รหัสห้อง M04848 · อาคาร E ชั้น 19 · เขตห้วยขวาง
ขายคอนโด Chapter One Eco รัชดา-ห้วยขวาง ห้อง M04848 — สตูดิโอ 23.25 ตร.ม. อาคาร E ชั้น 19 ราคา 2,090,000 บาท
Kim Bangkok Property ในสต็อก 55 ห้องของผม 4 ห้องที่ถูกกว่าห้องนี้ขายพร้อมผู้เช่าทั้งหมด 2,090,000 บาทคือราคาต่ำสุดที่เจ้าของแจ้งว่าห้องว่าง
ข้อมูลห้องอัปเดตล่าสุด 20 มิ.ย. 2569 · ราคาและสถานะห้องอาจเปลี่ยนแปลง ทักมาให้ผมเช็กสถานะล่าสุดก่อนได้
ข้อมูลห้องนี้
ทุกตัวเลขของห้อง M04848 ที่ผมมีในมือ และช่องที่ข้อมูลดิบเสีย
- รหัสห้อง
- M04848
- ราคาขาย
- 2,090,000 บาท (89,892 บาท/ตร.ม.)
- พื้นที่ใช้สอย
- 23.25 ตร.ม.
- ผังห้อง
- สตูดิโอ 1 ห้องน้ำ
- ชั้น
- อาคาร E ชั้น 19 (E คือรหัสอาคารในผัง 8 อาคาร ตัวเลข 19 คือชั้น)
- วิว
- ช่องวิวของห้องนี้ในข้อมูลดิบเป็นโค้ดระบบที่หลุดมา ผมจึงไม่ยืนยันวิวจนกว่าจะได้รูปจากหน้าต่าง
- ทิศที่หันหน้า
- ทิศตะวันออกเฉียงใต้
- เฟอร์นิเจอร์
- ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่
- สถานะผู้เช่า
- เอกสารระบุว่าไม่มีผู้เช่า นัดดูห้องได้ทุกเมื่อ พร้อมขาย — ผมจะเช็กกับเจ้าของอีกครั้งก่อนคุณเดินทาง
- กรรมสิทธิ์
- โควตาต่างชาติ (ถือกรรมสิทธิ์ในชื่อชาวต่างชาติได้)
- ค่าส่วนกลาง
- 55 บาท/ตร.ม./เดือน = 1,279 บาท/เดือน
- ค่าโอน
- ผู้ซื้อจ่าย 1% ของราคาประเมิน ส่วนที่เหลือเป็นของผู้ขาย
- จำนวนรูปที่มี
- 5 รูป (ไม่มีผังห้องอยู่ในชุดนี้ · ห้องแฝด M04849 มี 3 รูป)
- ที่ตั้ง
- ถนนประชาอุทิศ แขวงห้วยขวาง เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร 10310
- อัปเดตล่าสุด
- 20 มิ.ย. 2569
ช่องทิศกับช่องวิวเป็นคนละช่องกัน และตารางข้างบนแยกไว้ให้แล้ว ช่องทิศของห้องนี้ระบุชัดว่าตะวันออกเฉียงใต้ ตรงกับอีกสามห้องที่ผมถือในอาคาร E ทั้งหมด ส่วนช่องวิวมีปัญหา ข้อมูลดิบของห้องนี้ไม่ใช่ข้อความจริง แต่เป็นโค้ดระบบของเว็บต้นทางที่หลุดออกมาทั้งบรรทัด (“…data_api.landscape.CITY, Exterior view”) ขณะที่อีกเก้าห้องเขียนว่า Exterior view ตามปกติ ผมจึงไม่เอาคำว่าวิวเมืองมาใช้เป็นจุดขาย เพราะมันคือความผิดพลาดของข้อมูล ไม่ใช่คำที่เจ้าของห้องเขียน วิวจริงต้องดูจากรูปที่ถ่ายจากหน้าต่าง ซึ่งผมขอเพิ่มให้ได้
เรื่องที่ต้องรู้ก่อนอย่างอื่น
ห้องนี้มีฝาแฝดราคาเท่ากันอยู่ในตึกเดียวกัน และผมจะไม่แกล้งทำเป็นว่าไม่มี
ห้อง M04849 ที่ผมถืออยู่เหมือนกัน ราคา 2,090,000 บาท ขนาด 23.25 ตร.ม. ราคาต่อตารางเมตร 89,892 บาท ตกแต่งครบ โควตาต่างชาติ ค่าส่วนกลาง 55 บาทต่อตารางเมตร ช่องทิศระบุตะวันออกเฉียงใต้ และอยู่อาคาร E ตัวเลขทุกตัวที่ผมเพิ่งเขียนมา คือตัวเลขชุดเดียวกันกับห้องที่คุณกำลังอ่านอยู่นี้ ไม่ใช่ใกล้เคียง แต่เท่ากันทุกหลักจริง ๆ วิธีขายที่ง่ายกว่าคือไม่พูดถึงห้องนั้นเลย แล้วปล่อยให้คุณคิดว่าห้องนี้คือตัวเลือกเดียว แต่ถ้าคุณไปเจอเองทีหลัง คุณจะไม่เชื่ออะไรที่ผมเขียนในหน้านี้อีกเลย ผมจึงเลือกวางมันไว้ตั้งแต่ย่อหน้าแรก
