ขายคอนโด Chapter One Eco รัชดา-ห้วยขวาง ห้อง M05492 — 1 ห้องนอน 29.49 ตร.ม. อาคาร A ชั้น 20 ราคา 2,600,000 บาท

ขึ้นกับว่าคุณเทียบกับสตูดิโอห้องไหน ถ้าเทียบกับห้องที่ตั้งไว้ 2,090,000 บาท ส่วนต่างคือ 510,000 บาท แลกกับพื้นที่ที่เพิ่มมา 6.24 ถึง 6.91 ตร.ม. คิดเป็นตารางเมตรละ 73,806 ถึง 81,731 บาท ซึ่งต่ำกว่าราคาต่อตารางเมตรของทุกห้องในตึกนี้ กรณีนี้ผนังกั้นห้องนอนเท่ากับได้มาโดยไม่ต้องจ่ายพรีเมียม

แต่ถ้าเทียบกับห้องที่ตั้งไว้ 1,990,000 บาท ส่วนต่างคือ 610,000 บาท แลกกับพื้นที่ที่เพิ่มมา 6.49 ถึง 6.67 ตร.ม. คิดเป็นตารางเมตรละ 91,454 ถึง 93,991 บาท ซึ่งสูงกว่าราคาต่อตารางเมตรของห้องนี้เองที่ 88,165 บาท และสูงกว่าค่ากลางของสตูดิโอเจ็ดห้องที่ 89,892 บาท กรณีนี้คุณจ่ายพรีเมียมจริง คำตอบจึงไม่ได้อยู่ที่ห้องนี้ แต่อยู่ที่ว่าถ้าไม่ซื้อห้องนี้ คุณจะซื้อห้องไหนแทน บอกผมมาว่าคุณกำลังเทียบกับห้องไหน ผมคิดเลขให้เป็นห้องต่อห้อง

ผมตอบไม่ได้ และจะไม่คิดตัวเลขปลอมให้ เอกสารของห้องนี้ไม่มีค่าเช่าบันทึกไว้เลย ไม่ได้ระบุว่าขายพร้อมผู้เช่า และไม่ได้ระบุค่าเช่ารอบไหนทั้งสิ้น ต่างจากอีกสามห้องในตึกเดียวกันที่ระบุค่าเช่าเป็นเงินบาทไว้ชัดเจนจนคำนวณได้ทันที

ผมรู้ว่าถ้าเอาค่าเช่าของสตูดิโอในตึกนี้มาบวกเพิ่มตามพื้นที่ ผมจะได้ตัวเลขเปอร์เซ็นต์ที่ดูดีมาใส่หน้านี้ แต่ห้อง 1 ห้องนอนกับสตูดิโออยู่คนละตลาดเช่า ผู้เช่าคนละกลุ่ม และค่าเช่าไม่ได้ขึ้นเป็นเส้นตรงตามตารางเมตร ตัวเลขแบบนั้นจึงไม่ใช่ข้อมูล แต่เป็นการเดาที่คุณจะเอาไปคำนวณต่อ ถ้าคุณซื้อเพื่อลงทุน ให้ผมโทรถามเจ้าของเรื่องประวัติการปล่อยเช่าของห้องนี้ก่อนเป็นอย่างแรก แล้วผมจะคำนวณให้ตามวิธีในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า

เพราะเจ้าของส่งมาให้เท่านี้ ผมพูดตรง ๆ ว่านี่คือจุดอ่อนของหน้านี้ ห้องอื่นในตึกเดียวกันบางห้องมีถึง 7 และ 9 รูป ทั้งที่เป็นสตูดิโอที่เล็กกว่า ส่วนห้องที่มีเรื่องให้ดูมากที่สุดกลับมีรูปน้อยกว่า ข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุด 3 ส.ค. 2569 ซึ่งใหม่ที่สุดในแปดห้อง แต่ความใหม่ไม่ได้แปลว่าครบ

ที่สำคัญกว่าจำนวนรูป คือในชุดนี้ไม่มีผังห้อง และผมตรวจแล้วว่าไม่มีห้องไหนในตึกนี้ที่มีผังห้องอยู่ในชุดรูปเลย สำหรับสตูดิโอเรื่องนี้พอทำใจได้ แต่สำหรับห้องที่จุดขายทั้งหมดคือผนังกั้นห้องนอน การไม่เห็นผังแปลว่าคุณยังไม่รู้ว่าผนังวางตรงไหน ห้องนอนกว้างเท่าไหร่ และมีหน้าต่างของตัวเองหรือเปล่า ถ้าคุณสนใจห้องนี้จริง ผมขอผังกับรูปเพิ่มให้ก่อนที่คุณจะเดินทางมา และผมไม่แนะนำให้ใครวางมัดจำห้องนี้ก่อนเห็นผัง

ทิศเหนือ และเป็นห้องเดียวในสิบห้องที่ผมถือในตึกนี้ที่ระบุทิศเหนือ อีกห้าห้องระบุตะวันออกเฉียงใต้ หนึ่งห้องระบุตะวันออก และอีกหนึ่งห้องเว้นช่องนี้ว่างไว้ ห้องหันเหนือไม่รับแดดตรงช่วงบ่าย ซึ่งในกรุงเทพฯ แปลว่าแอร์ทำงานเบากว่าและห้องไม่อมความร้อนตอนเย็น นี่เป็นข้อได้เปรียบที่ออกฤทธิ์ทุกวัน ไม่ใช่ข้อที่เห็นแค่วันดูห้อง

แต่ผมจะไม่ยืดไปมากกว่านั้น เอกสารระบุแค่ว่าเป็นวิวเปิดออกนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ ซึ่งบอกแค่ว่าไม่มีตึกในโครงการมาบัง ไม่ได้บอกว่าอีกฝั่งหน้าต่างคืออะไร ทิศดีกับวิวดีเป็นคนละเรื่อง และห้องหันเหนือก็แลกมาด้วยแสงธรรมชาติที่น้อยกว่าห้องหันตะวันออกในช่วงเช้า ถ้าคุณเป็นคนตื่นเช้าและชอบห้องสว่าง เรื่องนี้อาจไม่ใช่ข้อดีสำหรับคุณ

ต่างที่ผมตอบแทนคุณไม่ได้ และผมอยากพูดข้อนี้ให้ชัด M05492 เป็นห้องเดียวในอาคาร A ที่ผมถือ อีกเก้าห้องอยู่อาคาร B และ E ทั้งหมด แปลว่าผมไม่มีจุดเทียบภายในอาคาร A เลย ว่ามันอยู่ใกล้ถนน ใกล้สระ ใกล้ทางเข้าโครงการ หรือหันไปทางไหนเมื่อเทียบกับอีกเจ็ดอาคาร

สิ่งที่พูดได้จากตัวเลขคือชั้น 20 ซึ่งเป็นชั้นสูงในกลุ่มที่ผมถือ ชั้นสูงในโครงการแปดอาคารช่วยลดโอกาสที่สายตาจะไปชนอาคารข้างเคียงหรือชั้นดาดฟ้าที่จอดรถ และเป็นข้อแตกต่างที่ผู้ซื้อรายถัดไปมองเห็นทันทีตอนคุณขายต่อ แต่ตำแหน่งของอาคาร A ในผังโครงการ ผมจะไปเช็กให้ก่อนคุณเดินทางมา ไม่เดาให้ในหน้านี้

อัตราที่ระบุไว้คือ 55 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เท่ากันทุกห้องในตึก ห้องนี้ 29.49 ตร.ม. จึงตกเดือนละ 1,622 บาท หรือปีละ 19,464 บาท ส่วนสตูดิโอที่ผมถือในตึกเดียวกันอยู่ที่ 1,242 ถึง 1,283 บาทต่อเดือน ห้องนี้จึงจ่ายมากกว่าเดือนละ 339 ถึง 380 บาท หรือราว 41,000 ถึง 46,000 บาทตลอดสิบปี

นี่คือต้นทุนที่คนมักลืมตอนเทียบราคาป้าย ห้องใหญ่กว่าไม่ได้แพงกว่าแค่วันซื้อ แต่แพงกว่าทุกเดือนไปตลอด นอกจากค่าส่วนกลางแล้ว วันโอนยังมีเงินกองทุนส่วนกลางและค่าส่วนกลางล่วงหน้าที่นิติบุคคลเรียกเก็บ ซึ่งคิดตามตารางเมตรเช่นกันและเป็นคนละก้อนกับค่าโอน รายการทั้งหมดถามผมได้ และผมรวมยอดจริงของห้องนี้ให้ก่อนนัดโอนได้

เอกสารของห้องนี้ระบุว่าเป็นกรรมสิทธิ์ต่างชาติ คือผู้ซื้อชาวต่างชาติถือชื่อแบบฟรีโฮลด์ได้ โดยเงินค่าห้องต้องโอนเข้ามาจากต่างประเทศให้ถูกวิธี เพื่อให้ธนาคารออกแบบ FET ให้ได้ในวันโอน ที่ราคา 2,600,000 บาทสำหรับ 1 ห้องนอน 29.49 ตร.ม. ในตึกปี 2019 นี่คือจุดเข้าที่ไม่สูงสำหรับผู้ซื้อต่างชาติที่อยากได้ห้องที่มีผนังกั้นห้องนอนจริง

แต่โควตาต่างชาติเป็นเรื่องรายห้อง ไม่ใช่รายตึก และขยับได้ทุกครั้งที่มีการซื้อขายในโครงการ ต้องให้นิติบุคคลยืนยันใหม่ก่อนวางมัดจำเสมอ ยิ่งห้องนี้เป็นห้องเดียวในอาคาร A ที่ผมถือ ผมยิ่งไม่อ้างอิงโควตาของอาคารอื่นมาตอบแทน ขั้นตอนและเอกสารทั้งหมดอยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย