รหัสห้อง M04457 · อาคาร B ชั้น 37 · เขตห้วยขวาง
ขายคอนโด One9Five Asoke-Rama 9 ห้อง M04457 — 1 ห้องนอน 25.84 ตร.ม. อาคาร B ชั้น 37 ราคา 4,500,000 บาท
Kim Bangkok Property ผมมีห้อง M04438 โครงการเดียวกัน ใหญ่กว่า 0.01 ตร.ม. ถูกกว่า 50,000 บาท และว่างอยู่ ห้องนี้ติดสัญญาถึง 10 ม.ค. 2570 เข้าอยู่เองไม่ได้
ข้อมูลห้องอัปเดตล่าสุด 20 มิ.ย. 2569 · ราคาและสถานะห้องอาจเปลี่ยนแปลง ทักมาให้ผมเช็กสถานะล่าสุดก่อนได้
ข้อมูลห้องนี้
ทุกตัวเลขของห้อง M04457 ที่ผมมีในมือ และช่องที่เอกสารเว้นว่างไว้
- รหัสห้อง
- M04457
- ราคาขาย
- 4,500,000 บาท (174,149 บาท/ตร.ม.)
- พื้นที่ใช้สอย
- 25.84 ตร.ม.
- ผังห้อง
- 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ
- ชั้น
- B-37
- วิว
- วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ
- ทิศที่หันหน้า
- เอกสารไม่ได้ระบุทิศ — ผมขอให้เจ้าของยืนยันให้ได้
- เฟอร์นิเจอร์
- ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่
- สถานะผู้เช่า
- ขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 18,500 บาทต่อเดือน สัญญาเช่าสิ้นสุด 10 ม.ค. 2570
- กรรมสิทธิ์
- โควตาต่างชาติ (ถือกรรมสิทธิ์ในชื่อชาวต่างชาติได้)
- ค่าส่วนกลาง
- 55 บาท/ตร.ม./เดือน = 1,421 บาท/เดือน
- ค่าโอน
- ผู้ซื้อจ่าย 1% ของราคาประเมิน ส่วนที่เหลือเป็นของผู้ขาย
- จำนวนรูปที่มี
- 12 รูป (ไม่มีรูปแปลนห้องอยู่ในชุด)
- ที่ตั้ง
- 195/9 ถนนพระราม 9 แขวงห้วยขวาง เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร 10310
- อัปเดตล่าสุด
- 20 มิ.ย. 2569
ช่อง “วิว” ระบุว่าเป็นวิวนอกอาคาร แต่ช่อง “ทิศที่หันหน้า” ว่าง สองช่องนี้คนละเรื่องกัน — วิวนอกอาคารบอกแค่ว่าไม่ได้หันเข้าคอร์ทกลางตึก ไม่ได้บอกว่าห้องรับแดดบ่ายหรือไม่ และเลข 37 บอกความสูง ไม่ได้บอกว่าหน้าต่างหันไปทางไหน ผมขอให้เจ้าของยืนยันทิศให้ได้ก่อนคุณเดินทางมาดู
เรื่องที่ต้องรู้ก่อนอย่างอื่น
ห้องนี้เก็บค่าเช่าต่อตารางเมตรได้สูงที่สุดในสต็อกของผม แต่ผลตอบแทนอยู่อันดับ 14 จาก 20 ห้อง
ผมขอวางเลขให้ตรงก่อน 18,500 บาทไม่ใช่ค่าเช่าที่สูงที่สุดในสต็อกของผม ห้องที่ค่าเช่าสูงกว่ามีอยู่ห้าห้อง สูงสุดคือ 30,000 บาทที่ Amaranta Residence บนพื้นที่ 58.18 ตร.ม. สิ่งที่ห้องนี้เป็นที่หนึ่งจริงคือค่าเช่าต่อตารางเมตร 18,500 หารด้วย 25.84 ตร.ม. ได้ 716 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน อันดับสองคือห้อง MZ05369 ในตึกเดียวกันที่ 683 บาท และอันดับสามคือ Life Asoke Hype ที่ 680 บาท ห้องเล็กในทำเลนี้จึงเก็บค่าเช่าได้แน่นกว่าห้องใหญ่ทุกห้องที่ผมถืออยู่
แล้วทำไมผลตอบแทนถึงไม่สูงตาม เพราะค่าเช่าต่อตารางเมตรที่สูง ถูกหักล้างด้วยราคาต่อตารางเมตรที่สูงกว่า 4,500,000 บาทหารด้วย 25.84 ตร.ม. คือ 174,149 บาทต่อตารางเมตร แพงเป็นอันดับ 8 จาก 55 ห้องที่ผมถืออยู่ และเป็นอันดับ 4 จาก 27 ห้อง 1 ห้องนอน ผลลัพธ์คือผลตอบแทนขั้นต้น 4.93% ซึ่งอยู่อันดับ 14 จาก 20 ห้องที่มีค่าเช่าเป็นเงินบาทบันทึกไว้ ห้องที่ให้ 6.9% ในสต็อกของผมไม่ได้เก็บค่าเช่าเก่งกว่าห้องนี้ มันแค่ซื้อเข้ามาถูกกว่ามาก
ข้อดีที่ต้องพูดคู่กันคือสัญญาเช่าของห้องนี้ยังเดินอยู่ เอกสารระบุว่าสัญญาสิ้นสุด 10 ม.ค. 2570 ข้อมูลอัปเดตล่าสุด 20 มิ.ย. 2569 และวันที่คุณอ่านหน้านี้คือสิงหาคม 2569 แปลว่ายังเหลืออีกราวห้าเดือน ไม่ใช่สัญญาที่หมดอายุไปแล้วเหมือนอีกหลายห้องในสต็อกของผม ผมยังคงจะโทรยืนยันกับเจ้าของให้อยู่ดี เพราะเอกสารเก่ากว่าวันนี้สองเดือน แต่จุดตั้งต้นของห้องนี้คือมีผู้เช่าที่ผูกไว้ถึงต้นปีหน้า ซึ่งแปลว่าคุณเข้าอยู่เองก่อนเดือนมกราคมไม่ได้
ตัวเลขสำหรับคนซื้อลงทุน
ที่ค่าเช่า 18,500 บาท ห้องนี้ให้ผลตอบแทนขั้นต้น 4.93% — นี่คือวิธีที่ผมคิด
ผลตอบแทนขั้นต้น 4.93%
ค่าเช่า 18,500 บาท × 12 เดือน = 222,000 บาทต่อปี หารด้วยราคา 4,500,000 บาท ได้ 4.93% นี่คือจุดตั้งต้น ไม่ใช่ตัวเลขสุทธิ
หักค่าส่วนกลางแล้ว 4.55%
ค่าส่วนกลาง 55 บาทต่อตารางเมตร × 25.84 ตร.ม. = 1,421 บาทต่อเดือน หรือ 17,052 บาทต่อปี หักออกเหลือ 204,948 บาท คิดเป็น 4.55% ของราคาซื้อ
สิ่งที่ยังไม่ได้หัก
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าซ่อมบำรุง ค่านายหน้าหาผู้เช่ารอบถัดไป ประกัน และช่วงห้องว่างหลัง 10 ม.ค. 2570 ทั้งหมดนี้ยังไม่อยู่ในสองตัวเลขข้างบน
4.93% อยู่ในกรอบที่เห็นกันทั่วไปในกรุงเทพฯ ที่ราว 4 ถึง 5% ต่อปี ไม่ใช่ตัวเลขที่ต้องตั้งคำถามว่าดีเกินจริง แต่ก็ไม่ใช่ตัวเลขที่จะทำให้ห้องนี้ชนะห้องอื่นในสต็อกของผมด้วยตัวมันเอง ค่าส่วนกลาง 55 บาทต่อตารางเมตรของตึกนี้อยู่ปลายบนของย่าน และมันกินผลตอบแทนไป 0.38 จุด ซึ่งมากกว่าที่ตึกที่เก็บ 35 บาทต่อตารางเมตรจะกินไป
สิ่งที่จะขยับตัวเลขนี้จริง ๆ มีสองอย่าง อย่างแรกคือค่าเช่ารอบใหม่หลัง 10 ม.ค. 2570 ถ้าต่อสัญญาได้ที่ 18,500 บาทเท่าเดิม ตัวเลขคงที่ ถ้าต้องลดเหลือ 16,000 บาท ผลตอบแทนขั้นต้นจะเหลือ 4.27% ทันที อย่างที่สองคือราคาซื้อ ถ้าต่อรองลงมาได้ที่ 4,300,000 บาท ผลตอบแทนขั้นต้นจะขึ้นเป็น 5.16% ผมไม่รับปากว่าเจ้าของจะลดให้ แต่ผมจะถามให้ วิธีคิดผลตอบแทนแบบเต็มผมเขียนไว้ในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า
และถ้าคุณกำลังเทียบกับห้องอื่นในสต็อกของผมที่ให้ 6% ขึ้นไป สิ่งที่คุณแลกคือระยะเดินถึงรถไฟฟ้าและอายุตึก ห้องที่ให้ผลตอบแทนสูงกว่านั้นเกือบทั้งหมดอยู่ในตึกที่เก่ากว่าและไกลสถานีกว่าห้องนี้ ผมไม่บอกว่าอันไหนถูก ผมบอกว่านั่นคือสิ่งที่คุณกำลังเลือกอยู่จริง ๆ
เทียบกับห้องอื่นในตึกเดียวกัน
ในหกห้องที่ผมถืออยู่ใน One9Five ห้องนี้คือห้องที่ตัวเลขผลตอบแทนดีที่สุด และนั่นก็ยังแค่ 4.93%
| รายการ | M04457 (ห้องนี้) | M04437 | M04438 | M04897 | M05140 | MZ05369 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ราคา | 4,500,000 บาท | 4,800,000 บาท | 4,450,000 บาท | 11,150,000 บาท | 18,000,000 บาท | 6,890,000 บาท |
| ราคาต่อ ตร.ม. | 174,149 บาท | 174,800 บาท | 172,147 บาท | 192,241 บาท | 180,000 บาท | 168,049 บาท |
| ชั้น | B-37 | B-20 | A-14 | B-40 | 7 | 47 |
| ขนาด / ผัง | 25.84 ตร.ม. · 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ | 27.46 ตร.ม. · 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ | 25.85 ตร.ม. · 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ | 58 ตร.ม. · 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ | 100 ตร.ม. · 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ | 41 ตร.ม. · 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ |
| เฟอร์นิเจอร์ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ |
| วิว | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | ไม่ระบุ |
| ทิศ | ไม่ระบุ | ไม่ระบุ | ไม่ระบุ | ทิศตะวันตกเฉียงเหนือ | ทิศตะวันตก | ไม่ระบุ |
| ผู้เช่า | ขายพร้อมผู้เช่า | ขายพร้อมผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า | ขายพร้อมผู้เช่า |
| จำนวนรูป | 12 รูป | 6 รูป | 6 รูป | 11 รูป | 10 รูป | 12 รูป |
ห้องที่ควรเทียบตรง ๆ กับห้องนี้คือ M04437 อาคาร B ชั้น 20 ขนาด 27.46 ตร.ม. ราคา 4,800,000 บาท ห้องนั้นใหญ่กว่า 1.62 ตร.ม. แพงกว่า 300,000 บาท แต่ค่าเช่าที่บันทึกไว้คือ 17,500 บาท คือน้อยกว่าห้องนี้ 1,000 บาทต่อเดือน ผลลัพธ์คือผลตอบแทนขั้นต้น 4.38% และหักค่าส่วนกลางแล้ว 4.00% ต่ำกว่าห้องนี้ทั้งสองบรรทัด และสัญญาเช่าของ M04437 ระบุสิ้นสุดเดือน ก.ค. 2569 ซึ่งผ่านไปแล้วและยังไม่ยืนยันสถานะ ส่วนของห้องนี้ยังเดินถึง 10 ม.ค. 2570 ผมอธิบายไม่ได้ว่าทำไมห้องที่ใหญ่กว่าถึงเก็บค่าเช่าได้น้อยกว่า และผมจะไม่แต่งเหตุผลให้ ผังห้องกับสภาพจริงอาจเป็นคำตอบ แต่จากเอกสารผมดูไม่ออก
อีกห้องที่คนถามบ่อยคือ M04438 อาคาร A ชั้น 14 ขนาด 25.85 ตร.ม. ซึ่งแทบเท่าห้องนี้เป๊ะ ราคา 4,450,000 บาท ถูกกว่า 50,000 บาท และไม่มีผู้เช่า ดูห้องได้ทุกเมื่อ ส่วนต่าง 50,000 บาทคือค่าเช่าของห้องนี้ประมาณสองเดือนสามอาทิตย์ ในขณะที่สัญญาที่เหลืออยู่ของห้องนี้ยังเก็บได้อีกราวห้าเดือน หรือราว 90,000 บาทก่อนหักค่าส่วนกลาง เลขตรงนี้เข้าทางห้องนี้ถ้าคุณซื้อเพื่อปล่อยเช่า และเข้าทาง M04438 ทันทีถ้าคุณซื้อเพื่อเข้าอยู่เอง เพราะ M04438 ว่างจริงและเข้าอยู่ได้เลย
ส่วนห้อง MZ05369 ชั้น 47 ที่ค่าเช่า 28,000 บาทและสัญญาถึง 25 ก.พ. 2570 ให้ผลตอบแทนขั้นต้น 4.88% ต่ำกว่าห้องนี้เล็กน้อยทั้งที่ค่าเช่าสูงกว่า 9,500 บาท นี่คือหลักฐานอีกชิ้นของเรื่องเดียวกัน คือในตึกนี้ตัวแปรที่กำหนดผลตอบแทนไม่ใช่ค่าเช่า แต่คือราคาต่อตารางเมตรที่คุณจ่ายเข้าไป รายละเอียดของตัวตึกเอง ทั้งสองอาคาร ค่าส่วนกลาง และเหตุผลที่ราคาต่อตารางเมตรอยู่ปลายบนของย่าน ผมเขียนไว้แล้วในหน้า One9Five Asoke-Rama 9
หมายเหตุที่ต้องพูด ตัวเลขผลตอบแทนของห้องอื่นข้างบนคำนวณจากค่าเช่าที่เอกสารของห้องนั้น ๆ บันทึกไว้ ไม่ใช่ค่าเช่าที่ยืนยันแล้วสำหรับผู้เช่ารายถัดไป และห้องที่ไม่มีผู้เช่าอย่าง M04438 M04897 และ M05140 ผมคำนวณผลตอบแทนให้ไม่ได้ เพราะไม่มีค่าเช่าให้คำนวณ
ห้องนี้เหมาะกับใคร
ผมคิดว่าห้อง M04457 เหมาะกับสองแบบนี้ และไม่เหมาะกับอีกสองแบบ
เหมาะ — คนที่ซื้อเก็บระยะยาวและอยากให้ห้องเลี้ยงตัวเองระหว่างถือ
4.93% ไม่ได้ทำให้คุณรวย แต่มันครอบคลุมค่าส่วนกลาง ภาษี และค่าดูแลได้สบาย ๆ และเหลือ 4.55% หลังค่าส่วนกลาง ถ้าเป้าหมายของคุณคือถือตึกใหม่ติดสถานีไปสิบปีโดยไม่ต้องควักเพิ่มทุกเดือน ตัวเลขชุดนี้ทำงานให้คุณได้
เหมาะ — ผู้ซื้อต่างชาติที่ต้องการห้องพร้อมผู้เช่าตั้งแต่วันโอน
ห้องนี้ระบุเป็นกรรมสิทธิ์ต่างชาติ และสัญญาเช่าเดินถึง 10 ม.ค. 2570 คุณจึงรับโอนแล้วมีกระแสเงินสดต่อเนื่องโดยไม่ต้องบินมาหาผู้เช่าเอง ขั้นตอนและเอกสาร FET ทั้งหมดอยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย
ไม่เหมาะ — คนที่วัดทุกอย่างด้วยผลตอบแทน
ถ้าเกณฑ์ของคุณคือ 6% ขึ้นไป ห้องนี้ไม่ผ่านและจะไม่ผ่านต่อให้ค่าเช่าขึ้นอีก เพราะตัวหารคือราคาที่แพงเป็นอันดับ 8 ในสต็อกของผม บอกเกณฑ์มา ผมจะส่งห้องที่ให้ 6% ขึ้นไปให้คุณดูแทน แล้วบอกด้วยว่ามันแลกอะไรไป
ไม่เหมาะ — คนที่ต้องย้ายเข้าอยู่ปีนี้
สัญญาเช่าผูกถึง 10 ม.ค. 2570 ต่อให้คุณโอนเดือนหน้า คุณก็เข้าอยู่ไม่ได้จนกว่าผู้เช่าจะออก ถ้าคุณต้องย้ายภายในปีนี้ ห้อง M04438 ในตึกเดียวกันว่างจริงและถูกกว่า 50,000 บาท ผมพาไปดูห้องนั้นแทนได้
รอบตัวห้อง
ระยะที่อธิบายว่าทำไมห้อง 25.84 ตร.ม. ถึงเก็บค่าเช่าได้ 18,500 บาท
ระยะที่บันทึกไว้ในเอกสารของห้องนี้
- MRT พระราม 9 (BL20)350 ม.
- แอร์พอร์ตเรลลิงก์ มักกะสัน (A6)982 ม.
- เซ็นทรัล พระราม 9351 ม.
- เอสพลานาด รัชดา1.14 กม.
- เทอร์มินอล 21 อโศก2.20 กม.
- ตลาดนัดจ๊อดแฟร์1.38 กม.
- อาคารจีทาวเวอร์261 ม.
- โรงพยาบาลพระราม 9457 ม.
- โรงพยาบาลปิยะเวท1.31 กม.
- บิ๊กซี เอ็กซ์ตร้า1.48 กม.
- เดอะ สตรีท รัชดา1.65 กม.
ในบรรดาระยะทางทั้งหมด สามบรรทัดที่อธิบายค่าเช่าของห้องนี้ได้คือ G Tower 261 เมตร MRT พระราม 9 350 เมตร และเซ็นทรัล พระราม 9 351 เมตร ผู้เช่าที่ยอมจ่าย 716 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนบนห้องขนาดนี้ คือคนที่ทำงานในรัศมีเดินและตัดรถติดออกจากชีวิตประจำวัน ไม่ใช่คนที่ต้องการพื้นที่ ถ้าคุณกำลังประเมินว่าค่าเช่ารอบหน้าจะยืนได้ไหม สามระยะนี้คือสิ่งที่ค้ำมันไว้ ไม่ใช่เฟอร์นิเจอร์ในห้อง
อีกบรรทัดที่มีน้ำหนักต่อคนเช่าคือ ARL มักกะสัน 982 เมตร ซึ่งแปลว่าผู้เช่าที่บินบ่อยไม่ต้องเรียกแท็กซี่ไปสุวรรณภูมิ และโรงพยาบาลพระราม 9 ที่ 457 เมตร ทั้งสองอย่างนี้เป็นเหตุผลที่ห้องเล็กในตึกนี้ปล่อยเช่าได้ต่อเนื่องมากกว่าห้องเล็กที่อยู่ห่างสถานีสองกิโลเมตร ภาพรวมของย่านทั้งหมด ทั้งตึกอื่นและช่วงราคาต่อตารางเมตร อยู่ในหน้า คอนโดพระราม 9 ส่วนถ้าคุณกำลังเทียบข้ามโครงการในขนาดนี้ ห้อง 1 ห้องนอนทั้งหมดที่ผมถืออยู่รวมไว้ในหน้า คอนโด 1 ห้องนอน
ก่อนวางมัดจำ
สี่อย่างที่ผมจะเช็กให้คุณก่อน ถ้าคุณสนใจห้อง M04457 จริง
ตัวสัญญาเช่าฉบับจริง ไม่ใช่บรรทัดสรุป
เอกสารบอกแค่ 18,500 บาทและวันสิ้นสุด 10 ม.ค. 2570 สิ่งที่ผมจะขอดูคือสัญญาตัวจริง เพื่อเช็กว่ามีข้อต่ออายุอัตโนมัติไหม เงินประกันกี่เดือนและอยู่กับใคร ผู้เช่าจ่ายตรงเวลาหรือเปล่า และสิทธิของผู้เช่าจะโอนมาถึงคุณอย่างไรในวันโอนกรรมสิทธิ์
ทิศที่หน้าต่างหันไปจริง
ช่องทิศว่างในเอกสาร เอกสารบอกแค่ว่าเป็นวิวนอกอาคาร ผมจะขอผังชั้น 37 อาคาร B จากนิติบุคคลและให้เจ้าของยืนยันทิศ เพราะห้องที่รับแดดบ่ายเต็ม ๆ กับห้องที่ไม่รับ ค่าไฟต่างกันจริงและผู้เช่ารอบหน้าก็รู้สึกได้
ยอดค้างค่าส่วนกลางของห้องนี้
ค่าส่วนกลาง 1,421 บาทต่อเดือน แต่คำถามคือห้องนี้ค้างอยู่เท่าไหร่ ณ วันนี้ นิติบุคคลไม่ออกใบปลอดหนี้ให้ถ้ายังค้าง และไม่มีใบปลอดหนี้ก็โอนไม่ได้ ผมขอตัวเลขนี้ให้ก่อนคุณวางมัดจำ
โควตาต่างชาติและยอดวันโอนทั้งก้อน
เอกสารระบุกรรมสิทธิ์ต่างชาติ แต่โควตาขยับได้ทุกครั้งที่มีการซื้อขายในตึก ผมขอหนังสือยืนยันจากนิติบุคคล แล้วรวมค่าโอนฝั่งผู้ซื้อ 1% กับเงินกองทุนส่วนกลางเป็นยอดเดียวให้คุณ รายละเอียดค่าใช้จ่ายวันโอนถามผมได้
คำถามที่ถามบ่อย
คำถามที่คนถามผมมากที่สุดเกี่ยวกับห้อง M04457
ค่าเช่า 18,500 บาทของห้อง M04457 คือค่าเช่าที่สูงที่สุดในสต็อกของคิมหรือเปล่า
ไม่ใช่ครับ และผมไม่อยากให้เข้าใจผิดตั้งแต่ต้น ในสต็อก 55 ห้องที่ผมถืออยู่ มี 20 ห้องที่ระบุค่าเช่าเป็นเงินบาทไว้ในเอกสาร ห้องนี้อยู่อันดับ 6 ห้องที่สูงกว่าคือ 30,000 บาทที่ Amaranta Residence 28,000 บาทที่ MZ05369 ในตึกเดียวกันนี้ 22,000 บาทที่ Life Asoke Hype และอีกสองห้องที่ 20,000 บาท
สิ่งที่ห้องนี้เป็นอันดับหนึ่งจริงคือค่าเช่าต่อตารางเมตร 18,500 หารด้วย 25.84 ตร.ม. ได้ 716 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน สูงที่สุดใน 20 ห้องนั้น และเป็นค่าเช่าที่สูงที่สุดในบรรดาห้องที่เล็กกว่า 27 ตร.ม. ที่ผมถืออยู่ ห้องรองลงมาในขนาดนั้นเก็บได้ 12,000 บาท ห้องนี้จึงเก็บค่าเช่าได้แน่นเป็นพิเศษเมื่อเทียบกับพื้นที่ที่มันมี
ผลตอบแทนค่าเช่าห้อง M04457 กี่เปอร์เซ็นต์ และทำไมถึงไม่สูงทั้งที่ค่าเช่าดี
คิดจากเอกสารคือค่าเช่า 18,500 บาทต่อเดือน หรือ 222,000 บาทต่อปี หารด้วยราคาขาย 4,500,000 บาท ได้ผลตอบแทนขั้นต้น 4.93% ถ้าหักค่าส่วนกลาง 1,421 บาทต่อเดือน หรือ 17,052 บาทต่อปีออกไป จะเหลือ 4.55%
เหตุผลที่ตัวเลขไม่สูงตามค่าเช่าคือตัวหาร ราคาต่อตารางเมตรของห้องนี้อยู่ที่ 174,149 บาท แพงเป็นอันดับ 8 จาก 55 ห้องในสต็อกของผม ค่าเช่าที่สูงจึงถูกกลบด้วยราคาเข้าที่สูงกว่า ผลคือ 4.93% อยู่อันดับ 14 จาก 20 ห้องที่มีค่าเช่าบันทึกไว้ ตัวเลขนี้ยังไม่ได้หักภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าซ่อมบำรุง ค่านายหน้าหาผู้เช่ารอบหน้า และช่วงห้องว่าง ให้ใช้เป็นกรอบตั้งต้น ไม่ใช่ตัวเลขที่การันตี
สัญญาเช่าของห้อง M04457 ยังไม่หมดใช่ไหม แล้วผมจะเข้าอยู่เองได้เมื่อไหร่
เอกสารระบุว่าขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 18,500 บาทต่อเดือน และสัญญาสิ้นสุด 10 ม.ค. 2570 ข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุด 20 มิ.ย. 2569 วันนี้คือสิงหาคม 2569 ดังนั้นสัญญานี้ยังเดินอยู่และเหลืออีกราวห้าเดือน ซึ่งต่างจากหลายห้องในสต็อกของผมที่สัญญาเลยกำหนดไปแล้ว
คำตอบตรง ๆ คือคุณเข้าอยู่เองก่อนกลางเดือนมกราคม 2570 ไม่ได้ เว้นแต่จะตกลงกับผู้เช่าเป็นอีกเรื่อง ผมไม่รู้ว่าผู้เช่าจะยอมย้ายออกก่อนกำหนดไหม และจะไม่เดาให้ ถ้าคุณซื้อเพื่อเข้าอยู่เองและต้องย้ายภายในปีนี้ ให้ดูห้อง M04438 ในตึกเดียวกันแทน เอกสารระบุว่าไม่มีผู้เช่าและดูห้องได้ทุกเมื่อ
M04437 ในตึกเดียวกันห้องใหญ่กว่า ทำไมผลตอบแทนถึงแย่กว่า
ตัวเลขคือ M04437 อยู่อาคาร B ชั้น 20 ขนาด 27.46 ตร.ม. ราคา 4,800,000 บาท หรือ 174,800 บาทต่อตารางเมตร ค่าเช่าที่บันทึกไว้ 17,500 บาท ผลตอบแทนขั้นต้น 4.38% หักค่าส่วนกลาง 1,510 บาทต่อเดือนแล้วเหลือ 4.00% ส่วนห้องนี้เล็กกว่า 1.62 ตร.ม. ถูกกว่า 300,000 บาท แต่เก็บค่าเช่าได้มากกว่า 1,000 บาทต่อเดือน จึงได้ 4.93% และ 4.55% ตามลำดับ
ทำไมห้องที่ใหญ่กว่าถึงเก็บค่าเช่าได้น้อยกว่า ผมตอบไม่ได้จากเอกสารและจะไม่แต่งเหตุผลให้ อาจเป็นผังห้อง สภาพจริง ชุดเฟอร์นิเจอร์ หรือแค่ว่าผู้เช่าสองรายตกลงราคากันคนละช่วงเวลา สิ่งที่ต้องพูดเพิ่มคือสัญญาเช่าของ M04437 ระบุสิ้นสุดเดือน ก.ค. 2569 ซึ่งผ่านไปแล้วและยังไม่ยืนยันสถานะ ตัวเลข 4.38% ของห้องนั้นจึงอิงค่าเช่าเก่ากว่าของห้องนี้ ถ้าคุณสนใจทั้งสองห้อง ผมนัดดูต่อกันในทริปเดียวได้
M04438 ถูกกว่า 50,000 บาทและว่างอยู่ ทำไมผมต้องจ่ายเพิ่มเพื่อห้องนี้
ถ้าคุณซื้อเพื่อเข้าอยู่เอง คุณไม่ต้องจ่ายเพิ่มเลยครับ M04438 ขนาด 25.85 ตร.ม. อาคาร A ชั้น 14 ราคา 4,450,000 บาท หรือ 172,147 บาทต่อตารางเมตร ใหญ่กว่าห้องนี้ 0.01 ตร.ม. และเอกสารระบุว่าไม่มีผู้เช่า ดูห้องและเข้าอยู่ได้ทันที นั่นคือคำตอบที่ถูกต้องสำหรับคนที่จะย้ายเข้า
ถ้าคุณซื้อเพื่อปล่อยเช่า เลขจะกลับด้าน ส่วนต่าง 50,000 บาทเท่ากับค่าเช่าห้องนี้ประมาณสองเดือนสามอาทิตย์ ในขณะที่สัญญาที่เหลือของห้องนี้ยังเก็บได้อีกราวห้าเดือน หรือราว 90,000 บาทก่อนหักค่าส่วนกลาง แถมคุณไม่ต้องเสียเวลาและค่านายหน้าหาผู้เช่ารายแรก ส่วนต่างของราคาต่อตารางเมตรระหว่างสองห้องคือ 2,002 บาท หรือราว 1.2% ซึ่งเล็กกว่าความต่างเรื่องสถานะผู้เช่ามาก
