ขายคอนโด Chapter One Eco รัชดา-ห้วยขวาง ห้อง M04927 — 1 ห้องนอน 29 ตร.ม. ชั้น B-12 ราคา 2,750,000 บาท

เป็นคำถามที่ถูกต้องและผมตอบตรง ๆ ว่าเอกสารไม่ได้อธิบายไว้ ข้อเท็จจริงคือห้องนี้ 29.00 ตร.ม. ราคา 2,750,000 บาท คิดเป็น 94,828 บาทต่อตารางเมตร ส่วนห้อง M05492 อยู่ที่ 29.49 ตร.ม. ราคา 2,600,000 บาท คิดเป็น 88,165 บาทต่อตารางเมตร แปลว่า M05492 ใหญ่กว่า 0.49 ตร.ม. และถูกกว่า 150,000 บาทพร้อมกัน ส่วนต่างต่อตารางเมตรอยู่ที่ 6,663 บาท หรือราว 7.6%

สิ่งที่ต่างกันตามเอกสารมีสามอย่าง หนึ่ง ห้องนี้ระบุว่าไม่มีผู้เช่า ดูห้องได้ทุกเมื่อ พร้อมขาย ส่วน M05492 ไม่ได้ระบุสถานะนั้นไว้ สอง ห้องนี้มีรูป 10 รูป M05492 มี 4 รูป สาม ห้องนี้ระบุทิศไว้ว่าตะวันตกเฉียงเหนือ ส่วน M05492 เว้นช่องทิศว่าง นอกจากนั้นยังเป็นคนละอาคาร ห้องนี้อยู่อาคาร B ส่วน M05492 อยู่อาคาร A ซึ่งวิวและระยะเดินไปลิฟต์ต่างกัน ผมไม่ยืนยันว่าสามข้อนี้อธิบายส่วนต่าง 150,000 บาทได้ทั้งหมด วิธีเดียวที่รู้คือดูสองห้องต่อกันในทริปเดียว ซึ่งผมนัดให้ได้ในรอบเดียว

เอกสารของห้องระบุไว้ว่าไม่มีผู้เช่า ดูห้องได้ทุกเมื่อ และพร้อมขาย ข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุดวันที่ 14 สิงหาคม 2569 ซึ่งเป็นข้อมูลที่ใหม่ที่สุดในบรรดาห้องที่ผมถืออยู่ในตึกนี้ ถ้าคุณซื้อเพื่อเข้าอยู่เอง นี่คือข้อได้เปรียบที่จับต้องได้ของห้องนี้เหนือห้องที่ขายพร้อมผู้เช่า เพราะคุณกำหนดวันเข้าอยู่ได้เองตั้งแต่วันโอน

ถึงอย่างนั้นผมก็ยังจะโทรเช็กกับเจ้าของให้อีกครั้งก่อนคุณเดินทางมาดู เพราะ “ว่าง ณ วันที่บันทึก” กับ “ว่าง ณ วันที่คุณไปถึง” เป็นคนละเรื่อง และการเช็กใช้เวลาผมไม่กี่นาที แต่ประหยัดเวลาเดินทางของคุณได้ทั้งวัน

ใช่ เอกสารระบุราคาก่อนหน้าไว้ที่ 3,100,000 บาท และราคาปัจจุบันคือ 2,750,000 บาท ส่วนต่างคือ 350,000 บาท หรือราว 11.3% ของราคาเดิม ถ้าคิดต่อตารางเมตร ราคาเดิมอยู่ที่ 106,897 บาท ลดลงมาเหลือ 94,828 บาท

ผมจะไม่ตีความว่าการลดราคาแปลว่าเจ้าของร้อนเงินหรือห้องมีปัญหา เพราะผมไม่รู้ และการเดาเรื่องนี้ไม่มีประโยชน์กับคุณ สิ่งที่ตัวเลขนี้บอกได้จริงคือช่วงราคาที่เจ้าของเคยยอมขยับมาแล้วครั้งหนึ่ง ส่วนจะขยับได้อีกไหมต้องยื่นข้อเสนอจริงถึงจะรู้ ผมยื่นให้ได้และจะบอกคุณตรง ๆ ว่าคำตอบคืออะไร

อัตราที่ระบุไว้คือ 55 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ห้องนี้ 29 ตร.ม. จึงตกเดือนละ 1,595 บาท หรือปีละ 19,140 บาท อัตรา 55 บาทนี้สูงกว่าค่ากลางของคอนโดระดับเดียวกันในย่านนี้อยู่พอสมควร และเป็นอัตราเดียวกันทั้ง 10 ห้องที่ผมถืออยู่ในตึกนี้

ค่าโอนฝั่งผู้ซื้ออยู่ที่ 1% ของราคาประเมิน ส่วนที่เหลือเป็นของผู้ขาย และนอกจากค่าโอนแล้ว วันโอนยังมีเงินกองทุนส่วนกลางกับค่าส่วนกลางล่วงหน้าที่นิติบุคคลเรียกเก็บอีกก้อนหนึ่ง ซึ่งเป็นคนละก้อนกับค่าโอน ผมรวมยอดจริงทั้งหมดให้เป็นตัวเลขเดียวก่อนนัดวันโอนได้

เอกสารระบุทิศไว้ว่าตะวันตกเฉียงเหนือ ซึ่งเป็นเรื่องดีที่มีข้อมูลนี้ เพราะมีเพียงส่วนน้อยของห้องที่ผมถืออยู่ที่ระบุทิศไว้จริง ทิศตะวันตกเฉียงเหนือในกรุงเทพฯ แปลว่าห้องรับแดดช่วงบ่ายถึงเย็น ซึ่งเป็นช่วงที่แดดแรงที่สุดของวัน

ผลที่ตามมาจริง ๆ คือค่าแอร์ช่วงบ่ายจะสูงกว่าห้องที่หันทิศตะวันออก และผ้าม่านทึบมีผลกับความสบายมากกว่าที่คนส่วนใหญ่คิด ในรูปจะเห็นว่าห้องมีผ้าม่านทึบสีน้ำตาลติดตั้งไว้แล้วทั้งฝั่งระเบียงและฝั่งโต๊ะทานข้าว ข้อดีอีกด้านของทิศนี้คือแสงธรรมชาติช่วงบ่ายเข้าห้องเต็ม ๆ ห้องจึงไม่ทึบ แต่ทิศที่ระบุในเอกสารยังไม่บอกว่าหน้าต่างจริงชนตึกข้างเคียงหรือเปล่า อันนั้นต้องยืนดูจากในห้อง

เอกสารระบุว่าตกแต่งครบ และรูปทั้ง 10 รูปยืนยันตรงกัน มีเตียงพร้อมหัวเตียงบุผ้า ตู้ข้างเตียงสองตัว โซฟาผ้าสองที่นั่ง โต๊ะกลาง ทีวีบนตู้แขวน โต๊ะทานข้าวพร้อมเก้าอี้สองตัว ตู้เสื้อผ้าบานกระจกฝ้า แอร์ผนัง ผ้าม่านทึบ และตู้เย็นฮิตาชิสองประตู

เรื่องครัวต้องพูดให้ตรง ครัวเป็นชุดบิลท์อินสีขาวแบบตัวแอล มีอ่างล้างจาน ไมโครเวฟฝังในตู้ล่าง ตู้เก็บของบนล่าง และเคาน์เตอร์สั้น ๆ แต่จากรูปผมไม่เห็นเตาไฟฟ้าหรือเตาแม่เหล็กไฟฟ้าติดตั้งมาด้วย ถ้าคุณทำกับข้าวจริงจังทุกวัน ให้เผื่องบซื้อเตาตั้งโต๊ะกับเครื่องดูดควันแบบตั้งพื้นไว้ และเช็กกับนิติบุคคลก่อนว่าตึกอนุญาตให้ใช้เตาแบบไหนได้บ้าง ผมถามให้ได้

เอกสารของห้องนี้ระบุว่าเป็นกรรมสิทธิ์ต่างชาติ คือผู้ซื้อชาวต่างชาติถือชื่อแบบฟรีโฮลด์ได้ โดยเงินค่าห้องต้องโอนเข้ามาจากต่างประเทศให้ถูกวิธี เพื่อให้ธนาคารออกเอกสารรับรองการโอนเงินจากต่างประเทศให้ได้ในวันโอน

โควตาต่างชาติเป็นเรื่องรายห้องและขยับได้ทุกครั้งที่มีการซื้อขายในตึก ผมจึงขอให้นิติบุคคลยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรใหม่ทุกครั้งก่อนคุณวางมัดจำ ขั้นตอนและเอกสารทั้งหมดผมเขียนไว้ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย