ขายคอนโดไดมอนด์ รัชดา-ห้วยขวาง ห้อง M01403 — 1 ห้องนอน 35 ตร.ม. ชั้น 23 ราคา 2,590,000 บาท

ผมตอบให้ไม่ได้ และจะไม่แปลงค่าเงินให้ในหน้านี้ เอกสารของห้องเขียนไว้แค่ว่าขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 2,600 หยวนต่อเดือน โดยไม่มีอัตราแลกเปลี่ยนบันทึกอยู่ที่ไหนเลย ถ้าผมเลือกอัตราของวันใดวันหนึ่งมาใส่เอง เปอร์เซ็นต์ผลตอบแทนที่โผล่ขึ้นมาจะเปลี่ยนตามอัตราที่ผมเลือก ไม่ใช่ตามตัวห้อง และคุณจะเอาตัวเลขที่ผมกำหนดเองไปตัดสินใจซื้อของ 2.59 ล้าน

ที่สำคัญกว่านั้นคือ ตัวเลขที่ถูกต้องไม่ได้มาจากการแปลงค่าเงินตั้งแต่แรก สัญญาเช่าคอนโดในไทยตกลงและจ่ายกันเป็นเงินบาท ดังนั้นในสัญญาฉบับจริงของห้องนี้ต้องมีตัวเลขค่าเช่าเป็นบาทอยู่แล้ว ผมขอสัญญาจากเจ้าของแล้วส่งตัวเลขนั้นให้คุณได้ฟรี พอได้มาแล้วส่วนที่เหลือคำนวณง่ายมาก เพราะราคาซื้อ 2,590,000 บาทและค่าส่วนกลาง 14,700 บาทต่อปีเป็นตัวเลขที่นิ่งอยู่แล้ว

ณ ตอนนี้มันคือคำบอกเล่าของเจ้าของที่บันทึกไว้ในข้อมูลห้อง ไม่ใช่ข้อสัญญาที่ผมเห็นด้วยตา ผมจึงถือว่ามันยังเป็นคำพูด ไม่ใช่หลักฐาน จนกว่าจะมีอย่างใดอย่างหนึ่งใน 3 อย่างนี้ หนึ่ง สัญญาเช่าที่มีข้อกำหนดให้บอกเลิกได้พร้อมระบุระยะเวลาบอกกล่าวล่วงหน้า สอง หนังสือยืนยันจากผู้เช่าเอง สาม เงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขายที่ผูกวันส่งมอบห้องว่างไว้กับวันโอน

ข้อสามคือข้อที่ผมแนะนำให้ทำเสมอถ้าคุณซื้อเพื่ออยู่เอง เพราะมันย้ายความเสี่ยงกลับไปที่ผู้ขายซึ่งเป็นคนที่คุมผู้เช่าได้จริง ส่วนถ้าคุณซื้อเพื่อปล่อยเช่าต่อ ให้อ่านประโยคนี้กลับด้าน มันแปลว่าไม่มีระยะเวลาเช่าที่ล็อกไว้เลย และรายได้อาจหยุดในเดือนถัดจากวันโอน นี่คือเหตุผลที่ผมยืนยันจะขอเอกสารก่อนคุณวางมัดจำ ไม่ใช่หลังจากนั้น

ผมยังไม่รู้ และผมเลือกจะแสดงให้เห็นทั้งสองตัวแทนที่จะลบตัวใดตัวหนึ่งทิ้งเงียบ ๆ ช่องพื้นที่ใช้สอยในข้อมูลห้องระบุ 35 ตารางเมตร ส่วนคำบรรยายที่เจ้าของเขียนเองระบุ 36 ตารางเมตร ผมยึด 35 ตลอดทั้งหน้านี้ เพราะเป็นตัวเลขในช่องข้อมูลจริงและเป็นฐานที่ใช้คำนวณราคาต่อตารางเมตร แต่สิ่งที่ตัดสินคือหน้าโฉนดห้องชุด ไม่ใช่คำโฆษณา

ส่วนต่างหนึ่งตารางเมตรฟังดูเล็ก แต่มันขยับตัวเลขที่คุณใช้เทียบ ที่ 35 ตารางเมตร ราคาต่อตารางเมตรคือ 74,000 บาทพอดี ที่ 36 ตารางเมตรจะเหลือ 71,944 บาท ซึ่งจะทำให้ห้องนี้ขยับจากอันดับ 3 ขึ้นเป็นอันดับ 2 ของ 55 ห้องที่ผมถืออยู่ และมันยังมีผลกับค่าส่วนกลางที่คิดตามตารางเมตรด้วย ผมขอสำเนาหน้าโฉนดจากเจ้าของให้คุณได้ก่อนวางมัดจำ

ช่องวิวในเอกสารระบุว่าเป็นวิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ และห้องอยู่ชั้น 23 สองข้อนี้ผมยืนยันได้เพราะมีบันทึกไว้ แต่ช่องทิศไม่มีอยู่ในเอกสารเลย ผมจึงบอกไม่ได้ว่าห้องหันไปทางไหน และจะไม่เดา ส่วนคำว่าวิวเปิดโล่งไม่มีตึกบังเป็นคำของเจ้าของ ซึ่งผมยกมาให้อ่านตรง ๆ แต่ไม่ได้แปลว่าผมยืนยันแทนเขา

ทำไมทิศถึงสำคัญกว่าที่คนคิด เพราะห้องที่รับแดดบ่ายเต็ม ๆ ในกรุงเทพจะร้อนสะสมทุกเย็นและค่าแอร์ต่างกันทั้งปี ยิ่งอยู่ชั้น 23 ที่ไม่มีอะไรมาบังยิ่งชัด ถ้าเรื่องนี้สำคัญกับคุณ บอกผมก่อน ผมจะขอให้เจ้าของยืนยันทิศ แล้วถ่ายรูปออกไปทางหน้าต่างในช่วงบ่ายส่งให้คุณดูก่อนตัดสินใจเดินทางมา

จริงครับ 2,590,000 บาทหารด้วย 35 ตารางเมตร ได้ 74,000 บาทต่อตารางเมตรพอดี ในบรรดา 16 ห้องที่ผมถืออยู่ในเขตห้วยขวาง นี่คือตัวเลขต่ำที่สุด ห้องที่ถูกรองลงมาอยู่ที่ 86,522 บาทต่อตารางเมตร สูงกว่า 16.9% และเป็นสตูดิโอ 23 ตารางเมตรในโครงการที่ห่างสถานี 1.05 กม. ถ้านับเฉพาะห้องที่มีห้องนอนแยกจริง ห้องที่ถูกรองลงมาอยู่ที่ 88,165 บาทต่อตารางเมตร สูงกว่า 19.1%

ถ้าขยายออกไปทั้งสต๊อก 55 ห้องในห้าทำเล ห้องนี้อยู่อันดับ 3 มีสองห้องที่ต่ำกว่า คือ 71,789 และ 73,077 บาทต่อตารางเมตร ทั้งคู่อยู่ย่านพระราม 9 และห่างสถานี 1.13 กม. กับ 2.5 กม. ตามลำดับ แปลว่าในสต๊อกของผมไม่มีห้องไหนที่ถูกกว่าห้องนี้แล้วยังอยู่ในระยะเดินถึงสถานี ส่วนสาเหตุที่ราคาต่อตารางเมตรของตึกนี้ต่ำ มาจากอายุอาคารข้อเดียว ซึ่งผมเขียนไว้ครบในหน้า ไดมอนด์ รัชดา-ห้วยขวาง

รูปทั้ง 10 ใบเป็นชุดที่เจ้าของส่งมาให้ ซึ่งถือว่าครบผิดปกติสำหรับห้องที่มีผู้เช่าอยู่ เพราะปกติห้องที่มีคนอยู่จะถ่ายได้จำกัดกว่านี้มาก ผมจึงเดาว่าถ่ายในช่วงที่จัดห้องเรียบร้อยและนัดกันไว้ล่วงหน้า แต่นั่นคือการเดาของผม ไม่ใช่ข้อมูล เพราะวันที่ถ่ายไม่ได้ถูกบันทึกไว้เลย สิ่งเดียวที่ผมยืนยันได้คือข้อมูลห้องชุดนี้อัปเดตล่าสุด 19 มิ.ย. 2569

สิ่งที่หายไปจากชุดรูปนี้และผมนับเป็นข้อเสียคือ ไม่มีรูปแปลนห้องสักใบ สำหรับห้อง 35 ตารางเมตรที่กั้นผนังเป็นห้องนอนแยก แปลนคือสิ่งที่บอกว่าเหลือพื้นที่นั่งเล่นกับครัวเท่าไหร่จริง ซึ่งรูปถ่ายมุมกว้างหลอกตาได้เสมอ ถ้าคุณสนใจห้องนี้จริง ผมจะขอแปลนและขอนัดเข้าไปถ่ายเพิ่มพร้อมวันที่ถ่ายกำกับให้