ขายคอนโด COBE รัชดา-พระราม 9 ห้อง M04354 — 1 ห้องนอน 33 ตร.ม. รหัสชั้น A-A12 ราคา 4,590,000 บาท

ในหกห้องที่ผมถืออยู่ในโครงการนี้ มีสี่ห้องที่เป็น 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ในอาคาร A ขนาด 33 หรือ 33.1 ตร.ม. ห้องเปล่าทั้งหมด เรียงราคาได้เป็น M04348 ที่ 4,300,000 บาท M04353 ที่ 4,400,000 บาท แล้ว M04354 กับ M04356 ที่ 4,590,000 บาทเท่ากัน หัวบันไดกับปลายบันไดต่างกัน 290,000 บาท คิดเป็น 6.7% ของห้องที่ถูกที่สุด และเทียบเป็นค่าส่วนกลางของห้องนี้ได้ 13 ปีเศษ ห้องนี้คือหนึ่งในสองห้องบนขั้นบนสุด

คำถามที่ควรถามคือส่วนต่างนั้นซื้ออะไร คำตอบตามเอกสารคือ ซื้อรหัสชั้นที่สูงขึ้น กับพื้นที่ที่ต่างกันไม่ถึงหนึ่งตารางเมตร นอกจากสองข้อนี้ทุกช่องที่บันทึกไว้เหมือนกันหมด ทั้งผังห้อง ห้องเปล่าเหมือนกัน วิวที่ระบุค่าเดียวกัน กรรมสิทธิ์ ค่าส่วนกลาง 55 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ค่าโอน 50-50 จำนวนรูป 8 รูปเท่ากันทุกห้อง และระยะรอบตัวชุดเดียวกัน ผมจะไม่เติมเหตุผลที่ฟังดูดีอย่าง “ชั้นสูงกว่าจึงเงียบกว่า” หรือ “วิวเปิดกว่า” เพราะเอกสารไม่ได้บอกไว้ และผมยังอ่านรหัส A-7 กับ A-A12 ให้เป็นเลขชั้นที่เทียบกันได้ไม่ได้ด้วยซ้ำ

แล้วถ้าตารางบอกไม่ได้ ก็ต้องดูจากรูปใช่ไหม ตรงนี้ผมมีเรื่องที่ต้องบอกและมันเสียประโยชน์ผมเต็ม ๆ ผมเอาไฟล์รูปทุกไฟล์ของทุกห้องในโครงการนี้มาเทียบค่าแฮชทีละไฟล์ ปรากฏว่ารูปทั้ง 8 รูปของห้องนี้เหมือนกันทุกไบต์กับรูปทั้ง 8 รูปของ M04353 และ M04356 คือเป็นไฟล์เดียวกันจริง ๆ ไม่ใช่แค่ถ่ายมุมคล้ายกัน ห้องนี้ไม่มีรูปที่เป็นของตัวเองแม้แต่รูปเดียว และเจ็ดในแปดรูปนั้นยังไปปรากฏอยู่ในชุดรูปของ M04278 ซึ่งเป็นห้อง 3 นอน 106.6 ตร.ม. ในตึกเดียวกันด้วย ห้อง 33 ตร.ม. กับห้อง 107 ตร.ม. ใช้รูปภายในชุดเดียวกันไม่ได้ นั่นจึงเป็นภาพชุดการตลาดของโครงการ ไม่ใช่รูปถ่ายห้องที่กำลังขาย

ผมเปิดดูทีละรูปแล้วด้วย ในแปดรูปมีแปลนห้อง 1 รูป ภาพภายในห้องที่จัดฉากตกแต่งครบ 1 รูป และอีก 6 รูปเป็นภาพภายนอกอาคาร สวนส่วนกลาง ล็อบบี้ และฟิตเนส สังเกตด้วยว่าห้องนี้ขายเป็นห้องเปล่า แต่ภาพภายในรูปเดียวที่มีกลับเป็นห้องที่ตกแต่งเสร็จเรียบร้อย ผมเก็บรูปชุดนี้ไว้บนหน้าเพราะมันมากับประกาศและมันบอกอะไรเกี่ยวกับส่วนกลางของโครงการได้จริง แต่ผมจะไม่ปล่อยให้คุณเข้าใจว่าคุณเห็นห้องนี้แล้ว คุณยังไม่เห็น และแปลว่าบันไดราคาสี่ขั้นนี้ตรวจด้วยตาไม่ได้เลย ไม่มีอะไรในรูปที่แยกห้อง 4,300,000 บาทออกจากห้อง 4,590,000 บาทได้ ถ้าคุณสนใจห้องนี้จริง ผมจะเข้าไปถ่ายห้องจริงให้เอง

ถ้าคุณถามผมตรง ๆ ว่าควรเอาห้องถูกที่สุดไปเลยไหม คำตอบบนกระดาษคือควร M04348 ที่ 4,300,000 บาท ให้พื้นที่ 33.1 ตร.ม. มากกว่าห้องนี้ 0.1 ตร.ม. ในราคาที่ถูกกว่า 290,000 บาท และเอกสารไม่มีอะไรอธิบายส่วนต่างนั้นเลย เหตุผลเดียวที่ควรจ่ายเพิ่มคือเหตุผลที่ต้องไปยืนดูถึงจะรู้ เช่น ชั้นจริง ตำแหน่งบนผังชั้น ทิศที่หน้าต่างหันไป และเสียงจากถนนเทียมร่วมมิตร ซึ่งไม่มีข้อไหนอยู่ในเอกสารชุดนี้ วิธีที่ถูกต้องคือดูทั้งสี่ห้องในวันเดียวแล้วค่อยตัดสิน ไม่ใช่เลือกจากตารางแล้วค่อยไปดู

เริ่มจากข้อที่เสียประโยชน์ผมที่สุดก่อน M04356 ราคา 4,590,000 บาทเท่ากับห้องนี้ รหัสชั้น A-A12 เหมือนกัน จำนวนรูปเท่ากัน ห้องเปล่าเหมือนกัน แต่พื้นที่ 33.1 ตร.ม. มากกว่าห้องนี้ 0.1 ตร.ม. คิดตามอัตราของห้องนี้คือพื้นที่มูลค่าราว 13,900 บาทที่คุณได้ฟรี ผลคือราคาต่อตารางเมตรของห้องนี้ที่ 139,091 บาท สูงกว่าของ M04356 ที่ 138,671 บาท อยู่ 420 บาท และทำให้ห้องนี้กลายเป็นห้องที่แพงที่สุดต่อตารางเมตรในบรรดา 1 นอนทั้งสี่ห้อง ถ้าคุณตัดสินใจด้วยตัวเลขล้วน ๆ M04356 ชนะห้องนี้

แต่ต้องบอกขนาดของส่วนต่างนั้นให้ตรงด้วย 0.1 ตร.ม. คือพื้นที่ประมาณ 32 คูณ 32 เซนติเมตร เล็กกว่าแผ่นกระเบื้องหนึ่งแผ่นในหลายห้อง และเป็นตัวเลขที่อาจเกิดจากการปัดเศษของต้นทางก็ได้ เอกสารบันทึกห้องนี้ไว้ที่ 33 พอดี และ M04356 ที่ 33.1 ผมใช้ตัวเลขตามเอกสารทั้งคู่ แต่ตัวเลขที่ตัดสินจริงคือพื้นที่ในโฉนดห้องชุด ซึ่งผมขอให้ได้ทั้งสองห้องก่อนคุณตัดสินใจ ส่วนอีกด้านของสมการ ค่าส่วนกลางคิดที่ 55 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ห้องนี้จึงจ่าย 1,815 บาทต่อเดือน ส่วน M04356 จ่าย 1,821 บาท ห้องนี้ถูกกว่าเดือนละ 6 บาท หรือ 720 บาทในสิบปี ซึ่งไม่ได้ชดเชยพื้นที่ที่หายไปราว 13,900 บาท ผมจะไม่ขายข้อนี้ให้คุณเป็นข้อดี

แถวจำนวนรูปในตารางนี้ยิ่งต้องอ่านให้ระวัง มันเขียนว่า 8 รูปเท่ากันทั้งสองห้อง แต่ความจริงคือมันคือไฟล์ชุดเดียวกันเป๊ะ ๆ ทั้งแปดไฟล์ ไม่ใช่แค่จำนวนเท่ากัน แถวนั้นจึงไม่ได้แปลว่าสองห้องนี้มีหลักฐานภาพเท่ากัน แต่แปลว่าไม่มีห้องไหนมีหลักฐานภาพของตัวเองเลย ผมเขียนรายละเอียดไว้แล้วในส่วนแรกของหน้านี้

สิ่งที่ตารางบอกไม่ได้และผมคิดว่าเป็นตัวตัดสินจริง คือทั้งสองห้องใช้รหัส A-A12 เหมือนกัน แปลว่ารหัสนี้ไม่ใช่เลขห้อง แต่น่าจะหมายถึงอาคารกับชั้น ซึ่งถ้าเป็นแบบนั้น ห้องนี้กับ M04356 คือเพื่อนบ้านบนชั้นเดียวกัน และสิ่งที่ต่างกันจริงคือหน้าต่างหันไปคนละทาง ช่องทิศในเอกสารของทั้งสองห้องว่างเปล่า ช่องวิวก็ระบุค่าเดียวกันทั้งตึก แปลว่าข้อมูลที่จะตัดสินระหว่างสองห้องนี้ คือข้อมูลที่ผู้ขายไม่ได้กรอกมาพอดี ในกรุงเทพฯ ทิศแดดบ่ายเปลี่ยนค่าไฟและความน่าอยู่ของห้อง 33 ตร.ม. ได้จริง ผมจึงจะไม่เดาให้ และจะพาคุณไปยืนดูทั้งสองห้องในรอบเดียว

อีกสองห้องบนบันไดเดียวกันก็ควรอยู่ในสายตาด้วย M04353 ที่ 4,400,000 บาท 33 ตร.ม. เท่ากับห้องนี้เป๊ะ รหัสชั้น A-A10 ถูกกว่า 190,000 บาท และ M04348 ที่ 4,300,000 บาท 33.1 ตร.ม. รหัสชั้น A-7 ซึ่งเป็นห้องที่ถูกที่สุดต่อตารางเมตรของทั้งตึก ถ้าคิดกลับด้าน สมมติห้องนี้ตั้งราคาที่อัตราเดียวกับ M04348 ราคาจะอยู่ราว 4,287,000 บาท ส่วนที่คุณจ่ายเพิ่มคือราว 303,000 บาท และเพื่อความครบถ้วน ในโครงการนี้ยังมีอีกหนึ่งห้องที่ข้อมูลพื้นที่จากต้นทางยังขัดกันเอง ผมจึงกันออกจากตารางนี้และจากทุกอันดับในหน้านี้ ตัวเลขที่ยังยืนยันไม่ได้ ผมไม่เอามาให้คุณใช้ตัดสินใจ

ข้อแรกที่ต้องพูดคือ ระยะทั้งชุดนี้เป็นของโครงการ ไม่ใช่ของยูนิต ทั้ง M04348 M04353 M04354 และ M04356 บันทึกระยะชุดเดียวกันทุกบรรทัด ถ้าคุณกำลังเลือกระหว่างสี่ห้องนี้ ระยะพวกนี้ให้คะแนนเท่ากันหมด ไม่มีข้อไหนช่วยตัดสิน สิ่งที่ช่วยตัดสินได้อยู่ในตารางเปรียบเทียบด้านบนกับสิ่งที่ต้องไปดูเอง ไม่ใช่ตรงนี้

สามบรรทัดที่มีน้ำหนักจริงกับห้องนี้คือร้านสะดวกซื้อ 150 เมตร CQK หม่าล่า 700 เมตร และบิ๊กซี 1.1 กม. เหตุผลเฉพาะของห้องเปล่าคือช่วงสองถึงสามเดือนแรกคุณจะไม่ได้ใช้ชีวิตปกติในห้อง คุณจะเข้าออกเพื่อคุมช่าง รับของ และซื้อของชิ้นเล็กชิ้นน้อยแทบทุกวัน ระยะ 150 เมตรจึงมีค่ากับคุณมากกว่าที่ตัวเลขดูเหมือน ส่วน 1.2 กม. ถึง MRT ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ผมเขียนเรื่องเวลาเดินจริงไว้ละเอียดแล้วในหน้า COBE รัชดา-พระราม 9 ตรงนี้ผมเติมข้อเดียวว่า ค่าขนของและค่าเดินทางช่วงตกแต่งเป็นต้นทุนจริงที่คนซื้อห้องเปล่ามักลืมใส่ในงบ

ส่วนโรงเรียนนานาชาติ KIS 1.5 กม. และรีเจ้นท์ 1.8 กม. รวมถึงโรงพยาบาลพระราม 9 ที่ 2.6 กม. เป็นเหตุผลที่เข้ากับ 3 ห้องนอน 106.6 ตร.ม. ในตึกเดียวกันมากกว่าห้อง 1 นอน 33 ตร.ม. ถ้าคุณเลือกโครงการนี้เพราะโรงเรียน ห้องนี้ไม่ใช่ห้องที่ตรงกับเหตุผลของคุณ และผมจะบอกก่อนคุณเดินทางมา ตัวเลือกอื่นทั้งย่านอยู่ในหน้า คอนโดห้วยขวาง