รหัสห้อง M04897 · ชั้น B-40 · เขตห้วยขวาง
ขายคอนโด One9Five Asoke-Rama 9 ห้อง M04897 — 2 ห้องนอน 58 ตร.ม. ชั้น B-40 ราคา 11,150,000 บาท
Kim Bangkok Property ห้องนี้ 58 ตร.ม. 11.15 ล้าน ผมมีอีกห้อง 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 58.18 ตร.ม. ที่ 6.59 ล้าน ใหญ่กว่า 0.18 ตร.ม. ถูกกว่า 4.56 ล้าน แต่อยู่คนละย่าน
ข้อมูลห้องอัปเดตล่าสุด 20 มิ.ย. 2569 · ราคาและสถานะห้องอาจเปลี่ยนแปลง ทักมาให้ผมเช็กสถานะล่าสุดก่อนได้
ข้อมูลห้องนี้
ทุกตัวเลขของห้อง M04897 ที่ผมมีในมือ และช่องที่เอกสารตอบไม่ครบ
- รหัสห้อง
- M04897
- ราคาขาย
- 11,150,000 บาท (192,241 บาท/ตร.ม.)
- พื้นที่ใช้สอย
- 58 ตร.ม.
- ผังห้อง
- 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ (ห้องเดียวในตึกนี้ที่ผมถือ ที่ให้ห้องน้ำสองห้องในขนาดต่ำกว่า 100 ตร.ม.)
- ชั้น
- B-40
- วิว
- วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ
- ทิศที่หันหน้า
- ทิศตะวันตกเฉียงเหนือ
- เฟอร์นิเจอร์
- ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่
- สถานะผู้เช่า
- เอกสารระบุว่าไม่มีผู้เช่า นัดดูห้องได้ทุกเมื่อ พร้อมขาย — ผมจะเช็กกับเจ้าของอีกครั้งก่อนคุณเดินทาง
- กรรมสิทธิ์
- โควตาต่างชาติ (ถือกรรมสิทธิ์ในชื่อชาวต่างชาติได้)
- ค่าส่วนกลาง
- 55 บาท/ตร.ม./เดือน = 3,190 บาท/เดือน
- ค่าโอน
- ผู้ซื้อจ่าย 1% ของราคาประเมิน ส่วนที่เหลือเป็นของผู้ขาย
- จำนวนรูปที่มี
- 11 รูป (ไม่มีรูปผังห้องในชุดนี้)
- ที่ตั้ง
- 195/9 ถนนพระราม 9 แขวงห้วยขวาง เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร 10310
- อัปเดตล่าสุด
- 20 มิ.ย. 2569
ห้องนี้เป็นห้องเดียวใน 55 ห้องที่ผมถืออยู่ที่ระบุทิศตะวันตกเฉียงเหนือไว้ และเป็น 1 ใน 14 ห้องที่มีทิศระบุเลย ผมจึงให้น้ำหนักกับช่องนี้มาก แต่ต้องบอกให้ชัดว่าทิศไม่ใช่วิว มันบอกว่าแดดอยู่ตรงไหนตอนห้าโมงเย็น ไม่ได้บอกว่านอกหน้าต่างมีอะไร และในชุดรูป 11 รูปไม่มีผังห้องเลยสักรูป ผมจึงยังไม่รู้ว่าห้องนอนกับห้องนั่งเล่นวางอยู่บนหน้าไหนของอาคาร
เรื่องที่ต้องรู้ก่อนอย่างอื่น
ห้องนี้คือตารางเมตรที่แพงที่สุดในตึก และผมจะไม่แต่งเหตุผลให้มันฟังดูสมเหตุสมผล
ราคา 11,150,000 บาทบนพื้นที่ 58 ตร.ม. คิดออกมาได้ 192,241 บาทต่อตารางเมตร ในหกห้องที่ผมถือในตึกนี้ ห้องที่ราคาต่อตารางเมตรรองลงมาอยู่ที่ 180,000 บาท และห้องที่ถูกที่สุดอยู่ที่ 168,049 บาท พูดอีกแบบคือห้องนี้ตั้งราคาสูงกว่าอีกห้าห้องในตึกเดียวกันอยู่ระหว่าง 6.8% ถึง 14.4% ต่อหนึ่งตารางเมตร ถ้ามองทั้งสต็อก 55 ห้องของผม มีห้องเดียวที่ราคาต่อตารางเมตรสูงกว่านี้ และมันคือห้อง 133 ตร.ม. ที่ MARQUE Sukhumvit ซึ่งอยู่คนละชั้นราคาไปเลย ส่วนถ้านับราคารวม ห้องนี้อยู่อันดับ 5 ของ 55 ห้อง
คำอธิบายที่ทุกคนจะเดาก่อนเป็นอย่างแรกคือ “ก็มันอยู่ชั้น 40” และนั่นคือคำอธิบายที่ตัวเลขในตึกนี้ปฏิเสธ ห้อง M04457 อยู่ชั้น 37 ของอาคาร B เหมือนกัน ต่ำลงไปแค่สามชั้น และอยู่ที่ 174,149 บาทต่อตารางเมตร ส่วนห้องที่อยู่สูงที่สุดในมือผมคือชั้น 47 กลับเป็นห้องที่ราคาต่อตารางเมตรถูกที่สุดในตึก ในตึกนี้ความสูงไม่ใช่ของที่คนขายคิดเงิน ผมเขียนเรื่องนี้ไว้ละเอียดกว่านี้ในหน้า One9Five Asoke-Rama 9
อีกเรื่องที่ต้องพูดคือห้องนี้ไม่มีค่าเช่าบันทึกไว้ในเอกสารเลย เอกสารระบุว่าไม่มีผู้เช่า นัดดูห้องได้ทุกเมื่อ พร้อมขาย ซึ่งดีสำหรับคนที่จะเข้าอยู่เอง แต่แปลว่าผมไม่มีตัวเลขค่าเช่าจริงของห้องนี้ให้คุณดู และผมจะไม่ยืมค่าเช่าของห้อง 1 ห้องนอนในตึกเดียวกันมาคูณพื้นที่แล้วเรียกมันว่าผลตอบแทน ห้อง 41 ตร.ม. ชั้น 47 ในตึกนี้ปล่อยเช่าอยู่ที่ 28,000 บาทต่อเดือน แต่ห้อง 2 ห้องนอน 58 ตร.ม. ไม่ได้เช่าตามสัดส่วนพื้นที่ ไม่ว่าจะทางบวกหรือทางลบ วิธีคิดผลตอบแทนที่ถูกต้องผมเขียนไว้ที่ คอนโดลงทุนปล่อยเช่า ส่วนตัวเลขค่าเช่าจริงของห้องแบบนี้ในตึก ผมโทรถามฝ่ายเช่าของนิติบุคคลให้ได้ ก่อนที่คุณจะตัดสินใจ
ส่วนต่างราคาคิดเป็นตัวเลขเท่าไหร่
สิบเปอร์เซ็นต์ต่อตารางเมตรแปลเป็นเงินได้เท่านี้ และมันไม่ได้จบที่วันโอน
+10.4% เทียบห้องที่ต่ำลงไป 3 ชั้น
192,241 ลบ 174,149 เท่ากับ 18,092 บาทต่อตารางเมตร หรือ 10.4% ห้องที่เอามาเทียบคือ M04457 ชั้น B-37 ในอาคาร B เดียวกัน ต่ำลงไปสามชั้นพอดี
ตารางเมตรส่วนเพิ่มราคา 206,779 บาท
11,150,000 ลบ 4,500,000 เท่ากับ 6,650,000 บาท หารด้วยพื้นที่ที่เพิ่มขึ้น 32.16 ตร.ม. ได้ 206,779 บาทต่อตารางเมตร แพงกว่าราคาต่อตารางเมตรของทั้งสองห้อง ตรงข้ามกับที่คนคาดว่าห้องใหญ่ควรได้อัตราที่ดีกว่า
ค่าส่วนกลาง 3,190 บาททุกเดือน
55 บาทต่อตารางเมตร คูณ 58 ตร.ม. เท่ากับ 3,190 บาทต่อเดือน หรือ 38,280 บาทต่อปี ถือครบสิบปีคือ 382,800 บาท หรือ 3.4% ของราคาห้อง พื้นที่ที่คุณจ่ายแพงตอนซื้อ คุณจ่ายซ้ำทุกเดือนไปตลอด
ตัวเลขที่ผมคิดว่าตรงไปตรงมาที่สุดสำหรับการตัดสินใจคือตัวเลขนี้ ด้วยเงิน 11,150,000 บาทก้อนเดียวกัน คุณซื้อห้อง 1 ห้องนอนในอาคาร B ได้สองห้องพร้อมกัน คือ M04457 ที่ 4,500,000 บาท กับ M04437 ที่ 4,800,000 บาท รวม 9,300,000 บาท เหลือเงินทอน 1,850,000 บาท ได้พื้นที่รวม 53.30 ตร.ม. ซึ่งน้อยกว่าห้องนี้ 4.7 ตร.ม. และได้ผู้เช่าที่อยู่ในห้องแล้วทั้งสองห้อง ผมวางทางเลือกนี้ไว้ตรงนี้เพราะมันคือคู่แข่งจริงของห้องนี้ในสต็อกผมเอง ไม่ใช่เพราะผมอยากให้คุณเลือกอันไหน
แต่ทางเลือกนั้นก็มีต้นทุนที่ไม่อยู่ในตัวเลข คือค่าโอนสองรอบ นิติบุคคลสองบัญชี ภาระหาผู้เช่าสองห้อง และที่สำคัญที่สุดคือห้อง 1 ห้องนอนสองห้องไม่ใช่บ้านของครอบครัวที่มีลูกหนึ่งคน ห้อง 58 ตร.ม. ที่มีห้องนอนสองห้องแยกผนังและห้องน้ำสองห้อง คือของคนละประเภทกับห้องสตูดิโอขยาย และในหกห้องที่ผมถือในตึกนี้ มีห้องนี้ห้องเดียวที่ให้ห้องน้ำสองห้องในขนาดต่ำกว่า 100 ตร.ม. ถ้าคุณกำลังเทียบห้องขนาดนี้ข้ามโครงการ ผมรวมไว้ให้ที่ คอนโด 2 ห้องนอน
ส่วนที่ราคานี้ซื้อได้แน่ ๆ คือทำเล ตึกอยู่ห่าง MRT พระราม 9 เพียง 350 เมตร ห่างอาคารจีทาวเวอร์ 261 เมตร และห่างเซ็นทรัล พระราม 9 351 เมตร กับตึกที่สร้างเสร็จเดือนมีนาคม 2565 ซึ่งยังใหม่พอที่งานระบบยังไม่ถึงรอบเปลี่ยน นี่คือของจริงที่จับต้องได้ แต่ของสามอย่างนี้ห้องอื่นในตึกก็ได้เท่ากันทุกห้อง มันจึงไม่ใช่คำอธิบายของส่วนต่าง 10.4% ภาพรวมของย่านและช่วงราคาทั้งหมดอยู่ที่ คอนโดพระราม 9
เทียบกับอีกห้าห้องในตึกเดียวกัน
หกห้องนี้ผมถือเองทั้งหมด และไม่มีช่องไหนในตารางที่อธิบายราคาห้องนี้ได้
| รายการ | M04897 (ห้องนี้) | M04437 | M04438 | M04457 | M05140 | MZ05369 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ราคา | 11,150,000 บาท | 4,800,000 บาท | 4,450,000 บาท | 4,500,000 บาท | 18,000,000 บาท | 6,890,000 บาท |
| ราคาต่อ ตร.ม. | 192,241 บาท | 174,800 บาท | 172,147 บาท | 174,149 บาท | 180,000 บาท | 168,049 บาท |
| ชั้น | B-40 | B-20 | A-14 | B-37 | 7 | 47 |
| ขนาด / ผัง | 58 ตร.ม. · 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ | 27.46 ตร.ม. · 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ | 25.85 ตร.ม. · 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ | 25.84 ตร.ม. · 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ | 100 ตร.ม. · 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ | 41 ตร.ม. · 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ |
| เฟอร์นิเจอร์ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ |
| วิว | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | ไม่ระบุ |
| ทิศ | ทิศตะวันตกเฉียงเหนือ | ไม่ระบุ | ไม่ระบุ | ไม่ระบุ | ทิศตะวันตก | ไม่ระบุ |
| ผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า | ขายพร้อมผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า | ขายพร้อมผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า | ขายพร้อมผู้เช่า |
| จำนวนรูป | 11 รูป | 6 รูป | 6 รูป | 12 รูป | 10 รูป | 12 รูป |
ผมถือหกห้องในตึกนี้ ไม่มีห้องไหนถูกกันออกจากการนับ ตัวเลขในตารางจึงเป็นภาพเต็มของสิ่งที่ผมรู้ ทั้งหกห้องตกแต่งครบเหมือนกัน อยู่ในโควตาต่างชาติเหมือนกัน และคิดค่าส่วนกลาง 55 บาทต่อตารางเมตรเท่ากันหมด สามช่องนี้จึงตัดทิ้งได้เลยในการหาคำอธิบายว่าทำไมห้องนี้แพงกว่า
ช่องที่คนมักคาดว่าจะอธิบายได้ก็อธิบายไม่ได้เช่นกัน สถานะผู้เช่าแบ่งครึ่งพอดี สามห้องขายพร้อมผู้เช่า สามห้องเอกสารระบุว่าไม่มีผู้เช่า ห้องนี้อยู่ในกลุ่มหลัง แต่ไม่ได้อยู่คนเดียว การว่างจึงไม่ใช่ของที่คนขายคิดเงินเพิ่มได้ ส่วนช่องทิศ มีห้องนี้กับห้อง 3 ห้องนอนเท่านั้นที่เจ้าของกรอกไว้ อีกสี่ห้องเว้นว่าง ซึ่งแปลว่าผมเทียบทิศระหว่างหกห้องนี้ไม่ได้ด้วยซ้ำ
สิ่งที่เหลืออยู่จริง ๆ มีอย่างเดียวคือผังห้อง ห้องนี้เป็นห้องเดียวในหกห้องที่เป็น 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ และในตลาดคอนโดกรุงเทพ ผังที่มีจำนวนน้อยในตึกมักตั้งราคาต่อตารางเมตรสูงกว่าผังห้องเล็กที่มีเป็นร้อยยูนิต ผมเชื่อว่านั่นคือคำอธิบายที่ใกล้ความจริงที่สุด แต่ผมยืนยันไม่ได้ เพราะผมไม่มีเอกสารสัดส่วนผังห้องทั้งโครงการจากผู้พัฒนา ผมมีแค่หกห้องนี้ ถ้าเรื่องนี้เป็นตัวตัดสินใจของคุณ ผมขอข้อมูลจำนวนยูนิตแต่ละผังจากนิติบุคคลให้ได้ และถ้าคำตอบออกมาว่าตึกนี้มีห้องสองห้องนอนเยอะกว่าที่ผมคิด ผมจะบอกคุณตรง ๆ ว่าราคานี้ผมเถียงแทนผู้ขายไม่ได้
ทิศตะวันตกเฉียงเหนือ บนชั้น 40
เจ้าของกรอกทิศไว้ และนี่คือสิ่งที่ทิศนี้แปลว่าอะไรจริง ๆ ในกรุงเทพฯ
ในสต็อก 55 ห้องของผม มี 14 ห้องที่ระบุทิศไว้ และห้องนี้เป็นห้องเดียวที่ระบุว่าทิศตะวันตกเฉียงเหนือ ผมถือว่านี่เป็นข้อมูลที่มีค่า เพราะเจ้าของส่วนใหญ่ปล่อยช่องนี้ว่าง แต่ข้อมูลที่มีค่าไม่ได้แปลว่าเป็นข่าวดีเสมอไป ทิศตะวันตกเฉียงเหนือคือหน้าที่รับแดดหนักที่สุดหน้าหนึ่งของอาคารในกรุงเทพฯ เพราะระหว่างปลายเดือนมีนาคมถึงปลายเดือนกันยายน ดวงอาทิตย์ตกเยื้องไปทางเหนือของทิศตะวันตกพอดี แปลว่าตลอดหน้าร้อนและหน้าฝน ห้องนี้รับแดดเฉียงตรง ๆ ตั้งแต่บ่ายแก่ไปจนดวงอาทิตย์ตก
ในทางปฏิบัติมันมีสองด้าน ด้านที่ไม่ดีคือภาระแอร์จะหนักที่สุดช่วงบ่ายสามถึงหนึ่งทุ่ม ซึ่งบังเอิญเป็นเวลาที่คนกลับถึงบ้านพอดี และผนังกับพื้นจะอมความร้อนต่อไปอีกหลังพระอาทิตย์ตก ด้านที่ดีคือห้องนี้ไม่โดนแดดเช้า ตื่นมาห้องยังเย็น และบนชั้น 40 ที่เอกสารระบุว่าเป็นวิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ ทิศนี้คือทิศที่คุณเห็นพระอาทิตย์ตกทุกวันที่ฟ้าเปิด สองอย่างนี้เป็นเรื่องรสนิยมล้วน ๆ บางคนยอมจ่ายค่าไฟเพิ่มเพื่อวิวนั้น บางคนไม่ยอม
สิ่งที่ทิศนี้ยังไม่ได้บอก และผมจะไม่เดาให้ คือห้องไหนของยูนิตอยู่บนหน้านั้น เอกสารมีช่องทิศช่องเดียวสำหรับทั้งห้อง แต่ห้อง 2 ห้องนอน 58 ตร.ม. โดยทั่วไปมีหน้ากระจกไม่ได้ทุกห้อง และในรูปทั้ง 11 รูปไม่มีผังห้อง ผมจึงยืนยันไม่ได้ว่าห้องนอนที่สองมีหน้าต่างหรือเป็นห้องด้านใน ระเบียงอยู่หน้าเดียวกับที่ระบุไว้หรือเปล่า และกระจกที่ใช้เป็นกระจกสองชั้นหรือกระจกธรรมดา ทั้งสามข้อนี้เปลี่ยนความหมายของคำว่าทิศตะวันตกเฉียงเหนือได้ทั้งหมด
ข้อดีของการที่ห้องนี้ว่างคือคุณทดสอบเรื่องนี้ได้ด้วยตัวเองในสิบห้านาที เอกสารระบุว่าไม่มีผู้เช่า นัดดูห้องได้ทุกเมื่อ ผมจึงนัดพาคุณขึ้นไปตอนบ่ายสามครึ่งถึงหกโมงเย็นได้ ไม่ใช่ตอนสิบโมงเช้าแบบที่นายหน้าชอบนัด ให้คุณเอามือแตะกระจกเอง แล้วดูว่าแดดมาถึงกลางห้องหรือแค่ริมหน้าต่าง เดือนนี้เป็นเดือนสิงหาคม ซึ่งดวงอาทิตย์ยังตกเยื้องไปทางเหนืออยู่ คุณจึงได้เห็นสภาพช่วงที่หนักที่สุดพอดี
ห้องนี้เหมาะกับใคร
ผมคิดว่าห้อง M04897 เหมาะกับสองแบบนี้ และไม่เหมาะกับอีกสองแบบ
เหมาะ — ครอบครัวเล็กที่จะเข้าอยู่เอง ไม่ได้ซื้อลงทุน
ห้องนอนสองห้องแยกผนังกับห้องน้ำสองห้องบนพื้นที่ 58 ตร.ม. ห่าง MRT 350 เมตร และเอกสารระบุว่าว่างพร้อมขาย คือของที่หายากในตึกนี้ ในอีกห้าห้องที่ผมถือ มีห้องเดียวที่ให้ห้องน้ำสองห้องได้ คือห้อง 3 ห้องนอน 100 ตร.ม. ที่ 18,000,000 บาท ซึ่งเป็นเงินอีกระดับหนึ่ง ถ้าคุณซื้อเพื่ออยู่ ไม่ได้ซื้อเพื่อผลตอบแทน ราคาต่อตารางเมตรจะสำคัญกับคุณน้อยลงมาก
เหมาะ — ผู้ซื้อต่างชาติที่ต้องการห้องสองห้องนอนติดรถไฟฟ้าและถือชื่อตัวเอง
ห้องนี้ระบุเป็นกรรมสิทธิ์ต่างชาติ ที่ราคา 11.15 ล้านบาท เงินที่โอนเข้ามาต้องมีเอกสาร FET ครบ ซึ่งเป็นเรื่องที่ต้องวางแผนก่อนโอนเงิน ไม่ใช่ตอนวันโอน ขั้นตอนและเอกสารทั้งหมดผมเขียนไว้ที่ ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย
ไม่เหมาะ — คนที่วัดผลด้วยผลตอบแทนค่าเช่าเป็นหลัก
ห้องนี้ไม่มีค่าเช่าบันทึกไว้ ผมจึงยังไม่มีตัวเลขให้คุณคิด และที่ 192,241 บาทต่อตารางเมตร ตัวหารของสมการผลตอบแทนอยู่ในระดับสูงที่สุดของตึกอยู่แล้ว ถ้าเป้าหมายของคุณคือกระแสเงินสด ห้อง 1 ห้องนอนที่มีผู้เช่าอยู่แล้วในตึกเดียวกันเป็นจุดตั้งต้นที่ตรงกว่า
ไม่เหมาะ — คนที่ซื้อพื้นที่เป็นหลักและยืดหยุ่นเรื่องทำเลได้
ผมมีห้อง 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 58.18 ตร.ม. ที่ Amaranta Residence ห้วยขวาง ตึกปี 2561 ที่ 6,590,000 บาท หรือ 113,269 บาทต่อตารางเมตร ขนาดเท่ากันเป๊ะ ถูกกว่า 4,560,000 บาท แลกกับตึกที่เก่ากว่าสี่ปี ชั้น 4 แทนชั้น 40 และไม่มีสถานีรถไฟฟ้าในระยะเดิน ถ้าส่วนต่างนั้นสำคัญกว่าทำเลสำหรับคุณ บอกผมมา