ในอาคาร E ผมถืออยู่สี่ห้อง และทั้งสี่ห้องตั้งราคา 2,090,000 บาทเท่ากันหมด ทั้งที่ขนาดไล่จาก 22.58 ถึง 23.25 ตร.ม. เรื่องราคาเหมาแบบนี้ผมเขียนไว้ละเอียดแล้วในหน้าของห้อง M04850 ซึ่งเป็นห้องที่เล็กที่สุดในสี่ห้องนั้น จึงไม่เล่าซ้ำที่นี่ สิ่งที่คุณต้องรู้เพื่ออ่านหน้านี้มีข้อเดียว คือราคาต่อตารางเมตร 89,892 บาทของห้องนี้ไม่ได้ต่ำที่สุดในกลุ่มเพราะเจ้าของตั้งราคาถูกกว่า แต่เพราะห้องใหญ่กว่า ที่เงินก้อนเดียวกัน ห้องนี้กับ M04849 ได้พื้นที่มากที่สุดในสี่ห้อง มากกว่าห้องที่เล็กที่สุด 0.67 ตร.ม.
ผลของข้อนี้คือคำถามของคุณถูกบีบให้แคบลงเหลือข้อเดียว ไม่ใช่ “ในอาคาร E ห้องไหนคุ้มกว่า” เพราะเรื่องนั้นจบไปแล้ว แต่คือ “ระหว่างชั้น 19 กับชั้น 16 ที่ราคา ขนาด ทิศ ค่าส่วนกลาง และเงื่อนไขค่าโอนเท่ากันทุกข้อ จะเลือกอะไร” นี่เป็นคำถามที่ยากกว่ามาก เพราะไม่มีตัวเลขไหนในเอกสารตอบให้ได้เลย และมันคือเรื่องที่เหลือทั้งหมดของหน้านี้
เทียบกับอีกเก้าห้องในตึกเดียวกัน
ราคาเหมา 2,090,000 บาทสี่ห้อง — ห้องนี้คือห้องที่ได้ตารางเมตรมากที่สุดในสี่ห้องนั้น
| รายการ | M04848 (ห้องนี้) | M03717 | M04849 | M04850 | M04882 | M05220 | M05368 | M05492 | MZ05384 | M04927 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ราคา | 2,090,000 บาท | 2,050,000 บาท | 2,090,000 บาท | 2,090,000 บาท | 2,090,000 บาท | 1,990,000 บาท | 1,990,000 บาท | 2,600,000 บาท | 2,050,000 บาท | 2,750,000 บาท |
| ราคาต่อ ตร.ม. | 89,892 บาท | 87,870 บาท | 89,892 บาท | 92,560 บาท | 90,870 บาท | 87,204 บาท | 86,522 บาท | 88,165 บาท | 89,130 บาท | 94,828 บาท |
| ชั้น | E-19 | B-6 | E-16 | E-19 | E-20 | B-22 | B-10 | A-20 | B-19 | B-12 |
| ขนาด / ผัง | 23.25 ตร.ม. · สตูดิโอ 1 ห้องน้ำ | 23.33 ตร.ม. · สตูดิโอ 1 ห้องน้ำ | 23.25 ตร.ม. · สตูดิโอ 1 ห้องน้ำ | 22.58 ตร.ม. · สตูดิโอ 1 ห้องน้ำ | 23 ตร.ม. · สตูดิโอ 1 ห้องน้ำ | 22.82 ตร.ม. · สตูดิโอ 1 ห้องน้ำ | 23 ตร.ม. · สตูดิโอ 1 ห้องน้ำ | 29.49 ตร.ม. · 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ | 23 ตร.ม. · สตูดิโอ 1 ห้องน้ำ | 29 ตร.ม. · 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ |
| เฟอร์นิเจอร์ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | เอกสารเว้นว่าง — รูปแสดงของครบ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ |
| วิว | วิวเมือง เปิดออกนอกอาคาร | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ |
| ทิศ | ทิศตะวันออกเฉียงใต้ | ไม่ระบุ | ทิศตะวันออกเฉียงใต้ | ทิศตะวันออกเฉียงใต้ | ทิศตะวันออกเฉียงใต้ | ทิศตะวันออก | ทิศตะวันออกเฉียงใต้ | ทิศเหนือ | ไม่ระบุ | ทิศตะวันตกเฉียงเหนือ |
| ผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า | ขายพร้อมผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า | ขายพร้อมผู้เช่า | ขายพร้อมผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า | มีผู้เช่า 10,000 บาท/เดือน | ไม่มีผู้เช่า |
| จำนวนรูป | 5 รูป | 9 รูป | 3 รูป | 7 รูป | 7 รูป | 3 รูป | 4 รูป | 4 รูป | 5 รูป | 10 รูป |
ตารางข้างบนคือสิบห้องที่ผมถือในโครงการนี้ และวิธีอ่านที่มีประโยชน์กับหน้านี้คืออ่านเป็นคอลัมน์ ไม่ใช่อ่านเป็นแถว ลองไล่สายตาลงคอลัมน์ M04848 กับคอลัมน์ M04849 คุณจะเห็นด้วยตาตัวเองว่าทุกแถวตรงกันหมด ยกเว้นแถวชั้นกับแถวจำนวนรูป และในตารางแปดคอลัมน์นี้ไม่มีคู่ไหนอีกที่ต่างกันแค่สองแถว พูดอีกแบบคือ ตารางเปรียบเทียบซึ่งเป็นเครื่องมือหลักของผมในการช่วยคนเลือกห้อง ตอบคำถามที่คุณเปิดหน้านี้เข้ามาถามไม่ได้เลย ผมจึงต้องเขียนหน้านี้ด้วยวิธีอื่น
ในภาพรวมของทั้งแปดห้อง ราคาต่อตารางเมตรของห้องนี้ที่ 89,892 บาท อยู่อันดับที่ 6 นับจากถูกไปแพง เท่ากับ M04849 พอดี ผมพูดตรง ๆ ว่าถ้าเกณฑ์เดียวของคุณคือราคาต่อตารางเมตรที่ต่ำที่สุด ห้องนี้ไม่ใช่คำตอบ ห้องที่ตั้งไว้ 1,990,000 บาทในอาคาร B ทำได้ต่ำกว่า แต่ทั้งสองห้องนั้นขายพร้อมผู้เช่า ซึ่งเปลี่ยนคำถามทั้งหมดของคุณเรื่องวันเข้าอยู่ ส่วนห้องนี้เอกสารไม่ได้ระบุเรื่องผู้เช่าไว้เลย เป็นคนละโจทย์กัน
และถ้ามองออกไปนอกตึกนี้ ในสต็อก 55 ห้องที่ผมดูแลทั้งหมด มีเพียง 4 ห้องที่ราคาต่ำกว่า 2,090,000 บาท และอีก 3 ห้องที่ราคาเท่ากันเป๊ะ ทั้งเจ็ดห้องนั้นอยู่ในย่านห้วยขวางทั้งหมด ส่วนราคาต่อตารางเมตร 89,892 บาทของห้องนี้อยู่อันดับที่ 12 จาก 55 ห้อง นับจากถูกไปแพง แปลว่านี่คือกลุ่มจุดเข้าที่ถูกที่สุดของทั้งสต็อก ไม่ใช่ห้องที่ถูกที่สุด รายละเอียดของตัวโครงการ ทั้งเรื่องผังแปดอาคาร อายุตึกปี 2019 และการเดินทางเข้าออก ผมเขียนแยกไว้ครบในหน้า Chapter One Eco รัชดา-ห้วยขวาง ไม่เขียนซ้ำที่นี่
ชั้น 19 กับชั้น 16
สามชั้นในตึกนี้ซื้ออะไรให้คุณได้จริง และซื้ออะไรไม่ได้เลย
เท่ากันตามเอกสาร
ราคา 2,090,000 บาท ขนาด 23.25 ตร.ม. ราคาต่อตารางเมตร 89,892 บาท สตูดิโอ 1 ห้องน้ำ ตกแต่งครบ โควตาต่างชาติ ค่าส่วนกลาง 55 บาทต่อตารางเมตร คือ 1,279 บาทต่อเดือน ค่าโอนฝั่งผู้ซื้อ 1% ทิศตะวันออกเฉียงใต้ อาคาร E และอัปเดตล่าสุดวันเดียวกันคือ 20 มิถุนายน 2569
ต่างกันตามเอกสาร
ชั้น 19 กับชั้น 16 ห่างกันสามชั้น และจำนวนรูปที่เจ้าของส่งมา 5 รูปกับ 3 รูป นอกจากนี้ยังมีความต่างที่ไม่ใช่ความต่างจริง คือช่องวิวของห้องนี้ในข้อมูลดิบเป็นโค้ดระบบที่หลุดมา ส่วน M04849 เขียนว่า Exterior view ตามปกติ นั่นคือข้อมูลเสีย ไม่ใช่ห้องต่างกัน
ต้องยืนในห้องถึงจะรู้
สายตาจากหน้าต่างไปชนอาคารไหนในผังแปดอาคาร แสงบ่ายเข้าถึงไหน เสียงจากถนนที่ชั้น 16 กับชั้น 19 ต่างกันแค่ไหน สภาพแอร์ พื้น และผนังห้องน้ำ ทั้งหมดนี้เอกสารไม่บอก และรูป 5 รูปก็ไม่ตอบ
