ขายคอนโด Lumpini Suite เพชรบุรี-มักกะสัน ห้อง M04885 — 2 ห้องนอน 40.59 ตร.ม. ชั้น 28 ราคา 4,890,000 บาท

เริ่มจากของหายากก่อน ในสต็อก 55 ห้องของผม มีแค่ 14 ห้องที่ช่องทิศถูกกรอกไว้ อีก 37 ห้องว่างเปล่า และในสิบสี่ห้องนั้น สี่ห้องเป็นทิศที่มีคำว่าตะวันตกอยู่ด้วย ห้าห้องเป็นตะวันออกเฉียงใต้ ที่เหลือกระจายกันไปทางเหนือและตะวันออก ส่วนห้อง M04885 เป็นห้องเดียวที่ระบุว่าทิศใต้เต็ม ๆ ไม่มีเฉียงไปทางไหน และในตึกนี้ที่ผมถืออยู่สามห้อง ห้องนี้ห้องเดียวที่เจ้าของกรอกช่องนี้มา ห้องชั้น 9 กับห้องชั้น 14 เว้นว่างทั้งคู่ นั่นแปลว่าเจ้าของแต่ละห้องกรอกข้อมูลไม่เท่ากัน ไม่ใช่ว่าตึกนี้ไม่มีใครรู้ทิศ

ทิศใต้ในกรุงเทพมีความหมายที่จับต้องได้จริง ไม่ใช่เรื่องฮวงจุ้ย กรุงเทพอยู่ที่ละติจูดราว 13.7 องศาเหนือ ช่วงปลายเมษายนถึงปลายสิงหาคมซึ่งเป็นเดือนที่ร้อนที่สุดของปี ดวงอาทิตย์ตอนเที่ยงจะเลยหัวไปทางเหนือ ผนังฝั่งใต้จึงไม่โดนแดดเที่ยงตรง ๆ ในช่วงนั้น ส่วนพฤศจิกายนถึงกุมภาพันธ์ดวงอาทิตย์กลับมาอยู่ทางใต้และแดดจะเข้าห้อง แต่นั่นคือฤดูที่อากาศเย็นที่สุดของปีพอดี และที่สำคัญที่สุดสำหรับคนซื้อคอนโดกรุงเทพคือ ใต้ไม่ใช่ตะวันตก ห้องหันตะวันตกคือห้องที่รับแดดบ่ายเต็ม ๆ ทุกวันตลอดปี เป็นทิศเดียวที่คนซื้อในกรุงเทพหักราคาให้ตัวเองในใจโดยไม่ต้องมีใครสอน

ราคาที่ต้องจ่ายคืนของทิศใต้ก็มีและผมจะไม่ข้าม ลมมรสุมตะวันตกเฉียงใต้ช่วงราวพฤษภาคมถึงตุลาคมพัดเข้าหาด้านนี้ ข้อดีคือได้ลมจริงถ้าเปิดหน้าต่าง ข้อเสียคือฝนสาดมาทางเดียวกัน ขอบหน้าต่างและรางประตูระเบียงของห้องที่หันรับลมฝนคือจุดที่ควรก้มดูตอนไปดูห้อง ไม่ใช่จุดที่ควรเชื่อจากรูป

ทีนี้ข้อจำกัดที่ต้องพูดให้ครบ ช่องทิศคือคำคำเดียวที่เจ้าของพิมพ์ลงมา มันบอกว่าห้องหันหน้าไปทางไหน แต่ไม่ได้บอกว่าห้องนอนทั้งสองห้อง ห้องนั่งเล่น และระเบียง หันไปทางเดียวกันหมดหรือเปล่า ห้องที่อยู่มุมอาคารกับห้องที่อยู่กลางแนวทางเดินมีด้านที่เปิดออกไม่เท่ากัน และเอกสารไม่ได้บอกว่าห้องนี้เป็นแบบไหน ในรูปทั้งเจ็ดรูปก็ไม่มีแปลนห้องให้ดูด้วย ผมจึงยืนยันได้แค่ว่าเอกสารเขียนว่าใต้ ไม่ได้ยืนยันว่าคุณจะนอนโดยหันหัวไปทางใต้ สิ่งที่ผมทำให้ฟรีคือขอให้เจ้าของยืนยันทิศเป็นลายลักษณ์อักษร บอกว่าหน้าต่างของห้องนอนแต่ละห้องหันไปทางไหน และถ่ายรูปจากในห้องออกไปนอกหน้าต่างส่งมาให้ ก่อนที่คุณจะจองตั๋วหรือขับรถมา

ลองอ่านสามบรรทัดนี้ต่อกัน ห้องชั้น 14 ขนาด 41.04 ตร.ม. อยู่ที่ 107,212 บาทต่อตารางเมตร ห้องชั้น 9 ซึ่งเป็นสตูดิโอ 23.18 ตร.ม. อยู่ที่ 116,048 บาทต่อตารางเมตร และห้องนี้ ชั้น 28 ขนาด 40.59 ตร.ม. อยู่ที่ 120,473 บาทต่อตารางเมตร สังเกตห้องกลาง มันอยู่ต่ำกว่าห้องชั้น 14 ถึงห้าชั้น แต่ราคาต่อตารางเมตรแพงกว่าอยู่ 8,836 บาท แปลว่าในตึกนี้ ความสูงไม่ใช่ตัวเรียงลำดับราคาต่อตารางเมตร ขนาดห้องต่างหากที่เรียง ห้องยิ่งเล็ก ราคาต่อหน่วยยิ่งแพง ซึ่งเป็นเรื่องปกติของคอนโดทุกตึกในกรุงเทพ ไม่ใช่เรื่องเฉพาะของที่นี่

เมื่อรู้แบบนั้นแล้ว ตำแหน่งของห้อง M04885 ก็อ่านง่ายขึ้น มันขึ้นไปอยู่บนสุดของสามห้องเพราะมันโดนพรีเมียมสองชั้นซ้อนกัน คือเป็นห้องที่เล็กกว่าห้องสองห้องนอนอีกห้อง และเป็นห้องที่สูงกว่าอยู่ 14 ชั้นพร้อมกัน ส่วนต่าง 490,000 บาทระหว่างสองห้องสองห้องนอนนี้ ผมอธิบายไว้ครบแล้วว่าคุณได้อะไรและไม่ได้อะไรในหน้า Lumpini Suite เพชรบุรี-มักกะสัน และจะไม่เขียนซ้ำที่นี่ สิ่งที่ผมอยากให้คุณเอาไปใช้จากหน้านี้คือ 120,473 บาทต่อตารางเมตรไม่ใช่ราคาที่แพงเพราะห้องดีกว่าเสมอไป ส่วนหนึ่งมันแพงเพราะห้องเล็ก

และถ้าคุณกำลังยืนอยู่ที่ห้องนี้แล้วมองลงไปที่สตูดิโอชั้น 9 ตัวเลขที่ควรเห็นคือส่วนต่างต่อตารางเมตรระหว่างสองห้องนี้มีแค่ 4,425 บาท หรือราว 3.8% พูดอีกแบบคือ จ่ายแพงกว่าต่อตารางเมตรอีกไม่ถึงสี่เปอร์เซ็นต์ คุณได้พื้นที่เพิ่ม 17.41 ตร.ม. ได้ห้องนอนที่มีผนังกั้นสองห้อง ได้ขึ้นไปอีก 19 ชั้น และได้ทิศที่มีบันทึกไว้ แลกกับเงินก้อนที่ต้องเตรียมเพิ่ม 2,200,000 บาท เพดานงบของคุณเป็นตัวตัดสิน ไม่ใช่เปอร์เซ็นต์นี้

สุดท้าย บรรทัดที่ตารางข้างบนแสดงชัดที่สุดไม่ใช่บรรทัดราคา แต่คือบรรทัดทิศกับบรรทัดผู้เช่า ห้องนี้เป็นห้องเดียวในสามห้องที่มีทิศบันทึกไว้ และเป็นห้องสองห้องนอนห้องเดียวในตึกที่ไม่มีค่าเช่าบันทึกไว้ ความต่างที่แท้จริงของสามห้องนี้จึงเป็นเรื่องข้อมูล ไม่ใช่เรื่องเงิน แต่ละห้องมีข้อมูลคนละชุด และแต่ละชุดตอบคำถามคนละคำถาม ถ้าคุณบอกผมมาว่าคุณซื้อเพื่ออะไร ผมตัดให้เหลือห้องเดียวได้เร็วกว่าที่คุณจะอ่านตารางเอง

ตัวเลขในรายการนี้เป็นตัวเลขเดียวกันทั้งสามห้องในตึก เพราะมันวัดจากตัวอาคาร แต่เวลาจริงของคุณไม่เท่ากับห้องชั้น 9 ระยะ 575 เมตรถึง ARL มักกะสันคือระยะเดินราว 7 ถึง 8 นาทีจากหน้าตึก ส่วนคนที่อยู่ชั้น 28 ต้องบวกเวลารอลิฟต์กับเวลาลงลิฟต์เข้าไปทุกเที่ยว และเวลารอลิฟต์ตอนแปดโมงเช้าในตึกที่มีอาคารเดียวคือเรื่องที่รู้สึกได้จริง ผมยังไม่มีข้อมูลว่าอาคารนี้มีลิฟต์กี่ตัวและแบ่งโซนชั้นหรือไม่ เอกสารไม่ได้ระบุ ผมจะถามนิติบุคคลให้ และถ้าคุณเป็นคนที่ต้องออกจากบ้านช่วงเร่งด่วนทุกวัน ให้เราไปยืนหน้าลิฟต์ตอนแปดโมงเช้าด้วยกันหนึ่งครั้งก่อนคุณตัดสินใจ

อีกสองบรรทัดที่ควรอ่านคู่กันคือ MRT เพชรบุรี 839 เมตร ซึ่งเป็นสายที่คุณหรือผู้เช่าจะใช้จริงในวันธรรมดา และ BTS อโศก 2.2 กม. ซึ่งไม่ใช่ระยะเดิน ส่วนสิ่งที่ไม่มีอยู่ในรายการนี้เลยแต่ส่งผลกับห้องนี้มากที่สุดคือถนนเพชรบุรีที่อยู่หน้าตึก มันไม่ใช่จุดหมายจึงไม่ถูกวัดระยะ แต่มันคือที่มาของเสียงที่คุณจ่ายเงินเพิ่มเพื่อหนี ความสูง 28 ชั้นคือเกราะหลักในเรื่องนี้ ทิศเป็นเรื่องรอง และเอกสารก็ยังไม่ได้บอกว่าทิศใต้ของตึกนี้คือฝั่งถนนหรือฝั่งด้านหลัง ซึ่งเป็นอีกข้อที่ผมจะถามเจ้าของให้ก่อนคุณเดินทาง

ถ้าคุณกำลังเทียบทำเลนี้กับย่านอื่นในงบใกล้เคียงกัน โครงการทั้งหมดและกรอบราคาของทั้งโซนอยู่ในหน้า คอนโดพระราม 9 และถ้าคุณกำลังเทียบห้องสองห้องนอนข้ามหลายโครงการ ห้องสองห้องนอนทั้ง 13 ห้องที่ผมถืออยู่พร้อมขนาดและราคาต่อตารางเมตรของแต่ละห้องอยู่ในหน้า คอนโด 2 ห้องนอน ผมแนะนำให้เปิดเทียบก่อน เพราะ 40.59 ตร.ม. คือห้องสองห้องนอนที่เล็กที่สุดในนั้น