ห้อง M04457 อยู่ชั้นไหนกันแน่ B-37 แปลว่าอะไร
B-37 คืออาคาร B ชั้น 37 ครับ โครงการนี้มีสองอาคารคือ A และ B ห้องนี้อยู่ตึก B และเป็นห้องที่ชั้นสูงเป็นอันดับสามในบรรดาหกห้องที่ผมถืออยู่ในตึกนี้ รองจากห้อง MZ05369 ที่ชั้น 47 และห้อง M04897 ที่ชั้น 40
สิ่งที่เลขชั้นบอกไม่ได้คือทิศ ช่องทิศในเอกสารของห้องนี้ว่าง มีระบุแค่ว่าเป็นวิวนอกอาคาร ชั้น 37 จึงบอกได้แค่ว่าคุณอยู่สูงพอที่จะพ้นตึกรอบข้าง ไม่ได้บอกว่าหน้าต่างหันไปทางถนนพระราม 9 หรือหันไปด้านหลัง ถ้าเรื่องนี้สำคัญกับคุณ ผมขอผังชั้นจากนิติบุคคลและให้เจ้าของถ่ายภาพวิวจากในห้องส่งให้ก่อนคุณเดินทางมา
ห้องนี้มีรูป 12 รูป มีแปลนห้องด้วยไหม
มี 12 รูปครับ ซึ่งมากที่สุดเท่าที่ห้องในตึกนี้มี เท่ากับห้อง MZ05369 และมากกว่า M04437 กับ M04438 ที่มีห้องละ 6 รูปเป็นเท่าตัว ถือว่าเป็นชุดรูปที่ครบผิดปกติสำหรับห้องที่ยังมีผู้เช่าอยู่
แต่ในสิบสองรูปนั้นไม่มีแปลนห้องเลยสักรูป ซึ่งเป็นเรื่องที่ควรรู้เพราะห้อง 25.84 ตร.ม. ตัดสินใจกันที่ผังเป็นหลัก ว่าเตียงวางตรงไหนได้บ้างและระเบียงกินพื้นที่ไปเท่าไหร่ ผมขอแปลนยูนิตนี้จากนิติบุคคลหรือจากเจ้าของให้ได้ บอกมาก่อนนัดดู เดี๋ยวผมส่งไปให้ล่วงหน้า
อยากรู้ว่าสัญญาเช่าห้อง M04457 ยังเดินอยู่จริงไหม และเจ้าของลดราคาได้แค่ไหน
ไม่ต้องกรอกฟอร์ม ไม่ต้องทิ้งเบอร์ ทักมาบอกว่าสนใจห้อง M04457 แล้วผมจะขอดูสัญญาเช่าฉบับจริง เช็กยอดค้างค่าส่วนกลาง ขอผังชั้น 37 อาคาร B และถามเจ้าของเรื่องราคาให้ก่อน แล้วส่งคำตอบกลับไปให้คุณ ถ้าคุณซื้อเพื่อเข้าอยู่เอง ผมจะบอกตรง ๆ ว่า M04438 ในตึกเดียวกันน่าจะเหมาะกับคุณมากกว่า และผมนัดดูทั้งสองห้องต่อกันในทริปเดียวได้
WeChat ID
arji7880
LINE ID
arji7880
ทักหาคิมได้ที่ WeChat หรือ LINE
คุยเรื่องห้อง งบ และนัดดูจริงได้ทาง WeChat — ตอบเป็นภาษาไทยและจีน · นัดดูห้องได้ทุกวัน ขอแค่แจ้งล่วงหน้า 1-2 วัน
- กดปุ่มคัดลอก ID ด้านซ้าย
- เปิดแอป WeChat แตะ "+" มุมขวาบน แล้วเลือก "เพิ่มเพื่อน"
- วาง ID ที่คัดลอกไว้ในช่องค้นหา แล้วกดเพิ่มเพื่อน — LINE ใช้วิธีเดียวกัน หรือกดปุ่มด้านล่างเปิด LINE ตรง