ก่อนวางมัดจำ
สี่อย่างที่ผมจะเช็กให้ก่อน ถ้าคุณสนใจห้อง M04897 จริง
ผังห้อง และห้องนอนที่สองมีหน้าต่างไหม
รูป 11 รูปที่ผมมีไม่มีผังห้องเลย สำหรับห้อง 2 ห้องนอนบนพื้นที่ 58 ตร.ม. นี่คือช่องว่างที่ใหญ่ที่สุด เพราะห้องนอนที่สองจะมีหน้าต่างหรือเป็นห้องด้านในเปลี่ยนราคาที่ควรจ่ายไปเลย ผมขอผังยูนิตจากเจ้าของและนิติบุคคลให้ได้
ห้องว่างจริงหรือเปล่า ณ วันนี้
ที่ระบุว่าไม่มีผู้เช่า พร้อมขาย นั้นเป็นข้อมูล ณ วันที่ 20 มิถุนายน 2569 ซึ่งผ่านมาราวสองเดือนแล้ว ผมจะโทรยืนยันกับเจ้าของก่อนว่าห้องยังว่าง ราคายังเป็นราคาเดิม และนัดขึ้นห้องได้จริงตามที่เขียนไว้
ค่าเช่าจริงของผังสองห้องนอนในตึกนี้
ผมไม่ยืมค่าเช่าห้อง 1 ห้องนอนมาคูณให้คุณ แต่ผมถามฝ่ายเช่าของนิติบุคคลและเอเจนต์ในตึกได้ว่าห้อง 2 ห้องนอน 58 ตร.ม. ปล่อยจริงได้เท่าไหร่ในช่วงหกเดือนที่ผ่านมา แล้วส่งช่วงตัวเลขที่ได้ให้คุณดูตรง ๆ
ยอดวันโอนทั้งก้อน และค่าส่วนกลางค้างชำระ
ค่าโอนตกลงกันแบบ 50-50 โดยผู้ซื้อจ่าย 1% ของราคาประเมิน แต่ยังมีเงินกองทุนส่วนกลางกับค่าส่วนกลางล่วงหน้าที่นิติบุคคลเรียกเก็บ และต้องเช็กว่าห้องนี้ค้างค่าส่วนกลางอยู่หรือไม่ ผมรวมเป็นตัวเลขเดียวให้ก่อนนัดวันโอน รายละเอียดถามผมได้
คำถามที่ถามบ่อย
คำถามที่คนถามผมมากที่สุดเกี่ยวกับห้อง M04897
ห้อง M04897 แพงที่สุดในตึกจริงไหม แพงกว่าห้องอื่นเท่าไหร่
ถ้าวัดด้วยราคาต่อตารางเมตร ใช่ครับ และแพงที่สุดแบบไม่ต้องเถียง 192,241 บาทต่อตารางเมตร เทียบกับหกห้องที่ผมถือในตึกนี้ที่กระจายอยู่ระหว่าง 168,049 ถึง 192,241 บาท มันคือเพดานบนพอดี ในระดับย่านพระราม 9 ที่ผมมี 26 ห้อง มันก็คืออันดับหนึ่ง และในสต็อก 55 ห้องทั้งหมดของผม มันคืออันดับสอง
แต่ถ้าวัดด้วยราคารวม ห้องนี้ไม่ได้แพงที่สุดในตึก ห้อง 3 ห้องนอน 100 ตร.ม. ราคา 18,000,000 บาทแพงกว่า และในทั้งสต็อกห้องนี้อยู่อันดับ 5 จาก 55 ห้อง สองมุมนี้ตอบคนละคำถาม ราคารวมบอกว่าคุณต้องเตรียมเงินเท่าไหร่ ราคาต่อตารางเมตรบอกว่าคุณจ่ายแพงหรือถูกเมื่อเทียบกับของแบบเดียวกัน
ทำไมห้อง 58 ตร.ม. ถึงคิดราคาต่อตารางเมตรแพงกว่าห้อง 25 ตร.ม. ในตึกเดียวกัน
ปกติควรกลับกัน พื้นที่ส่วนเพิ่มมักถูกคิดในอัตราที่ต่ำกว่าพื้นที่ส่วนแรก แต่ในกรณีนี้ไม่ใช่ ลองคิดตรง ๆ ห้องนี้ 11,150,000 บาท ส่วน M04457 ในอาคาร B เหมือนกัน 25.84 ตร.ม. ราคา 4,500,000 บาท ส่วนต่าง 6,650,000 บาทซื้อพื้นที่เพิ่ม 32.16 ตร.ม. เท่ากับ 206,779 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งแพงกว่าราคาต่อตารางเมตรของห้องไหนก็ตามในตึกนี้
คำอธิบายที่ผมคิดว่าใกล้ความจริงที่สุดคือเรื่องผังห้อง ผัง 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ มีจำนวนยูนิตน้อยกว่าผังห้องเล็กมากในตึกแบบนี้ ของที่มีน้อยกว่าจึงตั้งราคาต่อหน่วยพื้นที่สูงกว่าได้ แต่ผมย้ำว่านี่เป็นการอ่านตลาด ไม่ใช่ข้อเท็จจริงจากเอกสาร ผมไม่มีเอกสารสัดส่วนยูนิตของทั้งโครงการอยู่ในมือ ผมมีแค่หกห้องที่ผมถือเอง ถ้าคุณต้องการคำตอบที่ตรวจสอบได้ ผมขอตัวเลขจำนวนยูนิตแต่ละผังจากนิติบุคคลให้
ห้อง M04897 ว่างจริงไหม ซื้อแล้วเข้าอยู่ได้เลยหรือเปล่า
เอกสารของห้องระบุว่าไม่มีผู้เช่า นัดดูห้องได้ทุกเมื่อ พร้อมขาย ซึ่งต่างจากอีกสามห้องในตึกนี้ที่ขายพร้อมผู้เช่าและมีสัญญาผูกอยู่ ในทางปฏิบัติแปลว่าคุณดูห้องได้โดยไม่ต้องรอนัดผู้เช่า และวันเข้าอยู่คือวันโอน ไม่ต้องรอสัญญาเช่าหมด นี่คือข้อได้เปรียบที่จับต้องได้ของห้องนี้
ข้อควรระวังคือข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุดวันที่ 20 มิถุนายน 2569 ซึ่งผ่านมาแล้วราวสองเดือน สถานะห้องว่างเป็นเรื่องที่เปลี่ยนได้เร็วกว่าราคา ผมจึงจะโทรยืนยันกับเจ้าของอีกครั้งก่อนที่คุณจะเดินทางมา และถ้าปรากฏว่าห้องมีผู้เช่าแล้ว ผมจะบอกคุณก่อนนัด ไม่ใช่ตอนคุณยืนอยู่หน้าล็อบบี้
ค่าเช่าห้อง M04897 เท่าไหร่ ผลตอบแทนกี่เปอร์เซ็นต์
ผมตอบไม่ได้ เพราะเอกสารของห้องนี้ไม่มีค่าเช่าบันทึกไว้เลย ห้องว่างและไม่เคยส่งตัวเลขค่าเช่ามาให้ผม ผมจึงไม่มีตัวตั้งของสมการ และจะไม่พิมพ์เปอร์เซ็นต์ผลตอบแทนลงบนหน้านี้จากตัวเลขที่ผมไม่มี
สิ่งที่ผมจะไม่ทำอีกอย่างคือเอาค่าเช่าของห้อง 1 ห้องนอนในตึกเดียวกันมาคูณสัดส่วนพื้นที่ ห้อง 41 ตร.ม. ชั้น 47 ในตึกนี้ปล่อยอยู่ที่ 28,000 บาทต่อเดือน แต่ตลาดเช่าห้อง 2 ห้องนอนกับห้อง 1 ห้องนอนเป็นคนละกลุ่มผู้เช่า คนละจำนวนคู่แข่ง และไม่ได้ขยับตามตารางเมตรเป็นเส้นตรง ถ้าคุณจะซื้อเพื่อปล่อยเช่า ให้ผมไปถามค่าเช่าจริงของผังนี้ในตึกมาให้ก่อน แล้วค่อยคิดตามวิธีในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า
ห้องหันทิศตะวันตกเฉียงเหนือ แดดบ่ายแรงแค่ไหน
แรงครับ และผมจะไม่เลี่ยงคำนี้ ระหว่างปลายมีนาคมถึงปลายกันยายน ดวงอาทิตย์ในกรุงเทพฯ ตกเยื้องไปทางเหนือของทิศตะวันตก ห้องที่หันตะวันตกเฉียงเหนือจึงรับแดดเฉียงตรงเข้าห้องตั้งแต่บ่ายแก่จนถึงพระอาทิตย์ตกตลอดครึ่งปีนั้น ภาระแอร์จะหนักสุดช่วงบ่ายสามถึงหนึ่งทุ่ม ซึ่งตรงกับเวลาที่คนกลับถึงบ้านพอดี
อีกด้านของเหรียญคือไม่มีแดดเช้า เช้าห้องเย็น และบนชั้น 40 ที่เอกสารระบุว่าเป็นวิวนอกอาคาร คุณจะเห็นพระอาทิตย์ตกจากในห้อง ห้องนี้ว่างอยู่ ผมจึงนัดพาคุณขึ้นไปช่วงบ่ายสามครึ่งถึงหกโมงเย็นได้ เพื่อให้คุณตัดสินด้วยตัวเองว่ารับได้หรือไม่ ตอนนี้เป็นเดือนสิงหาคมซึ่งยังอยู่ในช่วงนั้นพอดี คุณจะได้เห็นสภาพจริงช่วงที่หนักที่สุด
รูปมี 11 รูปแล้วทำไมยังบอกว่าข้อมูลไม่พอ
เพราะสิ่งที่ขาดไม่ใช่จำนวนรูป แต่คือผังห้อง ในรูปทั้ง 11 รูปไม่มีรูปผังยูนิตแม้แต่รูปเดียว สำหรับห้องสตูดิโอเรื่องนี้ไม่สำคัญนัก แต่สำหรับห้อง 2 ห้องนอนบนพื้นที่ 58 ตร.ม. ผังคือสิ่งที่บอกว่าห้องนอนที่สองมีหน้าต่างหรือเป็นห้องด้านใน ห้องน้ำที่สองเข้าจากห้องนอนหลักหรือจากทางเดิน และระเบียงอยู่หน้าไหนของอาคาร
รูปถ่ายจากมุมกว้างในห้องปกปิดเรื่องพวกนี้ได้หมด ผมจึงถือว่ายังตอบให้คุณไม่ได้จนกว่าจะได้ผังมา ผมขอผังยูนิตจากเจ้าของและจากนิติบุคคลให้ได้ก่อนคุณเดินทาง และถ้าขอไม่ได้จริง ๆ ผมจะบอกว่าขอไม่ได้ ไม่ใช่วาดให้ดูเอง
งบ 11.15 ล้าน ในสต็อกของ Kim ซื้ออะไรได้อีกบ้าง
ห้องนี้อยู่อันดับ 5 จาก 55 ห้องเมื่อเรียงตามราคารวม และเป็นอันดับ 2 ในย่านพระราม 9 ทั้งย่าน แปลว่าเงินก้อนนี้พาคุณขึ้นไปอยู่กลุ่มบนของสิ่งที่ผมมีจริง ๆ ในกลุ่ม 2 ห้องนอนทั้ง 14 ห้องที่ผมถือ ห้องนี้แพงเป็นอันดับสองทั้งในแง่ราคารวมและราคาต่อตารางเมตร
ทางเลือกที่ต่างกันคนละแนวที่ผมมีจริงตอนนี้มีสองทาง ทางแรกคือซื้อห้อง 1 ห้องนอนในอาคาร B ของตึกนี้สองห้องพร้อมกันที่ 9,300,000 บาท แล้วเหลือเงินทอน 1,850,000 บาท ทางที่สองคือห้อง 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 58.18 ตร.ม. ที่ Amaranta Residence ห้วยขวาง ขนาดเท่ากันแทบเป๊ะ ที่ 6,590,000 บาท แล้วเก็บเงินที่เหลือไว้ ทั้งสองทางแลกมาด้วยของที่ต่างกันคนละอย่าง บอกผมว่าอะไรสำคัญกับคุณที่สุด ผมจะเรียงตัวเลือกให้ตรงกับข้อนั้น ไม่ใช่ตรงกับห้องที่ค่านายหน้าสูงที่สุด
อยากรู้ว่าห้อง M04897 ยังว่างอยู่ไหม และผังห้องหน้าตาเป็นยังไง
ไม่ต้องกรอกฟอร์ม ไม่ต้องทิ้งเบอร์ ทักมาบอกว่าสนใจห้อง M04897 แล้วผมจะขอสามอย่างนี้ให้ก่อน คือผังยูนิตตัวจริง คำยืนยันว่าห้องยังว่างและราคายังเป็น 11,150,000 บาท และช่วงค่าเช่าจริงของผัง 2 ห้องนอนในตึกนี้ ถ้าอยากดูของจริง ผมนัดให้ตอนบ่ายแก่ ๆ เพื่อให้คุณเจอแดดตะวันตกเฉียงเหนือเต็ม ๆ ด้วยตัวเอง และถ้าดูแล้วผมคิดว่าราคา 192,241 บาทต่อตารางเมตรไม่คุ้มสำหรับโจทย์ของคุณ ผมจะบอกคุณตรง ๆ แล้วเสนอห้องอื่นแทน
WeChat ID
arji7880
LINE ID
arji7880
ทักหาคิมได้ที่ WeChat หรือ LINE
คุยเรื่องห้อง งบ และนัดดูจริงได้ทาง WeChat — ตอบเป็นภาษาไทยและจีน · นัดดูห้องได้ทุกวัน ขอแค่แจ้งล่วงหน้า 1-2 วัน
- กดปุ่มคัดลอก ID ด้านซ้าย
- เปิดแอป WeChat แตะ "+" มุมขวาบน แล้วเลือก "เพิ่มเพื่อน"
- วาง ID ที่คัดลอกไว้ในช่องค้นหา แล้วกดเพิ่มเพื่อน — LINE ใช้วิธีเดียวกัน หรือกดปุ่มด้านล่างเปิด LINE ตรง