รหัสห้อง M04850 · อาคาร E ชั้น 19 · เขตห้วยขวาง
ขายคอนโด Chapter One Eco รัชดา-ห้วยขวาง ห้อง M04850 — สตูดิโอ 22.58 ตร.ม. อาคาร E ชั้น 19 ราคา 2,090,000 บาท
Kim Bangkok Property ห้องนี้ 22.58 ตร.ม. เล็กที่สุดใน 55 ห้องที่ผมถือ แต่อีกสามห้องในตึกนี้ราคา 2,090,000 บาทเท่ากัน และใหญ่กว่า 0.42 ถึง 0.67 ตร.ม.
ข้อมูลห้องอัปเดตล่าสุด 20 มิ.ย. 2569 · ราคาและสถานะห้องอาจเปลี่ยนแปลง ทักมาให้ผมเช็กสถานะล่าสุดก่อนได้
ข้อมูลห้องนี้
ทุกตัวเลขของห้อง M04850 ที่ผมมีในมือ และช่องที่เอกสารเว้นว่างไว้
- รหัสห้อง
- M04850
- ราคาขาย
- 2,090,000 บาท (92,560 บาท/ตร.ม.)
- พื้นที่ใช้สอย
- 22.58 ตร.ม.
- ผังห้อง
- สตูดิโอ 1 ห้องน้ำ
- ชั้น
- E-19
- วิว
- วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ
- ทิศที่หันหน้า
- ทิศตะวันออกเฉียงใต้
- เฟอร์นิเจอร์
- ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่
- สถานะผู้เช่า
- เอกสารระบุว่าไม่มีผู้เช่า นัดดูห้องได้ทุกเมื่อ พร้อมขาย — ผมจะเช็กกับเจ้าของอีกครั้งก่อนคุณเดินทาง
- กรรมสิทธิ์
- โควตาต่างชาติ (ถือกรรมสิทธิ์ในชื่อชาวต่างชาติได้)
- ค่าส่วนกลาง
- 55 บาท/ตร.ม./เดือน = 1,242 บาท/เดือน
- ค่าโอน
- ผู้ซื้อจ่าย 1% ของราคาประเมิน ส่วนที่เหลือเป็นของผู้ขาย
- จำนวนรูปที่มี
- 7 รูป (มากกว่าค่ากลาง 4.5 รูปของแปดห้องในตึกนี้ แต่ไม่มีผังห้องในชุดนี้)
- ที่ตั้ง
- ถนนประชาอุทิศ แขวงห้วยขวาง เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร 10310
- อัปเดตล่าสุด
- 20 มิ.ย. 2569
สองเรื่องที่ต้องแยกให้ชัด หนึ่ง ช่อง “วิว” กับ “ทิศ” เป็นคนละช่องกันในเอกสาร ช่องวิวของห้องนี้ระบุว่าเปิดออกนอกอาคาร ส่วนทิศถูกบันทึกไว้ในข้อมูลชุดละเอียดว่าตะวันออกเฉียงใต้ ซึ่งตรงกับอีกสามห้องในอาคาร E ที่ผมถืออยู่ทั้งหมด ทิศจึงไม่ใช่จุดที่ทำให้ห้องนี้ต่างจากเพื่อนบ้าน สอง ในรูปทั้งเจ็ดรูปของห้องนี้ไม่มีผังห้องเลยสักรูป ผมขอเพิ่มจากเจ้าของให้ได้ ซึ่งสำคัญกับห้องที่เล็กที่สุดในสต็อกของผมมากกว่าห้องอื่น
เรื่องที่ต้องรู้ก่อนอย่างอื่น
ห้องนี้แพงที่สุดต่อตารางเมตรในตึก เพราะมันเล็กที่สุด ไม่ใช่เพราะมันดีที่สุด
ราคาป้าย 2,090,000 บาทของห้องนี้ไม่ได้สูงผิดปกติเลยเมื่อดูเป็นก้อน มีอีกสามห้องในตึกเดียวกันที่ผมถืออยู่ตั้งราคา 2,090,000 บาทเท่ากันเป๊ะ คือ M04848 อาคาร E ชั้น 19, M04849 อาคาร E ชั้น 16 และ M04882 อาคาร E ชั้น 20 สิ่งที่ต่างคือขนาด ทั้งสามห้องนั้นอยู่ที่ 23.25, 23.25 และ 23 ตร.ม. ส่วนห้องนี้ 22.58 ตร.ม. พูดอีกแบบคือ เงินก้อนเดียวกันซื้อพื้นที่ได้มากกว่าอีก 0.42 ถึง 0.67 ตร.ม. ในตึกเดียวกัน และในกรณีของ M04848 คืออาคารเดียวกันและชั้นเดียวกันด้วย
แปลงเป็นตัวเลขที่จับต้องได้ ราคาต่อตารางเมตรของห้องนี้คือ 92,560 บาท ส่วน M04848 กับ M04849 อยู่ที่ 89,892 บาท ถ้าห้อง 22.58 ตร.ม. ห้องนี้ตั้งราคาที่เรตเดียวกับ M04848 ราคาป้ายจะอยู่ที่ 2,029,761 บาท ส่วนต่างคือ 60,239 บาท นั่นคือเงินที่คุณจ่ายเพิ่มโดยที่เอกสารยังไม่ได้บอกว่าคุณได้อะไรกลับมา และถ้าเทียบกับห้องที่ถูกที่สุดในตึกคือ M05368 ที่ 86,522 บาทต่อตารางเมตร ส่วนต่างจะขยับขึ้นเป็น 136,333 บาท
ผมจะไม่ห่อประโยคนี้ให้ฟังดูนุ่มลง ในสิบห้องที่ผมถืออยู่ในโครงการนี้ ราคาต่อตารางเมตรไล่จาก 86,522 ถึง 92,560 บาท ห้อง M04850 อยู่ปลายบนสุดพอดี สูงกว่าค่ากลางของตึกซึ่งอยู่ที่ 89,029 บาทอยู่ 3,531 บาท หรือราว 4% และสูงกว่าห้องที่ถูกที่สุดราว 7% คนที่เดินทางมาดูห้องนี้ควรรู้ตัวเลขนี้ก่อนออกจากบ้าน ไม่ใช่รู้ตอนนั่งอยู่ในห้องแล้วชอบมันไปแล้ว
ข้อดีที่ต้องพูดคู่กันเพื่อความเป็นธรรมคือ เมื่อมองข้ามตึกนี้ออกไป ห้องนี้ไม่ได้แพงในภาพรวม ในสต็อก 55 ห้องที่ผมดูแล ห้องนี้อยู่อันดับที่ 16 จากถูกไปแพงเมื่อเรียงตามราคาต่อตารางเมตร และอยู่อันดับที่ 8 จากถูกไปแพงเมื่อเรียงตามราคารวม ปัญหาของมันเป็นปัญหาเฉพาะภายในตึกนี้ ไม่ใช่ปัญหาระดับตลาด
เทียบกับอีกเก้าห้องในตึกเดียวกัน
M04848 อยู่อาคารเดียวกัน ชั้นเดียวกัน ราคาเท่ากัน และใหญ่กว่า 0.67 ตร.ม.
| รายการ | M04850 (ห้องนี้) | M03717 | M04848 | M04849 | M04882 | M05220 | M05368 | M05492 | MZ05384 | M04927 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ราคา | 2,090,000 บาท | 2,050,000 บาท | 2,090,000 บาท | 2,090,000 บาท | 2,090,000 บาท | 1,990,000 บาท | 1,990,000 บาท | 2,600,000 บาท | 2,050,000 บาท | 2,750,000 บาท |
| ราคาต่อ ตร.ม. | 92,560 บาท | 87,870 บาท | 89,892 บาท | 89,892 บาท | 90,870 บาท | 87,204 บาท | 86,522 บาท | 88,165 บาท | 89,130 บาท | 94,828 บาท |
| ชั้น | E-19 | B-6 | E-19 | E-16 | E-20 | B-22 | B-10 | A-20 | B-19 | B-12 |
| ขนาด / ผัง | 22.58 ตร.ม. · สตูดิโอ 1 ห้องน้ำ | 23.33 ตร.ม. · สตูดิโอ 1 ห้องน้ำ | 23.25 ตร.ม. · สตูดิโอ 1 ห้องน้ำ | 23.25 ตร.ม. · สตูดิโอ 1 ห้องน้ำ | 23 ตร.ม. · สตูดิโอ 1 ห้องน้ำ | 22.82 ตร.ม. · สตูดิโอ 1 ห้องน้ำ | 23 ตร.ม. · สตูดิโอ 1 ห้องน้ำ | 29.49 ตร.ม. · 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ | 23 ตร.ม. · สตูดิโอ 1 ห้องน้ำ | 29 ตร.ม. · 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ |
| เฟอร์นิเจอร์ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | เอกสารเว้นว่าง — รูปแสดงของครบ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ |
| วิว | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวเมือง เปิดออกนอกอาคาร | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ |
| ทิศ | ทิศตะวันออกเฉียงใต้ | ไม่ระบุ | ทิศตะวันออกเฉียงใต้ | ทิศตะวันออกเฉียงใต้ | ทิศตะวันออกเฉียงใต้ | ทิศตะวันออก | ทิศตะวันออกเฉียงใต้ | ทิศเหนือ | ไม่ระบุ | ทิศตะวันตกเฉียงเหนือ |
| ผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า | ขายพร้อมผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า | ขายพร้อมผู้เช่า | ขายพร้อมผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า | มีผู้เช่า 10,000 บาท/เดือน | ไม่มีผู้เช่า |
| จำนวนรูป | 7 รูป | 9 รูป | 5 รูป | 3 รูป | 7 รูป | 3 รูป | 4 รูป | 4 รูป | 5 รูป | 10 รูป |
ตารางข้างบนคือสิบห้องที่ผมถืออยู่ในโครงการนี้ทั้งหมด ผมไม่ต้องอ่านมันซ้ำให้คุณฟัง แต่มีคู่เดียวที่ต้องหยิบออกมาพูด คือ M04850 กับ M04848 สองห้องนี้อยู่ในอาคาร E เหมือนกัน อยู่ชั้น 19 เหมือนกัน ตั้งราคา 2,090,000 บาทเท่ากัน ตกแต่งครบเหมือนกัน อยู่ในโควตาต่างชาติเหมือนกัน และตามข้อมูลชุดละเอียดคือทิศตะวันออกเฉียงใต้เหมือนกัน ต่างกันแค่ M04848 ใหญ่กว่า 0.67 ตร.ม. เมื่อชั้นเท่ากันและทิศเท่ากัน คำอธิบายเรื่อง “ชั้นสูงกว่าเลยแพงกว่า” จึงใช้กับคู่นี้ไม่ได้เลย
ยังมีอีกสามห้องที่ทั้งถูกกว่าและใหญ่กว่าห้องนี้พร้อมกัน ซึ่งเป็นข้อเท็จจริงที่ผมเลี่ยงไม่ได้ M03717 อาคาร B ชั้น 6 ราคา 2,050,000 บาท ขนาด 23.33 ตร.ม. คือถูกกว่า 40,000 บาทและใหญ่กว่า 0.75 ตร.ม. ส่วน M05368 อาคาร B ชั้น 10 และ M05220 อาคาร B ชั้น 22 ตั้งราคา 1,990,000 บาททั้งคู่ ที่ขนาด 23 และ 22.82 ตร.ม. คือถูกกว่าห้องละ 100,000 บาทและยังใหญ่กว่า สิ่งที่ห้องพวกนั้นแลกไปคือ M03717 อยู่ชั้น 6 ซึ่งต่ำที่สุดในแปดห้อง และทั้งสามห้องนั้นขายพร้อมผู้เช่า ซึ่งเป็นเรื่องดีถ้าคุณซื้อลงทุน และเป็นเรื่องต้องเคลียร์ถ้าคุณซื้ออยู่เอง
ช่องเดียวในตารางที่บอกความต่างของสภาพห้องได้บ้างกลับไม่เข้าข้างห้องนี้ เอกสารของ M04848 ระบุวิวเป็นวิวเมืองเปิดออกนอกอาคาร ส่วนห้องนี้ระบุแค่วิวนอกอาคารเฉย ๆ ผมไม่ถือว่านั่นเป็นหลักฐานว่าวิวแย่กว่า เพราะสองห้องอยู่ชั้นเดียวกันในอาคารเดียวกันและน่าจะมองเห็นอะไรใกล้เคียงกันมาก ผมถือว่ามันแปลว่าคนกรอกข้อมูลกรอกไม่เหมือนกัน แต่ประเด็นคือ ในบรรดาข้อมูลที่เอกสารมี ไม่มีสักช่องเดียวที่อธิบายว่าทำไมห้องเล็กกว่าถึงตั้งราคาเท่ากัน ผมจะไม่แต่งเหตุผลขึ้นมาแทนเจ้าของ ภาพรวมของทั้งโครงการและเหตุผลที่ผมยังเลือกตึกนี้ในกรอบราคาสองล้าน อยู่ในหน้า Chapter One Eco รัชดา-ห้วยขวาง
ข้อโต้แย้งฝั่งตรงข้าม
สามอย่างที่ห้องนี้มีจริง และขนาดที่แท้จริงของแต่ละอย่าง
รูป 7 รูป มากกว่าค่ากลางของตึก
จำนวนรูปของแปดห้องคือ 3, 3, 4, 4, 5, 7, 7 และ 9 ค่ากลางอยู่ที่ 4.5 รูป ห้องนี้มี 7 รูป เท่ากับ M04882 และเป็นรองแค่ M03717 ที่มี 9 รูป ถ้าคุณอยู่ต่างประเทศ นี่คือข้อได้เปรียบที่ใช้ได้จริงก่อนซื้อตั๋วเครื่องบิน แต่ในเจ็ดรูปนั้นไม่มีผังห้อง
อาคาร E ชั้น 19 อยู่ครึ่งบนของตึก
ชั้นของสิบห้องที่ผมถือคือ 6, 10, 16, 19, 19, 20, 20 และ 22 ชั้น 19 อยู่ครึ่งบน แต่ไม่ใช่ชั้นสูงสุด และห้องที่เทียบตรงที่สุดคือ M04848 ก็อยู่ชั้น 19 เท่ากัน ความสูงจึงไม่ใช่สิ่งที่คุณจ่ายส่วนต่าง 60,239 บาทเพื่อซื้อ
ค่าส่วนกลางถูกที่สุดในตึก 1,242 บาท/เดือน
ค่าส่วนกลางคิดที่ 55 บาทต่อตารางเมตร ห้องเล็กที่สุดจึงจ่ายน้อยที่สุด 1,242 บาทต่อเดือน เทียบกับ 1,279 บาทของ M04848 ต่างกัน 37 บาทต่อเดือน หรือ 444 บาทต่อปี ถ้าจะให้ประหยัดคืนส่วนต่าง 60,239 บาท ต้องถือห้องไว้ราว 136 ปี ตัวเลขนี้ผมยกมาเพื่อปิดข้ออ้างนี้ ไม่ใช่เพื่อสนับสนุนมัน
สรุปตรง ๆ คือ ในบรรดาข้อมูลที่ผมมี ไม่มีข้อไหนที่มีน้ำหนักพอจะอธิบายส่วนต่าง 60,239 บาทเทียบกับ M04848 ได้ แต่นั่นไม่เท่ากับการบอกว่าห้องนี้ไม่ควรซื้อ เพราะสิ่งที่เอกสารมองไม่เห็นคือสภาพห้องจริง ชุดเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่ติดมา ว่ามีการรีโนเวทหรือเปลี่ยนแอร์เมื่อไหร่ ห้องเคยปล่อยเช่ามากี่รอบ และเจ้าของแต่ละรายเร่งขายแค่ไหน ถ้าห้องนี้สภาพดีกว่าเพื่อนบ้านจริง การจ่ายเพิ่มหกหมื่นบาทเป็นเรื่องที่คิดแล้วคุ้มได้
แต่ประโยคก่อนหน้านี้ต้องพิสูจน์ ไม่ใช่ประกาศ ผมไม่ได้ยืนอยู่ในทั้งสองห้องพร้อมกันในวันเดียวกัน ผมจึงไม่มีสิทธิ์บอกคุณว่าห้องไหนสภาพดีกว่า วิธีเดียวที่ตอบได้จริงคือดู M04850 กับ M04848 ต่อกันในทริปเดียว ทั้งสองห้องอยู่ชั้น 19 ของอาคาร E เดินจากห้องหนึ่งไปอีกห้องหนึ่งใช้เวลาไม่ถึงหนึ่งนาที ผมนัดให้ได้ในรอบเดียว และถ้าดูจบแล้วผมเห็นว่า M04848 คุ้มกว่าสำหรับคุณ ผมจะบอกตรง ๆ ทั้งที่ราคาเท่ากันและค่าคอมของผมเท่าเดิม
ห้องนี้เหมาะกับใคร
ผมคิดว่าห้อง M04850 เหมาะกับสองแบบนี้ และไม่เหมาะกับอีกสองแบบ
เหมาะ — คนที่ดูห้องจริงแล้วชอบห้องนี้มากกว่าเพื่อนบ้านที่ราคาเท่ากัน
0.67 ตร.ม. ในห้องสตูดิโอไม่ใช่เรื่องที่คุณจะรู้สึกได้ตอนยืนอยู่ในห้อง สิ่งที่คุณรู้สึกได้คือสภาพพื้น สภาพแอร์ ความสะอาดของห้องน้ำ และเฟอร์นิเจอร์บิลท์อินที่ยังใช้ได้หรือไม่ ถ้าคุณเดินดูสองห้องต่อกันแล้วห้องนี้ชนะด้วยตาตัวเอง การจ่ายเท่ากันเพื่อได้ห้องที่สภาพดีกว่าคือการตัดสินใจที่ถูก
เหมาะ — ผู้ซื้อต่างชาติที่ต้องเห็นห้องให้มากที่สุดก่อนบินมา
7 รูปคือชุดรูปที่มากกว่าค่ากลางของตึกนี้ และเอกสารระบุว่าห้องนี้อยู่ในโควตาต่างชาติ ถือกรรมสิทธิ์ในชื่อชาวต่างชาติได้ที่จุดเข้า 2.09 ล้านบาท ขั้นตอน เอกสาร และเรื่อง FET ทั้งหมดอยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย
ไม่เหมาะ — คนที่ตัดสินใจจากราคาต่อตารางเมตร
ถ้าเกณฑ์ของคุณคือได้พื้นที่มากที่สุดต่อเงินหนึ่งก้อน ห้องนี้คือห้องที่แย่ที่สุดในแปดห้องของผมในตึกนี้ตามเกณฑ์นั้น ห้องที่ตรงกับคุณคือ M05368 ที่ 86,522 บาทต่อตารางเมตร บอกผมมาตั้งแต่แรก ผมจะพาไปดูห้องนั้นก่อน จะได้ไม่เสียเวลาทั้งสองฝ่าย ห้องขนาดนี้ทั้งหมดที่ผมมีรวมไว้ในหน้า คอนโดสตูดิโอ
ไม่เหมาะ — คนที่ต้องการห้องที่มีพื้นที่เหลือให้ปรับ
22.58 ตร.ม. คือห้องที่เล็กที่สุดในสต็อก 55 ห้องที่ผมดูแลทั้งหมด ไม่ใช่แค่ในตึกนี้ ตัวเลขนี้รวมระเบียงและห้องน้ำแล้ว ถ้าคุณต้องทำงานที่บ้านเต็มเวลา หรืออยู่กันสองคน ให้ข้ามไปดูห้อง 1 ห้องนอน 29.49 ตร.ม. ในโครงการเดียวกันแทน ผมมีอยู่ห้องเดียวคือ M05492
รอบตัวห้อง
ระยะพวกนี้เหมือนกันทั้งแปดห้อง — และนั่นคือประเด็นของหน้านี้
ระยะที่บันทึกไว้ในเอกสารของห้องนี้
- MRT ห้วยขวาง (สายสีน้ำเงิน)1.05 กม.
- เซ็นทรัล พระราม 92.29 กม.
- ฟอร์จูนทาวน์2.04 กม.
- บิ๊กซี เอ็กซ์ตร้า4.98 กม.
- อาคาร AIA Capital Center1.47 กม.
- โรงเรียนนานาชาติรีเจ้นท์ กรุงเทพฯ1.86 กม.
- โรงเรียนนานาชาติ KIS กรุงเทพฯ1.04 กม.
- โรงพยาบาลพระราม 92.29 กม.
- เดอะ สตรีท รัชดา805 ม.
- ร้านสะดวกซื้อ 7-1166 ม.
สิ่งแรกที่ต้องพูดเรื่องรายการข้างบนคือ มันเป็นระยะของตัวโครงการ ไม่ใช่ระยะของห้องนี้ เอกสารของทั้งสิบห้องที่ผมถือระบุตัวเลขชุดเดียวกันทุกตัว ตั้งแต่ 7-11 ที่ 66 เมตร ไปจนถึง Big C Extra ที่ 4.98 กม. แปลว่าไม่มีบรรทัดไหนในรายการนี้ที่ทำให้ M04850 ต่างจาก M04848 ที่อยู่ชั้นเดียวกัน หรือต่างจากห้องที่ถูกกว่ามันในอาคาร B ทำเลจึงไม่ใช่คำอธิบายของราคาต่อตารางเมตรที่สูงกว่า และผมจะไม่ใช้มันเป็นคำอธิบาย ที่มันต่างกันจริงคือระยะจากประตูอาคารแต่ละหลังไปถึงปากซอย ซึ่งเอกสารไม่ได้ระบุ และเป็นเรื่องที่รู้ได้จากการเดินจริงตอนไปดูห้อง
สองบรรทัดที่ควรอ่านคู่กันสำหรับห้องนี้คือ KIS International School ที่ 1.04 กม. และ MRT ห้วยขวาง ที่ 1.05 กม. สองระยะนี้เท่ากันแทบเป๊ะ นั่นคือโครงสร้างผู้เช่าและผู้ซื้อต่อของทำเลนี้ทั้งหมด คือครอบครัวที่ส่งลูกเรียนแถวนี้ กับคนทำงานที่ยอมเดิน 12 ถึง 15 นาทีหรือขึ้นวินไปสถานี ทั้งสองกลุ่มนี้เทียบราคาข้ามห้องในตึกเดียวกันเก่งมาก เพราะโครงการมีแปดอาคารและมีห้องหน้าตาเหมือนกันจำนวนมาก นี่คือเหตุผลที่ผมพูดเรื่องส่วนต่าง 60,239 บาทดัง ๆ ตั้งแต่ต้นหน้า วันที่คุณขายต่อ คนซื้อจะเปิดตารางแบบเดียวกับที่คุณเพิ่งอ่าน
เส้นทางเดินจริงไปสถานี ทางเลือกวินมอเตอร์ไซค์และค่าโดยสารต่อเดือน ผมเขียนไว้ละเอียดในหน้าโครงการแล้ว ไม่ซ้ำที่นี่ ส่วนภาพรวมของย่านทั้งหมด ทั้งโครงการอื่นและช่วงราคาต่อตารางเมตรที่ 74,000 ถึง 150,094 บาท อยู่ในหน้า คอนโดห้วยขวาง ในกรอบย่านนั้น ห้องนี้อยู่อันดับที่ 10 จาก 18 ห้องที่ผมถือในห้วยขวาง เรียงจากถูกไปแพงต่อตารางเมตร
ก่อนวางมัดจำ
สี่อย่างที่ผมจะเช็กให้คุณก่อน ถ้าคุณสนใจห้อง M04850 จริง
เหตุผลของราคาที่เท่ากับห้องที่ใหญ่กว่า
ข้อแรกเสมอสำหรับห้องนี้ ผมจะถามเจ้าของตรง ๆ ว่าเคยรีโนเวทหรือเปลี่ยนแอร์ เปลี่ยนเครื่องใช้ไฟฟ้าเมื่อไหร่ และราคานี้ต่อรองได้แค่ไหน ถ้าไม่มีเหตุผลที่จับต้องได้ ผมจะเอาตัวเลข 60,239 บาทเทียบกับ M04848 ไปคุยเรื่องราคาให้คุณ
สถานะห้องว่างหรือมีผู้เช่า
เอกสารห้องนี้ไม่ได้เขียนอะไรไว้เลยในเรื่องผู้เช่า ต่างจาก M03717, M05368 และ M05220 ที่ระบุว่าขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 10,000 ถึง 11,000 บาทต่อเดือน ช่องว่างไม่ได้แปลว่าห้องว่าง แปลว่าไม่มีข้อมูล และผมจะไม่เดา ผมโทรถามให้ก่อนคุณนัดเดินทาง
