ขายคอนโด COBE รัชดา-พระราม 9 ห้อง M04348 — 1 ห้องนอน 33.1 ตร.ม. ชั้น A-7 ราคา 4,300,000 บาท

ในหกห้องที่ผมถือในโครงการนี้ มีสี่ห้องเป็น 1 ห้องนอนในอาคาร A ขนาด 33 ถึง 33.1 ตร.ม. ราคาไล่กันมาแบบนี้ ห้องนี้ 4,300,000 บาท (33.1 ตร.ม.) M04353 4,400,000 บาท (33 ตร.ม.) แล้วกระโดดไปที่ M04354 กับ M04356 ซึ่งตั้งราคาเท่ากันที่ 4,590,000 บาท ห้องนี้จึงถูกที่สุดของกลุ่ม และเมื่อหารด้วยพื้นที่ได้ 129,909 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นตัวเลขต่ำที่สุดในหกห้องที่ผมถือในตึกนี้ ที่ควรดูให้ชัดคือ M04356 มีพื้นที่ 33.1 ตร.ม. เท่ากับห้องนี้เป๊ะ แต่ตั้งราคาสูงกว่า 290,000 บาท หรือ 6.7%

ผมไปไล่ดูทุกช่องของทั้งสี่ห้องแล้ว สิ่งที่ต่างกันจริงมีแค่สามอย่าง คือราคา รหัสชั้น และตัวเลขพื้นที่ที่ต่างกัน 0.1 ตร.ม. ในสองห้อง นอกนั้นตรงกันหมดทุกช่อง — 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ห้องเปล่าไม่มีเฟอร์นิเจอร์ ค่าส่วนกลาง 55 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ค่าโอนคนละครึ่ง วิวนอกอาคาร ไม่ระบุทิศ ไม่ระบุสถานะผู้เช่า และรูป 8 รูปเท่ากัน แปลว่าเอกสารชุดนี้ไม่มีคำอธิบายสำหรับส่วนต่าง 290,000 บาทเลย ผมจะไม่แต่งเหตุผลขึ้นมาให้ฟังดูดี

สิ่งเดียวที่พอเป็นเบาะแสคือรหัสชั้น ห้องนี้คือ A-7 ส่วนอีกสามห้องคือ A-A10 A-A12 และ A-A12 ถ้าอ่านตัวเลขท้ายรหัสเป็นชั้น ราคาก็เรียงขึ้นตามชั้นพอดี 7 ถูกที่สุด 10 กลาง 12 แพงที่สุดสองห้อง ซึ่งเป็นรูปแบบที่พบได้ทั่วไปในตึกสูง แต่ผมย้ำว่านี่คือการอ่านรหัสของผม ไม่ใช่ข้อเท็จจริงที่ยืนยันแล้ว รหัสสองแบบในอาคารเดียวกันแปลว่าต้นทางกรอกข้อมูลมาไม่เหมือนกัน และถ้าห้องนี้เป็นชั้นต่ำจริง ส่วนลด 290,000 บาทอาจไม่ใช่ของถูก แต่คือราคาที่ถูกต้องของชั้นต่ำ ผมโทรถามนิติบุคคลให้ได้ก่อนที่คุณจะตัดสินใจ

อีกเรื่องที่ต้องพูดคือรูป ห้องนี้มี 8 รูป ซึ่งดูเหมือนเยอะกว่าห้องอื่นในสต็อกของผมหลายห้อง แต่ผมเทียบไฟล์ทีละรูปแล้ว 7 ใน 8 รูปเป็นไฟล์เดียวกันแบบไบต์ต่อไบต์กับที่แนบมากับอีกสี่ห้องในตึกนี้ คือสามห้อง 1 ห้องนอนของอาคาร A และห้อง 3 ห้องนอน 106.6 ตร.ม. ในอาคาร B ห้อง 33.1 ตร.ม. กับห้อง 106.6 ตร.ม. ใช้รูปภายในห้องร่วมกันไม่ได้ นั่นจบเรื่องแล้วว่าเจ็ดรูปนั้นคือภาพโฆษณาของโครงการ — ห้องตัวอย่างที่ตกแต่งไว้ ล็อบบี้ ฟิตเนส สวน และภาพนอกอาคาร — ไม่ใช่รูปของห้องที่กำลังขาย มีเพียงแปลนห้องรูปเดียวที่เป็นไฟล์เฉพาะของประกาศนี้ ส่วนอีกสามห้องอาคาร A ที่ราคาสูงกว่า ไม่มีไฟล์ไหนเป็นของตัวเองเลยแม้แต่ไฟล์เดียว

ผมไม่ลบรูปพวกนั้นออกจากหน้านี้ เพราะมันมากับประกาศ และมันบอกคุณได้จริงว่าส่วนกลางกับตัวโครงการหน้าตาเป็นอย่างไร แต่ผมจะพูดให้ชัดว่ามันไม่ได้บอกอะไรเกี่ยวกับห้องนี้เลย — คุณยังไม่เคยเห็นห้องนี้ และห้องนี้ขายเป็นห้องเปล่า ห้องที่ตกแต่งสวยในภาพคือห้องตัวอย่างของผู้พัฒนา ไม่ใช่สิ่งที่คุณจะได้รับมอบในวันโอน สิ่งที่ผมจะทำคือเข้าไปถ่ายห้องจริงด้วยตัวเองก่อนที่ใครจะเดินทางมาดู แล้วส่งรูปชุดนั้นให้คุณ อีกด้านหนึ่ง ข้อเท็จจริงนี้กลับทำให้ข้อได้เปรียบด้านราคาของห้องนี้หนักแน่นขึ้น เพราะสามห้องที่แพงกว่าไม่ได้มีหลักฐานให้ดูมากกว่าห้องนี้เลย มีน้อยกว่าด้วยซ้ำ ถ้าคุณเติมอีก 290,000 บาทไปที่ M04356 คุณกำลังจ่ายเพิ่มให้ห้องที่ไม่มีแม้แต่รูปเดียวเป็นของตัวเอง

ตารางนี้อ่านได้เร็วมาก เพราะในสี่ห้อง 1 ห้องนอน ข้อมูลที่ต่างกันจริงมีแค่บรรทัดราคากับบรรทัดชั้น ห้องนี้กับ M04356 ขนาดเท่ากันที่ 33.1 ตร.ม. ห้องเปล่าเหมือนกัน วิวเขียนเหมือนกัน จำนวนรูปเท่ากัน แต่ราคาห่างกัน 290,000 บาท ส่วน M04353 อยู่ตรงกลางที่ 4,400,000 บาท ห่างจากห้องนี้ 100,000 บาท คิดเป็นราคาต่อตารางเมตรที่ต่างกัน 3,424 บาท ผมบอกคุณได้ว่าส่วนต่างมีอยู่จริง แต่บอกไม่ได้ว่าคุณกำลังประหยัดเงินหรือกำลังซื้อชั้นที่ต่ำกว่า จนกว่าจะได้คำตอบเรื่องรหัสชั้นจากนิติบุคคล และรูปก็ช่วยคุณตัดสินไม่ได้เช่นกัน เพราะรูปของทั้งสี่ห้องเป็นไฟล์ชุดเดียวกัน คุณจึงแยกสี่ห้องนี้ด้วยตาไม่ออกอยู่ดี

อย่างหนึ่งที่ตารางชวนให้อ่านผิดคือตัวเลข 33.1 กับ 33 ห้องนี้ใหญ่กว่า M04353 และ M04354 อยู่ 0.1 ตร.ม. ซึ่งที่ราคาต่อตารางเมตรของห้องนี้เองคิดเป็นมูลค่าราว 12,991 บาท เทียบกับส่วนต่างราคาหลักแสน มันคือศูนย์ และตัวเลขระดับ 0.1 ตร.ม. มักเป็นการปัดเศษของต้นทางมากกว่าจะเป็นความต่างจริงของห้อง พื้นที่ที่ใช้ตัดสินคือตัวเลขในโฉนดห้องชุด ไม่ใช่ตัวเลขในประกาศ ผมขอสำเนาให้ดูก่อนวางมัดจำได้

ตัวเลขที่คำนวณได้แน่นอนคือค่าถือครองรายเดือน ค่าส่วนกลาง 55 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ทำให้ห้องนี้จ่าย 1,821 บาทต่อเดือน หรือ 21,852 บาทต่อปี ถือครองห้าปีคือ 109,260 บาทเฉพาะค่าส่วนกลาง ตัวเลขนี้เท่ากันหมดในสี่ห้องอาคาร A ยกเว้นต่างกันไม่กี่บาทตามพื้นที่ ดังนั้นค่าส่วนกลางไม่ใช่เหตุผลที่จะเลือกห้องใดห้องหนึ่งในสี่ห้องนี้ สิ่งที่ต้องเลือกคือชั้นกับทิศ ซึ่งเป็นสองเรื่องที่เอกสารชุดนี้ไม่มีข้อมูลให้เลย

และเพื่อความครบถ้วน ในโครงการนี้มีบันทึกอยู่ 7 รายการ แต่ผมนับเป็นห้องที่ขายได้จริง 6 ห้อง อีกหนึ่งรายการมีตัวเลขพื้นที่ใช้สอยที่เป็นไปไม่ได้เมื่อเทียบกับจำนวนห้องนอน ผมจึงกันออกจากตาราง ไม่คิดราคาต่อตารางเมตรให้ และไม่นับรวมในทุกอันดับที่เขียนไว้ในหน้านี้ เหมือนที่ผมทำในหน้าโครงการ ถ้าตัวเลขยังยืนยันไม่ได้ ผมจะไม่เอามาให้คุณใช้ตัดสินใจ

สามบรรทัดที่เปลี่ยนชีวิตประจำวันคือร้านสะดวกซื้อ 150 เมตร CQK หม่าล่า 700 เมตร และบิ๊กซี 1.1 กม. ส่วนระยะ 1.2 กม. ถึง MRT ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ผมเขียนไว้ละเอียดแล้วในหน้า COBE รัชดา-พระราม 9 ว่าคือเดินจริงราว 15 นาที ตรงนี้ผมเพิ่มเฉพาะสิ่งที่เป็นของห้องนี้ ห้องนี้ส่งมอบเป็นห้องเปล่า แปลว่าช่วงสองถึงสามเดือนแรกของคุณคือช่วงขนของ ช่างเข้าออก และสั่งเครื่องใช้ไฟฟ้ามาส่ง ระยะ 1.1 กม. ถึงบิ๊กซีและ 1.2 กม. ถึงสถานีจึงไม่ใช่แค่เรื่องการเดินทางไปทำงาน แต่คือค่าแท็กซี่และค่าส่งของทุกเที่ยวในช่วงนั้น

เรื่องที่ตามมาคู่กันและถามได้ตั้งแต่ก่อนวางมัดจำ คือกฎการขนของเข้าออกของนิติบุคคล ลิฟต์ขนของของอาคาร A ใช้ได้ช่วงเวลาไหน ต้องวางเงินประกันความเสียหายเท่าไหร่ และตอนนี้ยังมีห้องอื่นในอาคารเดียวกันตกแต่งอยู่กี่ห้อง ผมถามให้ได้พร้อมกันในสายเดียว ส่วนโรงเรียนนานาชาติ KIS 1.5 กม. รีเจ้นท์ 1.8 กม. และโรงพยาบาลพระราม 9 ที่ 2.6 กม. เป็นเหตุผลที่เข้ากับห้อง 3 ห้องนอน 106.6 ตร.ม. ในตึกเดียวกันมากกว่าห้อง 33.1 ตร.ม. ถ้าคุณเลือกโครงการนี้เพราะโรงเรียน ห้องนี้ไม่ใช่ห้องที่ตรงกับเหตุผลของคุณ และผมจะบอกแบบนี้ก่อนคุณเดินทางมา ภาพรวมทั้งย่านอยู่ในหน้า คอนโดห้วยขวาง