ ที่จ่าย แล้วออกใบให้ไปชำระ นี่คือครั้งแรกที่คุณจะเห็นตัวเลขจริง ไม่ใช่ตัวเลขประมาณการ
- ชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน — แต่ละสำนักงานรับวิธีชำระไม่เหมือนกัน บางแห่งรับบัตร บางแห่งต้องเป็นแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายตามที่กำหนด โทรถามล่วงหน้าหนึ่งวันเสมอ
- ส่งมอบเงินค่าห้องให้ผู้ขาย — ทำหลังจากเจ้าหน้าที่ยืนยันว่าจดทะเบียนได้แล้วเท่านั้น ถ้าห้องติดจำนอง เจ้าหน้าที่ธนาคารผู้ขายจะรับเช็คไถ่ถอนและปลดจำนองในวันเดียวกัน
- ลงนามในสารบัญจดทะเบียนและรับโฉนด — ชื่อคุณจะถูกจดหลังโฉนดห้องชุด แล้วคุณรับโฉนดฉบับจริงกลับ ถ้ากู้ธนาคาร ธนาคารจะเก็บโฉนดไว้และคุณได้สำเนากับหนังสือสัญญาจำนองแทน
- เก็บใบเสร็จทุกใบ — ใบเสร็จค่าธรรมเนียม ใบประเมิน และเอกสารธนาคารของผู้ซื้อต่างชาติ ต้องเก็บไว้ เพราะจะใช้อีกครั้งตอนขายต่อและตอนโอนเงินกลับออกนอกประเทศ
เรื่องแคชเชียร์เช็คที่พลาดกันบ่อย — สั่งซื้อจากธนาคารล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งวันทำการ ชื่อผู้รับเงินต้องตรงกับชื่อเจ้าของตามโฉนดทุกตัวอักษร และควรแยกเป็นหลายใบตามผู้รับ ไม่ใช่ใบเดียวก้อนใหญ่ ถ้าเขียนชื่อผิด ธนาคารส่วนใหญ่ยกเลิกและออกใหม่ให้ในวันนั้นไม่ทัน สอบถามเงื่อนไขการออกและการยกเลิกกับธนาคารของคุณก่อนถึงวันนัด
ก่อนปากกาแตะกระดาษ
สัญญาแบบไหนที่คุณไม่ควรเซ็น และข้อไหนต้องเขียนเพิ่ม
มัดจำคือจุดที่อำนาจต่อรองของคุณสูงที่สุด และหลังจากนั้นมันจะลดลงทุกวัน ทุกอย่างที่คุณอยากได้ต้องอยู่ในกระดาษก่อนที่เงินก้อนแรกจะออกจากบัญชี สัญญาจะซื้อจะขายที่ผมไม่ให้ลูกค้าเซ็นมีลักษณะซ้ำ ๆ ไม่กี่แบบ
ไม่ควรเซ็น ถ้าสัญญามีลักษณะเหล่านี้
เขียนแค่ “ค่าโอนคนละครึ่ง” โดยไม่ไล่รายการว่าหมายถึงค่าธรรมเนียมการโอน อากรแสตมป์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือภาษีหัก ณ ที่จ่าย รายการไหนบ้าง
ไม่ระบุเลขที่ห้อง เลขที่โฉนดห้องชุด และเนื้อที่ตามโฉนด — ตัวเลขต้องตรงกับเอกสารของกรมที่ดิน ไม่ใช่ตรงกับใบโฆษณา
ไม่กำหนดวันโอนเป็นวันที่แน่นอน หรือใช้คำว่าภายในเวลาอันสมควร ซึ่งบังคับอะไรไม่ได้เลย
ไม่มีบทกำหนดเมื่อผู้ขายผิดนัด ทั้งที่ระบุชัดว่าถ้าผู้ซื้อผิดนัดให้ริบมัดจำ
ให้โอนมัดจำเข้าบัญชีที่ไม่ใช่ชื่อเจ้าของตามโฉนด ไม่ว่าจะอ้างเหตุผลอะไรก็ตาม