คำตอบที่ซื่อสัตย์ที่สุดที่ผมให้ได้คือ สามชั้นในตึกนี้ไม่มีราคาติดไว้ เพราะเจ้าของทั้งสองห้องตั้งราคาเท่ากัน ตลาดตรงนี้จึงไม่ได้บอกว่าชั้นสูงกว่ามีค่ามากกว่า สิ่งที่สามชั้นน่าจะเปลี่ยนได้จริงมีสองเรื่อง หนึ่งคือแนวสายตา โครงการนี้เป็นผังแปดอาคาร ยิ่งสูงยิ่งมีโอกาสพ้นหลังคาและพ้นชั้นบนของอาคารข้างเคียง สองคือเสียงจากพื้นถนน ซึ่งลดลงตามความสูงเสมอในย่านที่ตื่นตลอดคืนแบบห้วยขวาง แต่ผมย้ำว่านี่คือ “น่าจะ” ไม่ใช่ข้อเท็จจริงของสองห้องนี้ เพราะผมยังไม่ได้ยืนอยู่ในห้องไหนเลย
และมีเรื่องที่ผมไม่รู้จริง ๆ อีกข้อหนึ่ง คืออาคาร E สูงทั้งหมดกี่ชั้น เอกสารของทั้งสี่ห้องไม่ได้ระบุ ห้องที่สูงที่สุดในอาคาร E ที่ผมถืออยู่คือชั้น 20 ผมจึงพูดได้แค่ว่าอาคาร E มีอย่างน้อย 20 ชั้น และพูดไม่ได้ว่าชั้น 19 คือชั้นบนสุด ๆ ของตึก ใครที่บอกคุณว่าเป็น “ชั้นสูง” โดยไม่รู้ความสูงของอาคาร กำลังเดาให้คุณฟัง
ถ้าดูของจริงทั้งสองห้องต่อกันแล้วยังแยกไม่ออก คำแนะนำของผมตรงไปตรงมา คือเลือกห้องที่คุณตรวจสอบได้มากกว่า ห้องนี้มีรูป 5 รูป อีกห้องมี 3 รูป ในสถานการณ์ที่ราคา ขนาด ทิศ และค่าใช้จ่ายเท่ากันหมด หลักฐานที่มากกว่าคือสิ่งเดียวที่ยังต่างกัน และมันมีค่าจริงถ้าคุณอยู่ต่างประเทศแล้วต้องตัดสินใจก่อนบิน ผมนัดดูทั้งสองห้องต่อกันในทริปเดียวได้ ทั้งคู่อยู่อาคารเดียวกัน ใช้ลิฟต์เดียวกัน ใช้เวลาเพิ่มไม่ถึงสิบนาที
ห้องนี้เหมาะกับใคร
ผมคิดว่าห้อง M04848 เหมาะกับสองแบบนี้ และไม่เหมาะกับอีกสองแบบ
เหมาะ — คนที่จ่ายเงินก้อนตายตัวแล้วอยากได้พื้นที่มากที่สุด
ที่ราคาเหมา 2,090,000 บาทของอาคาร E ห้องนี้ได้ 23.25 ตร.ม. มากที่สุดเท่าที่เงินก้อนนี้ซื้อได้ในอาคารนั้น มากกว่าห้องชั้นเดียวกันที่ราคาเท่ากัน 0.67 ตร.ม. ในห้องขนาดนี้ ทุกตารางเมตรคือของจริง ห้องขนาดนี้ทั้งหมดที่ผมมีรวมไว้ในหน้า คอนโดสตูดิโอ
เหมาะ — ผู้ซื้อต่างชาติที่ต้องตัดสินใจจากระยะไกลก่อนบินมา
เอกสารระบุว่าเป็นโควตาต่างชาติ ถือกรรมสิทธิ์ในชื่อชาวต่างชาติได้ ที่จุดเข้า 2.09 ล้านบาท และในบรรดาสองห้องแฝดนี้ ห้องนี้คือห้องที่คุณเห็นได้มากกว่าก่อนออกเดินทาง 5 รูปเทียบกับ 3 รูป ขั้นตอน เอกสาร และเรื่อง FET อยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย
ไม่เหมาะ — คนที่ซื้อเพราะอยากได้ราคาต่อตารางเมตรต่ำที่สุด
89,892 บาทต่อตารางเมตรคืออันดับ 6 จาก 10 ห้องที่ผมถือในตึกนี้ ห้องในอาคาร B ที่ตั้งไว้ 1,990,000 บาททำได้ต่ำกว่า ถ้านั่นคือเกณฑ์เดียวของคุณ บอกผมมา ผมจะพาไปดูห้องนั้นก่อน แม้ราคาที่ต่ำกว่าจะแปลว่าค่าคอมของผมน้อยลง
ไม่เหมาะ — คนที่ต้องการตัวเลขผลตอบแทนที่ยืนยันแล้ว
เอกสารห้องนี้ไม่มีค่าเช่าเดิมติดมาเลย ผมจึงคำนวณผลตอบแทนให้ไม่ได้ และจะไม่หยิบค่าเช่าของห้องอื่นมาใส่แทน ถ้าคุณซื้อเพื่อปล่อยเช่าและต้องเห็นเปอร์เซ็นต์ก่อน ห้องที่ขายพร้อมผู้เช่าในตึกนี้ตอบโจทย์คุณมากกว่า
รอบตัวห้อง
รายการนี้ไม่มีบรรทัดไหนแยกชั้น 19 ออกจากชั้น 16 ได้ — สิ่งที่ต้องวัดเองมีสองอย่าง
ระยะที่บันทึกไว้ในเอกสารของห้องนี้
- MRT ห้วยขวาง (สายสีน้ำเงิน)1.05 กม.
- เซ็นทรัล พระราม 92.29 กม.
- ฟอร์จูนทาวน์2.04 กม.
- บิ๊กซี เอ็กซ์ตร้า4.98 กม.
- อาคาร AIA Capital Center1.47 กม.
- โรงเรียนนานาชาติรีเจ้นท์ กรุงเทพฯ1.86 กม.
- โรงเรียนนานาชาติ KIS กรุงเทพฯ1.04 กม.
- โรงพยาบาลพระราม 92.29 กม.
- เดอะ สตรีท รัชดา805 ม.
- ร้านสะดวกซื้อ 7-1166 ม.
ระยะทุกบรรทัดข้างบนเป็นระยะของตัวโครงการ ไม่ใช่ของห้อง ระหว่าง M04848 กับ M04849 จึงไม่มีบรรทัดไหนต่างกันเลยแม้แต่บรรทัดเดียว ผมหยิบมันขึ้นมาไม่ใช่เพื่ออธิบายราคา แต่เพื่อบอกว่ามีสองอย่างที่รายการนี้ไม่ได้วัด และคุณต้องวัดเองตอนไปดูห้อง อย่างแรกคือระยะจากล็อบบี้อาคาร E ไปถึงปากทางเข้าโครงการ เพราะในโครงการที่มีถึงแปดอาคาร ระยะนี้เป็นของจริงที่คุณเดินทุกวัน และมันไม่อยู่ในตัวเลขชุดไหนเลย อย่างที่สองคือเวลารอลิฟต์ในช่วงเช้า ซึ่งเป็นเรื่องเดียวที่ชั้น 19 กับชั้น 16 ต่างกันได้จริงในชีวิตประจำวัน ให้ไปยืนดูช่วง 7.30 ถึง 8.30 น. แล้วคุณจะได้คำตอบที่เอกสารให้ไม่ได้
ในบรรดาระยะทั้งหมด บรรทัดที่ผมคิดว่าคนมองข้ามบ่อยที่สุดคือ Big C Extra ที่ 4.98 กม. ซึ่งเป็นตัวเลขที่ไกลที่สุดในรายการ แปลว่าการซื้อของเข้าบ้านทีละมาก ๆ ในทำเลนี้เป็นทริปที่ต้องใช้รถ ไม่ใช่เรื่องที่เดินไปกลับได้ ส่วนวงรอบ 2 กม. คือ Fortune Town 2.04 กม. และเซ็นทรัลพระราม 9 กับโรงพยาบาลพระราม 9 ที่ 2.29 กม. เท่ากันทั้งคู่ ทั้งสามแห่งไม่ใช่ระยะเดินเช่นกัน ให้คิดเป็นระยะรถหรือวินทั้งหมด
ฝั่งโรงเรียนมีสองแห่งอยู่ในรัศมีไม่ถึง 2 กม. คือ KIS International School 1.04 กม. และ Regent's International School 1.86 กม. ซึ่งเป็นข้อมูลที่มีค่าถ้าคุณซื้อให้ลูกอยู่ระหว่างเรียน เพราะระยะแบบนี้คือระยะรับส่งได้ทุกวันจริง ส่วนเวลาเดินไป MRT และทางเลือกเดินทางที่คนในตึกใช้จริง ผมเขียนละเอียดไว้ในหน้าโครงการแล้ว ไม่ซ้ำที่นี่ ภาพรวมของทำเลทั้งย่านและโครงการอื่นในกรอบราคาเดียวกันอยู่ในหน้า คอนโดห้วยขวาง
ก่อนวางมัดจำ
สี่อย่างที่ผมจะเช็กให้คุณก่อน ถ้าคุณสนใจห้อง M04848 จริง
ห้องแฝด M04849 ยังอยู่ไหม และเจ้าของฝั่งไหนขยับราคาได้
เมื่อสองห้องตั้งราคาเท่ากันเป๊ะ สิ่งที่มีค่าที่สุดคือรู้ว่าเจ้าของรายไหนอยากขายเร็วกว่ากัน ผมโทรถามทั้งสองฝั่งให้ก่อนคุณเลือก แล้วบอกคุณตามที่ได้ยินมาจริง ๆ ไม่ว่าคำตอบจะทำให้คุณเลือกห้องนี้หรือไม่ก็ตาม
วิวจริงจากชั้น 19 อาคาร E และผังห้อง
ช่องวิวของห้องนี้ในข้อมูลดิบเสีย และในรูปทั้ง 5 รูปไม่มีผังห้องเลย ผมจะขอสองอย่างจากเจ้าของ คือรูปที่ถ่ายจากในห้องมองออกไปข้างนอก และผังห้องจากนิติบุคคล เพื่อให้คุณเห็นก่อนตัดสินใจเดินทาง
สถานะห้องว่างหรือมีผู้เช่า ณ วันนี้
เอกสารห้องนี้ไม่ได้เขียนเรื่องผู้เช่าไว้เลย ซึ่งไม่เท่ากับยืนยันว่าว่าง ผมถามเจ้าของตรง ๆ ว่าตอนนี้ห้องว่าง มีผู้เช่า หรือเจ้าของอยู่เอง และคุณเข้าอยู่ได้เร็วที่สุดวันไหน
โควตาต่างชาติของห้องนี้ และยอดจ่ายวันโอนทั้งหมด
โควตาต่างชาติเป็นเรื่องรายห้องและขยับได้ทุกครั้งที่มีการซื้อขายในตึก ผมขอให้นิติบุคคลยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษร พร้อมรวมค่าโอน 1% ของราคาประเมิน เงินกองทุนส่วนกลาง และค่าส่วนกลางล่วงหน้า ให้เป็นตัวเลขเดียว วิธีคิดถามผมได้
คำถามที่ถามบ่อย
คำถามที่คนถามผมมากที่สุดเกี่ยวกับห้อง M04848
M04848 กับ M04849 ต่างกันตรงไหน และควรเลือกห้องไหน
ตามเอกสาร ต่างกันสองข้อเท่านั้น ห้อง M04848 อยู่ชั้น 19 ส่วน M04849 อยู่ชั้น 16 และห้องนี้มีรูป 5 รูป อีกห้องมี 3 รูป นอกจากนั้นเหมือนกันหมดจริง ๆ ราคา 2,090,000 บาทเท่ากัน ขนาด 23.25 ตร.ม. เท่ากัน ราคาต่อตารางเมตร 89,892 บาทเท่ากัน อาคาร E เหมือนกัน ทิศตะวันออกเฉียงใต้เหมือนกัน ตกแต่งครบเหมือนกัน โควตาต่างชาติเหมือนกัน และค่าส่วนกลาง 1,279 บาทต่อเดือนเท่ากัน
คำแนะนำของผมมีสองขั้น ขั้นแรกคือดูทั้งสองห้องต่อกันในทริปเดียว เพราะสิ่งที่จะแยกสองห้องนี้ออกจากกันได้จริงคือสภาพห้อง แสง เสียง และสิ่งที่เห็นจากหน้าต่าง ซึ่งไม่มีอยู่ในเอกสารเลย ขั้นที่สอง ถ้าดูแล้วยังรู้สึกเท่ากัน ให้เลือกห้องที่คุณตรวจสอบได้มากกว่า ซึ่งตอนนี้คือห้องนี้ที่มีรูป 5 รูป และผมจะไม่แต่งเหตุผลอื่นขึ้นมาเชียร์ห้องนี้ให้เกินกว่านั้น
ทำไมสี่ห้องในอาคาร E ตั้งราคาเท่ากันที่ 2,090,000 บาท ทั้งที่ขนาดไม่เท่ากัน
ผมไม่รู้เหตุผลของเจ้าของแต่ละราย และจะไม่แต่งขึ้นมา สิ่งที่บอกได้คือข้อเท็จจริง ห้อง M04848 กับ M04849 ขนาด 23.25 ตร.ม. ห้อง M04882 ขนาด 23 ตร.ม. และห้อง M04850 ขนาด 22.58 ตร.ม. ทั้งสี่ห้องติดราคาเดียวกัน ผลคือราคาต่อตารางเมตรไล่จาก 89,892 บาทสำหรับสองห้องแรก ขึ้นไป 90,870 บาท และ 92,560 บาทตามลำดับ
ในตลาดมือสองที่เจ้าของตั้งราคากันเอง นี่เป็นเรื่องที่เจอบ่อย คนขายมองที่ตัวเลขกลม ๆ ที่อยากได้และราคาที่ตัวเองซื้อมา ไม่ได้ย้อนกลับไปคิดต่อตารางเมตร สิ่งที่คุณควรทำกับข้อมูลนี้คือใช้มันให้เป็นประโยชน์ ถ้าคุณตั้งใจจ่าย 2,090,000 บาทในอาคาร E อยู่แล้ว ให้เลือกห้องที่ได้ตารางเมตรมากที่สุด ซึ่งคือห้องนี้กับห้องแฝดของมัน
ชั้น 19 ของอาคาร E ถือว่าสูงไหม และเห็นวิวอะไร
ผมตอบครึ่งเดียวได้ และจะบอกให้ชัดว่าครึ่งไหนที่ตอบไม่ได้ เอกสารของทั้งสี่ห้องในอาคาร E ไม่ได้ระบุว่าอาคารนี้สูงกี่ชั้น ห้องที่สูงที่สุดในอาคาร E ที่ผมถืออยู่คือชั้น 20 ผมจึงยืนยันได้แค่ว่าอาคาร E มีอย่างน้อย 20 ชั้น และผมจะไม่เขียนว่าห้องนี้เป็น “ชั้นสูง” ทั้งที่ยังไม่รู้ว่าตึกจบที่ชั้นไหน
ส่วนวิว ช่องวิวของห้องนี้ในข้อมูลดิบไม่ใช่ข้อความจริง แต่เป็นโค้ดระบบของเว็บต้นทางที่หลุดออกมา ผมจึงไม่ยกคำว่าวิวเมืองมาใช้ขายห้อง สิ่งที่ยืนยันได้จากช่องทิศคือตะวันออกเฉียงใต้ ซึ่งในกรุงเทพฯ แปลว่าได้แดดเช้าและเลี่ยงแดดบ่ายฝั่งตะวันตกได้ระดับหนึ่ง แต่โครงการนี้เป็นผังแปดอาคาร สิ่งที่ตัดสินวิวจริงคือมีอาคารไหนบังอยู่ในแนวนั้นหรือเปล่า ซึ่งดูได้จากรูปถ่ายจากหน้าต่างเท่านั้น ผมขอให้เจ้าของถ่ายส่งมาให้ก่อนคุณเดินทางได้
ห้อง M04848 มีผู้เช่าอยู่ไหม และผลตอบแทนค่าเช่ากี่เปอร์เซ็นต์
เอกสารของห้องนี้ไม่ได้ระบุเรื่องผู้เช่าไว้เลย ต่างจากสามห้องในอาคาร B ที่ผมถือ ซึ่งเขียนไว้ชัดว่าขายพร้อมผู้เช่าและระบุค่าเช่าไว้ด้วย การที่ช่องนี้ว่างไม่ได้แปลว่าห้องว่างพร้อมเข้าอยู่ มันแปลว่าไม่มีใครกรอกไว้ และผมจะไม่แปลงความว่างของข้อมูลให้กลายเป็นจุดขาย
ผลที่ตามมาโดยตรงคือหน้านี้ไม่มีตัวเลขผลตอบแทนให้คุณดู เพราะไม่มีค่าเช่าเป็นฐานให้คำนวณ ผมจะไม่เอาค่าเช่าของห้องอื่นในตึกมาสวมให้ห้องนี้ เพราะค่าเช่าขึ้นกับสภาพห้อง เฟอร์นิเจอร์ที่ติดมา และชั้น สิ่งที่ผมทำได้คือถามเจ้าของว่าเคยปล่อยเช่าไหมและได้เท่าไหร่ แล้วคำนวณให้คุณดูจากตัวเลขจริง วิธีคิดผลตอบแทนแบบเต็มอยู่ในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า
ห้อง M04848 ราคาแพงหรือถูก เมื่อเทียบกับห้องอื่นที่คุณถืออยู่ทั้งหมด
ในสต็อก 55 ห้องที่ผมดูแล มีเพียง 4 ห้องที่ราคาต่ำกว่า 2,090,000 บาท และอีก 3 ห้องที่ราคาเท่ากันเป๊ะ ทั้งหมดอยู่ในย่านห้วยขวาง ในแง่เงินก้อนที่ต้องเตรียม ห้องนี้จึงอยู่ในกลุ่มจุดเข้าที่ต่ำที่สุดที่ผมมี
ถ้าวัดด้วยราคาต่อตารางเมตร 89,892 บาท ห้องนี้อยู่อันดับที่ 12 จาก 55 ห้อง นับจากถูกไปแพง และอันดับที่ 7 จาก 18 ห้องในย่านห้วยขวาง คำว่า “ถูก” จึงต้องแยกสองความหมาย ถูกในแง่เงินก้อน ใช่ ถูกที่สุดในแง่ต่อตารางเมตร ไม่ใช่ ซึ่งเป็นเรื่องปกติของห้องสตูดิโอ เพราะห้องเล็กมักมีราคาต่อตารางเมตรสูงกว่าห้องใหญ่ในตึกเดียวกันเสมอ
ทำไมห้องนี้มีรูปแค่ 5 รูป และในห้ารูปนั้นดูอะไรได้บ้าง
เพราะเจ้าของส่งมาให้เท่านี้ ห้ารูปคือมากกว่าห้องแฝด M04849 ที่มี 3 รูป แต่ก็ยังน้อยกว่าห้อง M03717 ในอาคาร B ที่มี 9 รูป ในตึกเดียวกันจำนวนรูปจึงสะท้อนความขยันของเจ้าของแต่ละราย ไม่ได้สะท้อนคุณภาพห้อง และผมจะไม่เอารูปห้องตัวอย่างหรือรูปห้องอื่นมาเติมให้ดูเยอะขึ้น เพราะคุณจะเข้าใจผิดว่าเป็นห้องนี้
สิ่งที่ขาดไปในห้ารูปนี้ที่ผมอยากให้รู้ตั้งแต่ตอนนี้คือ ไม่มีผังห้องอยู่ในชุดเลย ซึ่งสำคัญกับห้อง 23.25 ตร.ม. มากกว่าห้องใหญ่ เพราะสิ่งที่ตัดสินว่าห้องสตูดิโอใช้งานได้ดีหรือไม่คือรูปทรงของห้องและตำแหน่งประตูห้องน้ำ ไม่ใช่ตัวเลขพื้นที่ ผมขอผังห้องจากนิติบุคคลและขอรูปเพิ่มจากเจ้าของให้ได้ ทั้งสองอย่างไม่มีค่าใช้จ่ายและไม่ผูกมัดคุณ
ค่าใช้จ่ายรายเดือนของห้อง M04848 เท่าไหร่ ต่างจากห้องอื่นในตึกไหม
ค่าส่วนกลางคิดที่ 55 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนเท่ากันทุกห้องในโครงการ ห้องนี้ 23.25 ตร.ม. จึงเท่ากับ 1,279 บาทต่อเดือน หรือ 15,348 บาทต่อปี เท่ากับห้องแฝด M04849 พอดี เพราะขนาดเท่ากัน
ข้อที่คนมักลืมคือ เมื่อค่าส่วนกลางคิดตามตารางเมตร ห้องที่ใหญ่กว่าย่อมจ่ายมากกว่าทุกเดือน ห้อง M04850 ที่ราคาเท่ากันแต่เล็กกว่า จ่าย 1,242 บาทต่อเดือน คือน้อยกว่าห้องนี้ราว 37 บาท ส่วนต่างนี้เล็กมากเมื่อเทียบกับ 0.67 ตร.ม. ที่ได้เพิ่ม แต่ผมเขียนไว้ให้ครบ เพราะคุณควรเห็นทั้งสองด้านก่อนตัดสินใจ ไม่ใช่เฉพาะด้านที่ช่วยให้ผมขายได้
อยากรู้ว่าระหว่าง M04848 ชั้น 19 กับ M04849 ชั้น 16 ควรเลือกห้องไหน
ไม่ต้องกรอกฟอร์ม ไม่ต้องทิ้งเบอร์ ทักมาบอกว่าสนใจห้อง M04848 แล้วผมจะโทรเช็กให้ก่อนสามเรื่อง คือห้องนี้กับห้องแฝด M04849 ยังอยู่ครบทั้งคู่ไหม เจ้าของฝั่งไหนพร้อมคุยราคามากกว่า และห้องว่างหรือมีผู้เช่าอยู่ตอนนี้ พร้อมขอรูปวิวจากหน้าต่างและผังห้องเพิ่มให้ ถ้าอยากดูของจริง ผมนัดให้ดูสองห้องต่อกันในทริปเดียว อาคารเดียวกัน ลิฟต์เดียวกัน และถ้าดูแล้วผมเห็นว่าชั้น 16 เหมาะกับคุณมากกว่า ผมจะบอกตรง ๆ ทั้งที่ค่าคอมของผมเท่ากันทั้งสองห้อง
WeChat ID
arji7880
LINE ID
arji7880
ทักหาคิมได้ที่ WeChat หรือ LINE
คุยเรื่องห้อง งบ และนัดดูจริงได้ทาง WeChat — ตอบเป็นภาษาไทยและจีน · นัดดูห้องได้ทุกวัน ขอแค่แจ้งล่วงหน้า 1-2 วัน
- กดปุ่มคัดลอก ID ด้านซ้าย
- เปิดแอป WeChat แตะ "+" มุมขวาบน แล้วเลือก "เพิ่มเพื่อน"
- วาง ID ที่คัดลอกไว้ในช่องค้นหา แล้วกดเพิ่มเพื่อน — LINE ใช้วิธีเดียวกัน หรือกดปุ่มด้านล่างเปิด LINE ตรง