ขายคอนโด COBE รัชดา-พระราม 9 ห้อง M04353 — 1 ห้องนอน 33 ตร.ม. รหัสชั้น A-A10 ราคา 4,400,000 บาท

ตัวเลขคือ 4,400,000 บาทกับ 33 ตร.ม. เทียบกับ 4,300,000 บาทกับ 33.1 ตร.ม. ต่อตารางเมตรคือ 133,333 บาทกับ 129,909 บาท ห่างกัน 3,424 บาทต่อตารางเมตร หรือ 2.64% ผมเทียบทุกช่องที่มีในเอกสารของสองห้องแล้ว จำนวนห้องนอน ห้องน้ำ สภาพห้องเปล่า ช่องวิว ช่องทิศที่ว่างทั้งคู่ อาคาร กรรมสิทธิ์ อัตราค่าส่วนกลาง ข้อตกลงค่าโอน และจำนวนรูป เหมือนกันหมด ช่องเดียวที่ต่างคือรหัสชั้น A-7 กับ A-A10

ผมจึงตอบได้แค่ว่า ส่วนต่างนี้น่าจะเป็นค่าความสูงของชั้น แต่คำว่าน่าจะเป็นคำที่ผมเลือกใช้อย่างตั้งใจ เพราะไม่มีเอกสารในมือผมที่ยืนยันว่า A-A10 คือชั้น 10 ที่ผมพูดได้เต็มปากมีข้อเดียว คือถ้าคุณไม่ได้ให้ค่ากับความสูงของชั้น M04348 คือห้องที่คุ้มกว่าในสองห้องนี้แน่นอน ถูกกว่า 100,000 บาทและใหญ่กว่า 0.1 ตร.ม. ผมจะเสนอห้องนั้นให้คุณดูควบคู่กันเสมอ ถึงแม้ค่าคอมมิชชั่นของผมจะน้อยลง

ผมยังไม่ยืนยัน สิ่งที่รู้แน่คือรหัสของโครงการนี้มาไม่เป็นรูปแบบเดียวกัน บางห้องเขียนว่า A-7 หรือ B-9 ซึ่งอ่านได้ตรงว่าอาคารขีดชั้น แต่บางห้องเขียนว่า A-A10 และ A-A12 ซึ่งมีตัวอักษรซ้ำสองครั้ง ผมจึงไม่แปลงเป็นเลขชั้นให้ในหน้านี้ และจะไม่เขียนคำว่าชั้นสูงลงในประกาศห้องที่ผมยังอ่านรหัสไม่ออก

แต่มีหลักฐานทางอ้อมข้อหนึ่งที่ควรวางบนโต๊ะให้คุณเห็น ราคาของสาม 1 ห้องนอนในอาคาร A เรียงขึ้นตามตัวเลขหลังขีดพอดี คือ A-7 ที่ 4,300,000 บาท A-A10 ที่ 4,400,000 บาท และ A-A12 ที่ 4,590,000 บาท ความบังเอิญแบบนี้เกิดยาก ผมจึงคิดว่าตัวเลขนั้นน่าจะเป็นชั้นจริง แต่ผมเรียกมันว่าข้อสันนิษฐาน ไม่ใช่ข้อเท็จจริง จนกว่านิติบุคคลจะยืนยันผังชั้นให้ ซึ่งผมขอให้ฟรีก่อนคุณนัดดู

ห้องที่ 4,590,000 บาทมีสองห้อง คือ M04354 พื้นที่ 33 ตร.ม. เท่าห้องนี้ทุกประการ และ M04356 พื้นที่ 33.1 ตร.ม. ทั้งคู่เป็นห้องเปล่า อาคาร A ช่องวิวเขียนเหมือนกัน ช่องทิศว่างเหมือนกัน จำนวนรูปเท่ากัน แปลว่าสิ่งเดียวที่ 190,000 บาทซื้อได้ตามเอกสารคือรหัสชั้นที่ต่างไปสองหน่วย ถ้าอ่านเป็นชั้นก็คือ 95,000 บาทต่อชั้น ขณะที่ขั้นจาก A-7 มาถึงห้องนี้คิดราว 33,333 บาทต่อชั้น

ผมจะไม่บอกว่าเจ้าของตั้งราคาผิด เพราะเจ้าของแต่ละห้องเป็นคนละคนกันและตั้งราคาจากเหตุผลของตัวเอง แต่ในฐานะคนที่วางตัวเลขให้คุณ ผมบอกได้ว่าขั้นที่สองมีอัตราต่อชั้นแพงกว่าขั้นแรกราว 2.9 เท่า โดยไม่มีช่องอื่นในเอกสารมารองรับ ถ้าคุณจะเติมเงินขึ้นไปจริง ให้เติมหลังจากเห็นผังชั้นและได้ยืนอยู่ในทั้งสองห้องแล้วเท่านั้น ผมนัดดูให้ต่อกันในวันเดียวได้

ผมตอบว่ายังไม่รู้ และนี่คือคำตอบที่ตรงที่สุดที่ผมมี ข้อมูลของห้องนี้มีสองบรรทัดที่ขัดกันเอง บรรทัดแรกคือช่องกรรมสิทธิ์ในเอกสารซึ่งระบุว่าเป็นโควตาต่างชาติ บรรทัดที่สองคือข้อความที่ผู้ขายเขียนแนบมาเองว่าเป็นการขายต่อจากเจ้าของ และโควตาต่างชาติจากดีเวลลอปเปอร์เต็มแล้ว ทั้งสองบรรทัดมาจากแหล่งเดียวกัน และไม่มีบรรทัดไหนที่ผมมีสิทธิ์ลบทิ้งเพื่อให้หน้านี้อ่านง่ายขึ้น

ประเด็นทางเทคนิคที่ทำให้เรื่องนี้ยังไม่จบคือ โควตาต่างชาติ 49% ของอาคารกับโควตาที่ดีเวลลอปเปอร์จัดสรรไว้ในมือตัวเองเป็นคนละเรื่องกัน ส่วนของดีเวลลอปเปอร์อาจเต็มขณะที่ทั้งอาคารยังไม่เต็ม หรือทั้งอาคารเต็มไปแล้วจริง ๆ ก็ได้ ต่างกันคนละทางเลย ผมกำลังขอให้นิติบุคคลตอบเป็นลายลักษณ์อักษรว่าตัวเลขที่ใช้ไปแล้วของอาคารนี้อยู่ที่เท่าไหร่ และยูนิตนี้อยู่ในส่วนไหน สิ่งที่ผมขอจากคุณคืออย่าวางมัดจำก่อนเห็นกระดาษแผ่นนั้น ไม่ว่าใครจะเร่งคุณ รวมถึงถ้าเป็นผมเองด้วย พื้นฐานเรื่องโควตาและแบบ FET อยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย

ไม่ใช่ ผมตรวจไฟล์ทีละรูปแล้ว รูปแรกเป็นแปลนยูนิต ซึ่งเป็นไฟล์เดียวกับที่แนบมากับ M04354 และ M04356 พูดอีกอย่างคือเป็นแปลนของยูนิตแบบนี้ ไม่ใช่ภาพถ่ายของห้องนี้ ส่วนอีก 7 รูปที่เป็นภาพภายในเป็นไฟล์เดียวกันกับ 7 รูปในประกาศห้อง 3 ห้องนอน 106.6 ตร.ม. ของโครงการนี้ ห้องขนาดต่างกันสามเท่าจะมีภาพภายในชุดเดียวกันไม่ได้ ทั้งเจ็ดรูปจึงเป็นภาพห้องตัวอย่างของโครงการ

ผมยังคงแสดงรูปชุดนี้ไว้เพราะเป็นรูปที่มากับประกาศจริง และผมไม่ตัดข้อมูลที่ต้นทางส่งมาทิ้งเงียบ ๆ แต่ผมเขียนกำกับไว้ทุกที่ที่พูดถึงรูป ว่าคุณยังไม่เคยเห็นห้องนี้ ในทางปฏิบัติแปลว่าสภาพผนัง พื้น ครัว ห้องน้ำ และวิวจากหน้าต่างของยูนิตนี้ยังเป็นศูนย์ข้อมูล ถ้าคุณสนใจจริง ผมจะขอให้เจ้าของถ่ายใหม่ให้ครบทุกมุมก่อน หรือถ้าคุณอยู่กรุงเทพ นัดเข้าไปดูของจริงจะเร็วกว่ารอรูปมาก

เอกสารของห้องนี้ไม่ได้ระบุสถานะผู้เช่าไว้เลย ไม่ได้เขียนว่าขายพร้อมผู้เช่า และไม่ได้เขียนว่าห้องว่าง ข้อความที่ผู้ขายแนบมามีแค่ประโยคว่าเป็นการขายต่อจากเจ้าของ ซึ่งไม่ได้แปลว่าห้องว่าง ผมจึงจะไม่เขียนว่าห้องนี้พร้อมเข้าอยู่ทันที และจะถามเจ้าของให้ก่อนนัดดูทุกครั้ง เพราะถ้ามีสัญญาเช่าค้างอยู่ สัญญานั้นจะติดไปกับห้องหลังโอน

ส่วนค่าเช่าและผลตอบแทน ผมตอบไม่ได้และจะไม่เดา ไม่มีค่าเช่าบันทึกไว้ในเอกสารของห้องนี้ และตึกเพิ่งสร้างเสร็จเดือนพฤษภาคม 2569 จึงยังไม่มีสถิติสัญญาเช่าจริงในโครงการให้ใครอ้างอิงได้ รวมทั้งผม ผมจึงไม่คิดผลตอบแทนขั้นต้นหรือสุทธิให้ในหน้านี้ ฝั่งที่คำนวณได้แน่นอนมีเฉพาะรายจ่าย คือค่าส่วนกลาง 1,815 บาทต่อเดือน หรือ 21,780 บาทต่อปี บวกค่าตกแต่งห้องเปล่าที่ยังไม่มีตัวเลข วิธีคิดผลตอบแทนที่ผมใช้อยู่ในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า แต่ถ้าคุณซื้อเพื่อลงทุน ผมแนะนำให้ดูห้องในตึกที่มีประวัติค่าเช่าจริงควบคู่ไปด้วย