ผังห้องและรูปที่ยังขาด
ในเจ็ดรูปที่มีไม่มีผังห้องเลย ซึ่งเป็นเรื่องใหญ่กับห้อง 22.58 ตร.ม. เพราะรูปทรงห้องและตำแหน่งประตูห้องน้ำเปลี่ยนความรู้สึกมากกว่าตัวเลขพื้นที่ ผมขอผังห้องกับรูปวิวจากในห้องเพิ่มจากเจ้าของให้ได้ก่อนคุณเดินทางมา
โควตาต่างชาติและยอดวันโอนของห้องนี้
เอกสารระบุว่าเป็นกรรมสิทธิ์ต่างชาติ แต่โควตา 49% เป็นเรื่องรายห้องและขยับได้ทุกครั้งที่มีการซื้อขายในตึก ผมขอให้นิติบุคคลยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษร พร้อมรวมค่าโอนฝั่งผู้ซื้อ เงินกองทุนส่วนกลาง และค่าส่วนกลางล่วงหน้า ให้เป็นตัวเลขเดียว วิธีคิดทั้งหมดถามผมได้
คำถามที่ถามบ่อย
คำถามที่คนถามผมมากที่สุดเกี่ยวกับห้อง M04850
ทำไมห้อง M04850 ราคาต่อตารางเมตร 92,560 บาท สูงที่สุดในแปดห้องที่คุณถือในตึกนี้
เพราะมันเป็นห้องที่เล็กที่สุดแต่ตั้งราคาเท่ากับห้องที่ใหญ่กว่า ห้องนี้ 22.58 ตร.ม. ราคา 2,090,000 บาท ขณะที่ M04848 และ M04849 ขนาด 23.25 ตร.ม. และ M04882 ขนาด 23 ตร.ม. ตั้งราคา 2,090,000 บาทเท่ากันทั้งสามห้อง เมื่อเอาราคาหารด้วยพื้นที่ ห้องนี้จึงออกมาที่ 92,560 บาทต่อตารางเมตร ส่วนสามห้องนั้นอยู่ที่ 89,892, 89,892 และ 90,870 บาท
ส่วนคำถามว่าทำไมเจ้าของถึงตั้งราคาเท่ากันทั้งที่ห้องเล็กกว่า ผมตอบไม่ได้จากเอกสาร และจะไม่แต่งเหตุผลให้ฟังดูดี ทุกห้องเป็นตกแต่งครบเหมือนกัน อยู่ในโควตาต่างชาติเหมือนกัน ค่าส่วนกลาง 55 บาทต่อตารางเมตรเท่ากัน และตามข้อมูลชุดละเอียดคือทิศตะวันออกเฉียงใต้เหมือนกันทั้งสี่ห้องในอาคาร E สิ่งที่เอกสารไม่บอกคือสภาพห้องจริงกับความเร่งของผู้ขาย ซึ่งผมโทรถามให้ได้ และดูด้วยตาได้ในทริปเดียว
ส่วนต่างที่ผมจ่ายเพิ่มเทียบกับห้องอื่นในตึก คิดเป็นเงินเท่าไหร่กันแน่
คิดสองแบบ แบบแรกคือเทียบกับห้องที่ใกล้เคียงที่สุด M04848 อยู่อาคาร E ชั้น 19 เหมือนกัน ราคาเท่ากัน อยู่ที่ 89,892 บาทต่อตารางเมตร ถ้าห้อง 22.58 ตร.ม. ห้องนี้คิดที่เรตเดียวกัน ราคาจะเป็น 2,029,761 บาท ส่วนต่างคือ 60,239 บาท แบบที่สองคือเทียบกับห้องที่ถูกที่สุดในตึกคือ M05368 ที่ 86,522 บาทต่อตารางเมตร ห้องนี้จะเป็น 1,953,667 บาท ส่วนต่างคือ 136,333 บาท
ตัวเลขทั้งสองเป็นการเทียบราคาต่อตารางเมตรล้วน ๆ ไม่ได้รวมมูลค่าของสภาพห้อง เฟอร์นิเจอร์ที่ติดมา หรือความสูงของชั้น ในกรณีของ M04848 ความสูงหักล้างกันไปแล้วเพราะอยู่ชั้น 19 เท่ากัน เหลือแค่สภาพห้องซึ่งดูจากเอกสารไม่ได้ ผมยกตัวเลขนี้ให้คุณใช้ตอนต่อรองราคา ไม่ใช่เพื่อให้คุณเลิกสนใจห้องนี้
ห้อง M04850 ให้ผลตอบแทนค่าเช่ากี่เปอร์เซ็นต์
ผมคำนวณให้ไม่ได้ เพราะเอกสารของห้องนี้ไม่มีค่าเช่าบันทึกไว้ และไม่ได้ระบุว่ามีผู้เช่าอยู่ ผมจะไม่หยิบค่าเช่าของห้องอื่นมาสวมเป็นของห้องนี้แล้วคำนวณเปอร์เซ็นต์ออกมา เพราะตัวเลขที่ได้จะดูน่าเชื่อถือกว่าความจริงมาก สิ่งที่ผมบอกได้คือ ในสิบห้องที่ผมถือในตึกนี้ มีสามห้องที่ระบุค่าเช่าไว้ คือ M03717 และ M05368 ที่ 11,000 บาทต่อเดือน และ M05220 ที่ 10,000 บาทต่อเดือน
สิ่งที่พูดได้โดยไม่ต้องมีตัวเลขคือทิศทาง ห้องนี้เป็นห้องที่เล็กที่สุดในตึกและตั้งราคาสูงที่สุดต่อตารางเมตร ค่าเช่าของสตูดิโอ 22.58 ตร.ม. ไม่น่าจะสูงกว่าสตูดิโอ 23.25 ตร.ม. ในตึกเดียวกันได้ ดังนั้นถ้าเป้าหมายของคุณคือผลตอบแทนล้วน ๆ ห้องที่ราคาเท่ากันแต่ใหญ่กว่า หรือห้องที่ถูกกว่าและมีสัญญาเช่าเดินอยู่แล้ว จะให้ตัวเลขที่ดีกว่าโดยโครงสร้าง วิธีคิดผลตอบแทนแบบเต็มผมเขียนไว้ในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า
ห้อง M04850 ว่างไหม เข้าอยู่ได้เลยหรือเปล่า
ผมยังตอบไม่ได้ เอกสารของห้องนี้เว้นช่องเรื่องผู้เช่าไว้ว่างทั้งช่อง ไม่ได้เขียนว่าว่าง และไม่ได้เขียนว่ามีผู้เช่า ต่างจากอีกสามห้องในตึกเดียวกันที่เขียนไว้ชัดเจนว่าขายพร้อมผู้เช่าและระบุทั้งค่าเช่าและวันสิ้นสุดสัญญา ช่องว่างในเอกสารชุดนี้แปลว่าไม่มีข้อมูล ไม่ได้แปลว่าห้องว่าง และผมจะไม่เปลี่ยนคำว่าไม่รู้ให้เป็นคำว่าว่างเพื่อให้หน้านี้ขายง่ายขึ้น
ข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุดวันที่ 20 มิถุนายน 2569 ซึ่งผ่านมาแล้วเกือบสองเดือน ถ้าคุณมีกำหนดย้ายเข้าที่แน่นอน ให้ผมโทรถามเจ้าของก่อนเป็นอย่างแรกว่าตอนนี้ห้องอยู่ในสถานะไหน มีคนอยู่หรือเปล่า และรับกุญแจได้เมื่อไหร่ ผมทำให้ฟรีและไม่มีเงื่อนไขผูกกับคุณ
ห้อง M04850 หันหน้าไปทางไหน และวิวจากชั้น 19 อาคาร E เป็นยังไง
ข้อมูลชุดละเอียดของห้องนี้บันทึกทิศไว้ว่าตะวันออกเฉียงใต้ ส่วนช่องวิวระบุแยกต่างหากว่าเปิดออกนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ สองเรื่องนี้เป็นคนละช่องกันและผมแยกให้เห็นในตารางข้อมูลข้างบนแล้ว ที่ควรรู้เพิ่มคือทิศตะวันออกเฉียงใต้ไม่ใช่จุดเด่นเฉพาะของห้องนี้ อีกสามห้องที่ผมถือในอาคาร E คือ M04848, M04849 และ M04882 ก็บันทึกทิศเดียวกันทั้งหมด
สิ่งที่ผมยืนยันไม่ได้คือชั้น 19 ของอาคาร E มองออกไปแล้วเจออะไรจริง ๆ เพราะโครงการนี้เป็นผังแปดอาคาร และผมยังไม่ได้ยืนอยู่ในห้องนี้เอง ทิศตะวันออกเฉียงใต้แปลว่าห้องรับแดดเช้าถึงสาย ซึ่งในห้อง 22.58 ตร.ม. ที่มีแอร์ตัวเดียว ถือว่าดีกว่าทิศตะวันตกอยู่มาก แต่ถ้าวิวคือเงื่อนไขตัดสินใจของคุณ บอกผมก่อน ผมขอรูปถ่ายจากหน้าต่างเพิ่มจากเจ้าของให้ได้ก่อนคุณเดินทางมา
ค่าส่วนกลางห้อง M04850 เดือนละเท่าไหร่ ถูกกว่าห้องอื่นในตึกจริงไหม
อัตราของทั้งตึกคือ 55 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ห้องนี้ 22.58 ตร.ม. จึงตกเดือนละ 1,242 บาท หรือปีละ 14,904 บาท ซึ่งเป็นยอดที่ต่ำที่สุดในสิบห้องที่ผมถือในตึกนี้ เพราะค่าส่วนกลางคิดตามตารางเมตร และห้องนี้เป็นห้องที่เล็กที่สุด
แต่ขนาดของข้อดีนี้ต้องพูดให้ตรง ห้อง M04848 ที่ราคาเท่ากันจ่าย 1,279 บาทต่อเดือน ต่างกัน 37 บาทต่อเดือน หรือ 444 บาทต่อปี ถ้าจะใช้ส่วนที่ประหยัดได้นี้ไปหักล้างส่วนต่างราคา 60,239 บาท ต้องถือห้องไว้ราว 136 ปี ค่าส่วนกลางที่ถูกกว่าจึงเป็นข้อเท็จจริงที่จริง แต่ไม่ใช่เหตุผลที่ใช้ตัดสินใจได้
ห้อง M04850 มี 7 รูป พอสำหรับตัดสินใจก่อนบินมาไหม
เจ็ดรูปมากกว่าค่ากลางของตึกนี้ซึ่งอยู่ที่ 4.5 รูป และมีสองห้องในแปดห้องเท่านั้นที่มีรูปมากกว่าหรือเท่านี้ คุณจึงเห็นห้องนี้ได้มากกว่าห้องส่วนใหญ่ในโครงการเดียวกันก่อนตัดสินใจเดินทาง ซึ่งมีค่าจริงถ้าคุณอยู่ต่างประเทศ
แต่รูปเยอะไม่เท่ากับรูปครบ ในชุดนี้ไม่มีผังห้อง ซึ่งเป็นสิ่งที่ผมอยากได้มากที่สุดสำหรับห้องที่เล็กที่สุดในสต็อกของผม นอกจากนั้นยังมีจุดที่คนขายแทบไม่เคยถ่าย เช่น ขอบพื้นห้องน้ำ รอยตามผนัง สภาพเครื่องปรับอากาศ และหน้าตาระเบียงจริง ถ้าคุณอยากเห็นจุดพวกนี้ ผมขอให้เจ้าของถ่ายเพิ่ม หรือขอวิดีโอเดินทั่วห้องส่งไปให้คุณดูก่อนเดินทางได้
อยากรู้ว่าห้อง M04850 มีอะไรที่ทำให้มันคุ้มกับราคาเท่ากับห้องที่ใหญ่กว่า
ไม่ต้องกรอกฟอร์ม ไม่ต้องทิ้งเบอร์ ทักมาบอกว่าสนใจห้อง M04850 แล้วผมจะโทรถามเจ้าของให้ก่อนสามเรื่อง ห้องมีผู้เช่าอยู่หรือว่าง เคยรีโนเวทหรือเปลี่ยนอะไรไปบ้าง และราคานี้ต่อรองได้แค่ไหน แล้วส่งคำตอบกลับไปให้คุณ ถ้าอยากดูของจริง ผมนัดให้ดูห้องนี้กับ M04848 ที่อยู่ชั้น 19 อาคาร E เหมือนกัน ราคาเท่ากัน และใหญ่กว่า 0.67 ตร.ม. ต่อกันในทริปเดียว แล้วคุณตัดสินใจจากของจริง ไม่ใช่จากหน้าเว็บ
WeChat ID
arji7880
LINE ID
arji7880
ทักหาคิมได้ที่ WeChat หรือ LINE
คุยเรื่องห้อง งบ และนัดดูจริงได้ทาง WeChat — ตอบเป็นภาษาไทยและจีน · นัดดูห้องได้ทุกวัน ขอแค่แจ้งล่วงหน้า 1-2 วัน
- กดปุ่มคัดลอก ID ด้านซ้าย
- เปิดแอป WeChat แตะ "+" มุมขวาบน แล้วเลือก "เพิ่มเพื่อน"
- วาง ID ที่คัดลอกไว้ในช่องค้นหา แล้วกดเพิ่มเพื่อน — LINE ใช้วิธีเดียวกัน หรือกดปุ่มด้านล่างเปิด LINE ตรง