ข้อที่ควรขอให้เพิ่มเข้าไป
เงื่อนไขสินเชื่อ — ถ้าธนาคารไม่อนุมัติวงเงินภายในวันที่กำหนด ให้คืนมัดจำเต็มจำนวนภายในกี่วัน
เงื่อนไขโควตาต่างชาติ — ถ้านิติบุคคลออกหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติไม่ได้ ให้คืนมัดจำเต็มจำนวน
เงื่อนไขใบปลอดหนี้ — ผู้ขายต้องส่งมอบห้องโดยปลอดภาระค่าส่วนกลางค้างชำระทั้งหมด ณ วันโอน
บัญชีรายการเฟอร์นิเจอร์แนบท้าย — ระบุยี่ห้อและจำนวนของทุกชิ้นที่ตกลงว่าติดมากับห้อง พร้อมภาพถ่ายลงวันที่ ห้องตกแต่งครบที่ไม่มีรายการแนบท้ายคือปัญหาที่รออยู่
สิทธิเข้าตรวจห้องก่อนวันโอน — อย่างน้อยหนึ่งครั้งภายในเจ็ดวันก่อนวันนัด
ผมเป็นนายหน้า ไม่ใช่ทนายความ สิ่งที่เขียนไว้ข้างบนคือรูปแบบปัญหาที่เจอซ้ำ ๆ ในตลาดคอนโดมือสอง ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายสำหรับสัญญาฉบับใดฉบับหนึ่ง ถ้ามูลค่าดีลสูงหรือโครงสร้างการซื้อไม่ธรรมดา ให้ทนายความอ่านสัญญาก่อนเซ็นเสมอ ค่าจ้างทนายอ่านสัญญาถูกกว่าค่าเสียหายจากสัญญาที่เขียนไม่รัดกุมมาก
จากดีลจริง
หกจุดที่ทำให้ดีลคอนโดมือสองพังบ่อยที่สุด
ทุกข้อข้างล่างนี้ผมเคยเจอมาแล้วทั้งหมด และเกือบทุกข้อป้องกันได้ด้วยการถามคำถามเดียวก่อนวางมัดจำ ถ้าคุณกำลังคุยดีลอยู่ ให้ไล่หกข้อนี้ก่อนโอนเงินก้อนแรก
1 · ใบปลอดหนี้ออกไม่ทัน
นิติบุคคลใช้เวลา 3 ถึง 15 วันทำการ และจะไม่ออกให้ถ้าเจ้าของยังค้างค่าส่วนกลาง บางแห่งออกให้เฉพาะวันทำการที่กำหนด และเอกสารมีวันหมดอายุ นัดวันโอนไว้ก่อนแล้วค่อยขอใบคือลำดับที่ผิด
คำถามที่ต้องถามก่อน: เจ้าของค้างค่าส่วนกลางอยู่เท่าไหร่ และนิติบุคคลออกใบให้ภายในกี่วัน
2 · โควตาต่างชาติของอาคารเต็ม
ห้องหนึ่งห้องอาจเคยอยู่ในโควตาต่างชาติ แต่ถ้าอาคารนั้นชนเพดานไปแล้ว นิติบุคคลจะออกหนังสือรับรองไม่ได้ และเจ้าหน้าที่ที่ดินจะไม่จดทะเบียนกรรมสิทธิ์ให้ชาวต่างชาติ แม้จ่ายเงินครบ
คำถามที่ต้องถามก่อน: ขอให้นิติบุคคลยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรว่ายังมีพื้นที่ในโควตาเหลือสำหรับห้องนี้
3 · ค่าส่วนกลางค้างตกมาถึงผู้ซื้อ
หนี้ค่าส่วนกลางผูกอยู่กับห้อง ไม่ได้ผูกกับตัวเจ้าของ ถ้าปล่อยให้โอนไปโดยยังมีหนี้ค้าง คนที่ถูกทวงต่อคือคุณ และนิติบุคคลอาจระงับสิทธิใช้พื้นที่ส่วนกลางจนกว่าจะเคลียร์
คำถามที่ต้องถามก่อน: ขอยอดค้างเป็นลายลักษณ์อักษรจากนิติบุคคล ไม่ใช่คำบอกเล่าจากเจ้าของ
4 · แคชเชียร์เช็คผิดชื่อหรือออกไม่ทัน
ชื่อผู้รับเงินต้องตรงกับชื่อในโฉนดทุกตัวอักษร รวมถึงคำนำหน้าและเว้นวรรค ถ้าผิดต้องกลับไปออกใหม่ที่ธนาคาร ซึ่งแทบไม่มีทางกลับมาทันในวันเดียวกัน
คำถามที่ต้องถามก่อน: ขอสำเนาบัตรประชาชนหรือหน้าโฉนดของผู้ขายไปตรวจสะกดก่อนสั่งเช็คหนึ่งวันทำการ
5 · ราคาประเมินของธนาคารต่ำกว่าราคาซื้อ
ธนาคารปล่อยกู้ตามราคาประเมินของธนาคารเอง ไม่ใช่ตามราคาที่คุณตกลง ถ้าประเมินออกมาต่ำกว่า คุณต้องหาเงินสดมาเติมส่วนต่างเอง ซึ่งเป็นสาเหตุที่ผู้ซื้อถอนตัวกลางทางบ่อยมาก
คำถามที่ต้องถามก่อน: คุยกับธนาคารเรื่องวงเงินที่ได้จริง ก่อนวางมัดจำ ไม่ใช่หลัง
6 · คนที่มาโอนไม่ใช่คนที่มีอำนาจโอน
เจ้าของร่วมไม่มา คู่สมรสไม่เซ็นยินยอม หรือหนังสือมอบอำนาจไม่ได้ใช้แบบของกรมที่ดิน ทั้งสามกรณีทำให้เจ้าหน้าที่ไม่รับจดทะเบียน และทุกคนต้องกลับมาใหม่
คำถามที่ต้องถามก่อน: ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์หลังโฉนดมีกี่คน และวันโอนใครจะมาบ้าง
หลังรับโฉนดแล้ว
โอนเสร็จแล้วยังเหลืออีกสี่อย่างที่ต้องทำให้จบ
หลายคนคิดว่ารับโฉนดแล้วคือจบ ความจริงยังมีงานเอกสารอีกชุดที่ถ้าไม่ทำภายในสองสามสัปดาห์แรก จะกลายเป็นปัญหาตอนบิลมาหรือตอนขายต่อ
โอนมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำ
เปลี่ยนชื่อผู้ใช้ไฟกับการไฟฟ้านครหลวง และน้ำประปาตามที่นิติบุคคลกำหนด ถ้าไม่โอน บิลจะยังไปที่ชื่อเจ้าของเดิม และเงินประกันมิเตอร์ก็ยังเป็นของเขา ให้จดเลขมิเตอร์ทั้งสองตัวไว้ในวันรับมอบห้อง
ลงทะเบียนเจ้าของใหม่กับนิติบุคคล
นำสำเนาโฉนดห้องชุดไปแจ้งนิติบุคคล เพื่อออกคีย์การ์ด บัตรจอดรถ และลงชื่อคุณเป็นเจ้าของร่วมในทะเบียนอาคาร ซึ่งเป็นสิทธิในการออกเสียงในที่ประชุมใหญ่ด้วย
จัดการทะเบียนบ้านของห้อง
ห้องชุดมีเล่มทะเบียนบ้านของตัวเอง ผู้ซื้อคนไทยขอย้ายชื่อเข้าได้ที่สำนักงานเขต ส่วนผู้ซื้อชาวต่างชาติมีเงื่อนไขต่างออกไปและแล้วแต่ระเบียบของแต่ละเขต ให้สอบถามสำนักงานเขตที่ห้องตั้งอยู่โดยตรง
เก็บแฟ้มเอกสารให้ครบ
โฉนดห้องชุด สัญญาซื้อขาย ใบเสร็จกรมที่ดิน ใบปลอดหนี้ และเอกสารธนาคารของผู้ซื้อต่างชาติ ทั้งหมดนี้ต้องใช้อีกครั้งตอนขายต่อ และเอกสารธนาคารยังเกี่ยวกับการโอนเงินกลับออกนอกประเทศ ให้สแกนเก็บสำรองไว้ด้วย
เรื่องภาษีหลังการซื้อ เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี หรือภาษีเมื่อขายต่อในอนาคต ขึ้นกับสถานะการใช้ประโยชน์และสถานะผู้เสียภาษีของแต่ละคน กรุณาปรึกษาผู้ทำบัญชีหรือสำนักงานสรรพากรพื้นที่ ผมช่วยได้ในส่วนของการซื้อขายและการประสานงานกับนิติบุคคลกับสำนักงานที่ดินเท่านั้น
คำถามที่ถูกถามซ้ำที่สุดเรื่องเงิน
คำถามเรื่องค่าโอนคอนโดและขั้นตอนซื้อที่คนถามผมบ่อยที่สุด
ค่าโอนคอนโด 2569 คิดยังไง กี่เปอร์เซ็นต์
ที่กรมที่ดินมีสี่รายการหลัก ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน อากรแสตมป์ 0.5% ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ซึ่งใช้แทนอากรแสตมป์เมื่อผู้ขายถือครองห้องมาไม่ถึง 5 ปี และภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่คำนวณตามจำนวนปีที่ถือครอง
ตัวเลขรวมประมาณ 5.5% ที่เห็นตามเว็บคือผลรวมของทุกฝ่าย ไม่ใช่จำนวนที่ผู้ซื้อจ่ายคนเดียว และคิดจากราคาประเมินของกรมที่ดิน ไม่ใช่ราคาที่คุณตกลงซื้อ ตัวเลขที่ผูกพันจริงคือใบประเมินที่เจ้าหน้าที่ออกให้ในวันโอน
ค่าโอนคอนโดใครจ่าย ผู้ซื้อหรือผู้ขาย
กฎหมายไม่ได้บังคับว่าฝ่ายไหนต้องจ่าย เป็นเรื่องที่ตกลงกันแล้ว ต้องเขียนลงในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเป็นรายการ ตลาดคอนโดมือสองในกรุงเทพนิยมแบ่งค่าธรรมเนียมการโอน 2% กันคนละครึ่ง ส่วนอากรแสตมป์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีหัก ณ ที่จ่าย ตามธรรมเนียมเป็นของผู้ขาย เพราะเป็นภาษีที่เกิดจากรายได้ของผู้ขาย
ห้องส่วนใหญ่ที่ผมถืออยู่ระบุไว้ว่าค่าโอนคนละครึ่ง แต่ถ้าสัญญาเขียนแค่คำนี้ลอย ๆ โดยไม่ไล่รายการ ให้แก้ก่อนเซ็นทุกครั้ง
ค่าโอนคอนโดคิดจากราคาขายหรือราคาประเมิน
คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน ซึ่งเป็นคนละตัวเลขกับราคาที่คุณตกลงกับเจ้าของ และมักต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง นี่คือจุดที่คนคำนวณผิดบ่อยที่สุด เพราะเอา 5.5% ไปคูณราคาประกาศแล้วตกใจ
ราคาประเมินของห้องชุดมาจากราคาประเมินต่อตารางเมตรของอาคารคูณกับเนื้อที่ในโฉนดห้องชุด และเปลี่ยนตามรอบการประเมินราคาที่ดินและอาคารชุด ตัวเลขที่ใช้จริงต้องขอจากสำนักงานที่ดินท้องที่ที่ห้องตั้งอยู่
ซื้อคอนโดมือสองมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างนอกจากค่าโอน
นอกจากส่วนแบ่งค่าธรรมเนียมการโอน ผู้ซื้อมักต้องเตรียมค่าส่วนกลางล่วงหน้าตามที่นิติบุคคลเรียกเก็บ ซึ่งหลายตึกเก็บล่วงหน้าหนึ่งปี ค่าเปลี่ยนชื่อเจ้าของและค่าออกเอกสารของนิติบุคคล เงินประกันและค่าโอนมิเตอร์ไฟฟ้ากับน้ำประปา และค่าคำขอกับค่าอากรเล็กน้อยที่สำนักงานที่ดิน
ถ้ากู้ธนาคารจะมีค่าจดทะเบียนจำนอง 1% ของวงเงินกู้ ซึ่งผู้ซื้อจ่ายเต็มจำนวน รวมแล้วเงินสดวันโอนของผู้ซื้อมักอยู่ราว 1.5% ถึง 3% ของราคาห้อง ให้ยืนยันตัวเลขจริงกับนิติบุคคล ธนาคาร และสำนักงานที่ดินก่อนวางแผน
ใบปลอดหนี้คอนโดคืออะไร มีอายุกี่วัน
ใบปลอดหนี้คือหนังสือรับรองการปลอดภาระหนี้ที่นิติบุคคลอาคารชุดออกให้ ยืนยันว่าห้องนั้นไม่มีค่าส่วนกลางหรือค่าใช้จ่ายอื่นค้างชำระ เจ้าหน้าที่ที่ดินต้องเห็นตัวจริงจึงจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ได้ ไม่มีใบนี้คือโอนไม่ได้ ไม่ว่าเงินจะพร้อมแค่ไหน
นิติบุคคลส่วนใหญ่ใช้เวลาออกประมาณ 3 ถึง 15 วันทำการ และเอกสารมักมีอายุจำกัด บางแห่งกำหนด 7 วัน บางแห่ง 30 วัน จึงต้องนัดวันโอนให้สอดคล้องกับวันที่ออกใบ ให้โทรถามระเบียบของอาคารนั้นโดยตรง เพราะแต่ละนิติบุคคลไม่เหมือนกัน
ขั้นตอนซื้อคอนโดมือสอง ใช้เวลากี่วันจนถึงวันโอน
ถ้าจ่ายเงินสดและเอกสารพร้อม โดยทั่วไปใช้เวลาประมาณ 3 ถึง 6 สัปดาห์นับจากวันที่ตกลงราคา เวลาส่วนใหญ่หมดไปกับการรอใบปลอดหนี้จากนิติบุคคลและการนัดคิวที่สำนักงานที่ดิน
ถ้าต้องยื่นสินเชื่อธนาคารให้เผื่อเป็น 6 ถึง 10 สัปดาห์ เพราะขั้นตอนอนุมัติและประเมินราคาของธนาคารกินเวลา 2 ถึง 6 สัปดาห์ ส่วนผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ต้องโอนเงินเข้ามาจากต่างประเทศ ให้เผื่อเวลาออกเอกสารของธนาคารอีก 3 ถึง 10 วันทำการ
ต่างชาติเสียค่าโอนคอนโดเท่าคนไทยไหม
อัตราค่าธรรมเนียมและภาษีที่กรมที่ดินเรียกเก็บเป็นอัตราเดียวกัน ไม่มีอัตราพิเศษสำหรับต่างชาติ สิ่งที่ต่างคือเอกสารประกอบ
ผู้ซื้อต่างชาติต้องมีหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาจากธนาคารในไทย และต้องมีหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติจากนิติบุคคลว่าอาคารยังมีโควตาเหลือ ถ้าขาดอย่างใดอย่างหนึ่ง เจ้าหน้าที่จะไม่จดทะเบียนให้แม้จะจ่ายเงินครบแล้ว
วางมัดจำแล้วเปลี่ยนใจ ได้เงินคืนไหม
ตามหลักทั่วไป ถ้าผู้ซื้อผิดนัดเอง ผู้ขายมีสิทธิริบมัดจำ และถ้าผู้ขายผิดนัด ผู้ซื้อมีสิทธิเรียกคืนพร้อมเบี้ยปรับตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา
ทางออกที่ใช้กันจริงคือเขียนเงื่อนไขปลอดภัยลงในสัญญาตั้งแต่แรก เช่น ธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อภายในกำหนดให้คืนมัดจำเต็มจำนวน อาคารไม่มีโควตาต่างชาติเหลือให้คืนมัดจำ และออกใบปลอดหนี้ไม่ได้ให้คืนมัดจำ สามข้อนี้ควรอยู่ในสัญญาก่อนที่เงินก้อนแรกจะออกจากมือคุณ รายละเอียดของสัญญาแต่ละฉบับต่างกัน ควรให้ทนายความอ่านก่อนเซ็น
วันโอนต้องเตรียมเงินยังไง แคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายใคร
เงินค่าห้องส่วนใหญ่จ่ายเป็นแคชเชียร์เช็ค ไม่ใช่เงินสดหิ้วไป และต้องสั่งซื้อจากธนาคารล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งวันทำการ ชื่อผู้รับเงินต้องตรงกับชื่อเจ้าของตามโฉนดห้องชุดทุกตัวอักษร ถ้าห้องยังติดจำนองอยู่ ต้องแยกเช็คเป็นสองใบ ใบหนึ่งให้ธนาคารผู้ขายเพื่อไถ่ถอน อีกใบให้ผู้ขาย
ส่วนค่าธรรมเนียมและภาษีที่ต้องจ่ายกรมที่ดิน ให้สอบถามสำนักงานที่ดินท้องที่ก่อนว่ารับเป็นเงินสด บัตร หรือเช็คสั่งจ่ายในชื่อใด เพราะแต่ละสำนักงานกำหนดไม่เหมือนกัน และเงื่อนไขเปลี่ยนได้
ส่งรหัสห้องที่คุณกำลังดูมา เดี๋ยวผมตีตัวเลขค่าโอนให้ก่อนวางมัดจำ
ไม่ต้องกรอกฟอร์ม ไม่ต้องทิ้งเบอร์ บอกแค่รหัสห้องหรือลิงก์ประกาศที่คุณกำลังดู แล้วบอกว่าจ่ายสดหรือกู้ และถือสัญชาติอะไร ผมจะขอราคาประเมิน ยอดค้างค่าส่วนกลาง และเงื่อนไขการแบ่งค่าโอนของห้องนั้นมาให้ พร้อมไล่ให้ดูว่าวันโอนคุณต้องเตรียมเงินสดเท่าไหร่ ค่าคำนวณไม่มี ค่านายหน้าคุณก็ไม่ต้องจ่าย เพราะผมรับค่าคอมจากฝั่งผู้ขาย
WeChat ID
arji7880
LINE ID
arji7880
ทักหาคิมได้ที่ WeChat หรือ LINE
คุยเรื่องห้อง งบ และนัดดูจริงได้ทาง WeChat — ตอบเป็นภาษาไทยและจีน
- กดปุ่มคัดลอก ID ด้านซ้าย
- เปิดแอป WeChat แตะ "+" มุมขวาบน แล้วเลือก "เพิ่มเพื่อน"
- วาง ID ที่คัดลอกไว้ในช่องค้นหา แล้วกดเพิ่มเพื่อน — LINE ใช้วิธีเดียวกัน หรือกดปุ่มด้านล่างเปิด LINE ตรง