ขายคอนโด One9Five Asoke-Rama 9 (195) ห้อง M05140 — 3 ห้องนอน 100 ตร.ม. ชั้น 7 ราคา 18,000,000 บาท

อันดับสามในแง่ราคารวม ห้องที่แพงกว่าคือห้อง 133 ตร.ม. ที่ MARQUE สุขุมวิท ราคา 48,900,000 บาท และห้อง 140 ตร.ม. ที่ Supalai Oriental สุขุมวิท 39 ราคา 23,900,000 บาท ถ้าวัดด้วยราคาต่อตารางเมตร ห้องนี้อยู่อันดับสี่จาก 55 ห้องที่ 180,000 บาท

แต่ในย่านพระราม 9 ที่ผมถืออยู่ 26 ห้อง ห้องนี้คือห้องที่ราคารวมสูงที่สุด และแพงกว่าอันดับสองของย่านซึ่งเป็นห้อง 2 ห้องนอนในตึกเดียวกันอยู่ 6,850,000 บาท หรือ 61% ส่วนราคาต่อตารางเมตรของย่านนี้มีค่ากลางอยู่ที่ 134,685 บาท ห้องนี้จึงสูงกว่าค่ากลางของย่านตัวเองอยู่ราวหนึ่งในสาม

เอกสารกรอกทิศไว้ว่าตะวันตกจริง และผมจะไม่ทำให้มันฟังดูเบากว่าที่เป็น ทิศตะวันตกในกรุงเทพหมายถึงแดดตรงตั้งแต่ราวบ่ายสองจนพระอาทิตย์ตก ซึ่งเป็นช่วงที่แอร์ทำงานหนักที่สุด และห้อง 100 ตร.ม. มีหน้ากระจกยาวกว่าห้องเล็กมาก ค่าไฟจึงต่างจากห้องทิศเหนือในตึกเดียวกันอย่างรู้สึกได้ ข้อมูลทิศนี้มีอยู่แค่ 14 ห้องจาก 55 ห้องในมือผม อย่างน้อยห้องนี้คุณรู้ก่อนไป

ที่ผมยังตอบไม่ได้คือมีอะไรอยู่ทางทิศตะวันตกของห้องบ้าง ที่ชั้น 7 โอกาสที่อาคารข้างเคียงจะบังแนวนั้นสูงกว่าชั้น 40 มาก ซึ่งตัดสองทาง คือช่วยลดแดดบ่ายแต่ก็กินวิวไปด้วย ส่วนช่องวิวในเอกสารที่เขียนว่าวิวนอกอาคาร แปลแค่ว่าห้องไม่ได้หันชนอีกอาคารในโครงการเดียวกัน ไม่ได้แปลว่าโล่ง ผมขอรูปช่วงบ่ายจากในห้องให้ก่อน แล้วนัดดูจริงในช่วง 15:00 ถึง 17:00

เพราะเจ้าของส่งมาแค่รูปถ่าย ไม่ได้ส่งแปลน ผมตรวจทั้งสิบรูปแล้วไม่มีรูปไหนเป็นผังห้อง ผมจึงตอบไม่ได้ว่าห้องนอนสามห้องเรียงตัวยังไง ห้องนอนที่สามเป็นห้องนอนเต็มหรือเป็นห้องอเนกประสงค์ ห้องน้ำในตัวติดกับห้องนอนใหญ่ห้องเดียวหรือสองห้อง และมีห้องแม่บ้านแยกหรือไม่ สำหรับห้องราคา 18 ล้านบาท นี่คือช่องว่างที่ใหญ่เกินกว่าจะปล่อยผ่าน

สิ่งที่ตอบได้จากเอกสารคือ 3 ห้องนอนใช้ 2 ห้องน้ำ ซึ่งต่างจากอีกสองห้อง 3 ห้องนอนในสต็อกผมที่ให้ 3 ห้องน้ำ ถ้าบ้านคุณอยู่กันห้าหกคน ความต่างข้อนี้รู้สึกได้ทุกเช้า ก่อนคุณนัดดู ผมจะขอแปลนยูนิตจากนิติบุคคลหรือเจ้าของและส่งให้คุณดูก่อน ถ้าขอไม่ได้ ผมจะบอกคุณว่าขอไม่ได้ ไม่ใช่ส่งแปลนของยูนิตอื่นที่หน้าตาคล้ายกันไปให้

เอกสารของห้องนี้ไม่มีค่าเช่าบันทึกไว้ ผมจึงคำนวณผลตอบแทนให้ไม่ได้ และจะไม่ยืมค่าเช่าของห้องอื่นมาคิดแทน ในตึกเดียวกันมีสามห้องที่ขายพร้อมผู้เช่า แต่ทั้งสามเป็นห้อง 1 ห้องนอนขนาด 25.84 ถึง 41 ตร.ม. คิดเป็นค่าเช่าราว 637 ถึง 716 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ถ้าคูณ 100 ตารางเมตรตรง ๆ จะได้ราว 64,000 ถึง 72,000 บาทต่อเดือน

ผมจะไม่ยื่นตัวเลขนั้นให้คุณเป็นผลตอบแทน เพราะค่าเช่าต่อตารางเมตรลดลงเสมอเมื่อห้องใหญ่ขึ้น และกลุ่มผู้เช่าที่จ่ายไหวเดือนละเจ็ดหมื่นบาทเล็กกว่ากลุ่มที่จ่ายไหวเดือนละสองหมื่นบาทมาก ห้องที่ใหญ่ที่สุดในสต็อก 55 ห้องของผมที่มีค่าเช่าบันทึกไว้จริงคือ 58.18 ตร.ม. เหนือขนาดนั้นผมไม่มีข้อมูลเลย ถ้าคุณซื้อเพื่อปล่อยเช่า ให้ผมไปเก็บราคาเช่าจริงของห้องขนาดนี้ในตึกนี้มาให้ก่อนวางมัดจำ

ตัวเลขคือ 180,000 บาทต่อตารางเมตรสำหรับห้องนี้ และ 192,241 บาทต่อตารางเมตรสำหรับห้อง 2 ห้องนอน 58 ตร.ม. คือต่ำกว่ากันราว 6.4% วิธีอ่านที่ตรงกว่าคือดูส่วนต่าง ราคาต่างกัน 6,850,000 บาท พื้นที่ต่างกัน 42 ตร.ม. เท่ากับพื้นที่ส่วนเพิ่มถูกคิดที่ 163,095 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งต่ำกว่าราคาต่อตารางเมตรของทุกห้องในตึกนี้

นี่เป็นรูปแบบที่พบทั่วไปคือพื้นที่ส่วนแรกของห้องแพงกว่าพื้นที่ส่วนที่เพิ่มขึ้นมา แต่ผมต้องบอกข้อจำกัดด้วยว่าตัวเลข 163,095 บาทนี้มาจากการเทียบราคาตั้งของเจ้าของสองรายที่ตั้งราคาอิสระจากกัน ไม่ใช่เรตของโครงการ ถ้าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งขยับราคา ตัวเลขนี้ก็ขยับ ผมเสนอมันเป็นวิธีอ่านราคา ไม่ใช่การประเมินมูลค่า

ข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุดวันที่ 24 กรกฎาคม 2569 คือราวสามสัปดาห์ก่อนวันที่คุณอ่านหน้านี้ ซึ่งถือว่าใหม่เมื่อเทียบกับห้องอื่นในตึกเดียวกันที่หลายห้องอัปเดตตั้งแต่เดือนมิถุนายน ในเชิงปฏิบัติมันแปลว่าคุณนัดเข้าดูห้องได้โดยไม่ต้องรอผู้เช่าอนุญาต และไม่มีสัญญาเช่าที่คุณต้องรับช่วงต่อในวันโอน

แต่สามสัปดาห์ก็ยังนานพอที่สถานะจะเปลี่ยน ผมจะโทรเช็กกับเจ้าของอีกรอบก่อนคุณเดินทางเสมอ ทั้งเรื่องห้องยังว่างจริงไหม ราคายังเป็น 18,000,000 บาทอยู่หรือเปล่า และห้องยังไม่ติดสัญญาจะซื้อจะขายกับใคร ผมไม่คิดค่าตรวจสอบนี้ และผมส่งคำตอบให้ก่อนคุณจองตั๋วเสมอ

เอกสารระบุว่าห้องนี้อยู่ในโควตาต่างชาติ คือผู้ซื้อชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเองแบบฟรีโฮลด์ได้ โดยเงินค่าห้องต้องโอนเข้ามาจากต่างประเทศให้ถูกวิธี เพื่อให้ธนาคารออกเอกสาร FET หรือหนังสือรับรองการโอนเงินจากต่างประเทศให้ได้ในวันโอน ที่ระดับ 18 ล้านบาทควรคุยกับธนาคารเรื่องขั้นตอนและระยะเวลาการโอนเงินล่วงหน้า ไม่ใช่ก่อนวันโอนหนึ่งสัปดาห์

จุดที่ห้องนี้ต่างจากห้องเล็กคือโควตา 49% ของตึกคิดจากพื้นที่ ไม่ใช่จำนวนยูนิต ห้อง 100 ตร.ม. จึงกินพื้นที่โควตาเท่ากับห้อง 25 ตร.ม. เกือบสี่ห้อง ถ้าโควตาส่วนที่เหลือของตึกน้อยกว่า 100 ตร.ม. ห้องนี้จะซื้อในชื่อชาวต่างชาติไม่ได้แม้เอกสารจะเขียนไว้แบบนี้ ผมจึงขอคำยืนยันพื้นที่โควตาคงเหลือจากนิติบุคคลเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนคุณวางมัดจำเสมอ ขั้นตอนทั้งหมดอยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย