รหัสห้อง MZ05369 · ชั้น 47 · เขตห้วยขวาง
ขายคอนโด One9Five Asoke-Rama 9 ห้อง MZ05369 — 1 ห้องนอน 41 ตร.ม. ชั้น 47 ราคา 6,890,000 บาท
Kim Bangkok Property ชั้น 47 สูงที่สุดในสต็อก 55 ห้องของผม แต่เป็นห้องเดียวในหกห้องของตึกนี้ที่ช่องวิวว่างเปล่า ผมจึงบอกไม่ได้ว่าหน้าต่างมองเห็นอะไร
ข้อมูลห้องอัปเดตล่าสุด 29 ก.ค. 2569 · ราคาและสถานะห้องอาจเปลี่ยนแปลง ทักมาให้ผมเช็กสถานะล่าสุดก่อนได้
ข้อมูลห้องนี้
ทุกตัวเลขของห้อง MZ05369 ที่ผมมีในมือ และช่องที่เอกสารเว้นว่างไว้
- รหัสห้อง
- MZ05369
- ราคาขาย
- 6,890,000 บาท (168,049 บาท/ตร.ม.)
- พื้นที่ใช้สอย
- 41 ตร.ม.
- ผังห้อง
- 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ
- ชั้น
- 47
- วิว
- เอกสารไม่ได้ระบุ — ผมขอให้เจ้าของยืนยันให้ได้
- ทิศที่หันหน้า
- เอกสารไม่ได้ระบุทิศ — ผมขอให้เจ้าของยืนยันให้ได้
- เฟอร์นิเจอร์
- ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่
- สถานะผู้เช่า
- ขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 28,000 บาทต่อเดือน สัญญาเช่าสิ้นสุด 25 ก.พ. 2570
- กรรมสิทธิ์
- โควตาต่างชาติ (ถือกรรมสิทธิ์ในชื่อชาวต่างชาติได้)
- ค่าส่วนกลาง
- 55 บาท/ตร.ม./เดือน = 2,255 บาท/เดือน
- ค่าโอน
- ผู้ซื้อจ่าย 1% ของราคาประเมิน ส่วนที่เหลือเป็นของผู้ขาย
- จำนวนรูปที่มี
- 12 รูป (ไม่มีรูปแปลนห้อง)
- ที่ตั้ง
- ย่านพระราม 9 เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร
- อัปเดตล่าสุด
- 29 ก.ค. 2569
ห้องนี้อยู่ชั้น 47 แต่ช่องวิวกับช่องทิศว่างทั้งคู่ และเอกสารไม่ได้ระบุด้วยว่าอยู่อาคาร A หรือ B ทั้งที่อีกห้าห้องในตึกนี้มีตัวอักษรอาคารกำกับมาด้วย ผมปล่อยให้ว่างตามเอกสารแทนที่จะเดา เพราะบนชั้น 47 สิ่งที่คุณจ่ายเพิ่มคือวิวเป็นหลัก
เรื่องที่ต้องรู้ก่อนอย่างอื่น
ชั้น 47 คือชั้นที่สูงที่สุดในสต็อกของผม และช่องวิวของห้องนี้คือช่องที่ว่างอยู่
ในบรรดา 55 ห้องที่ผมถืออยู่ ห้องนี้อยู่สูงที่สุด ชั้น 47 ห้องที่สูงรองลงมาอยู่ชั้น 32 ที่ Life Asoke Hype และในตึกเดียวกันนี้เอง ห้องที่สูงรองจากห้องนี้คือ 2 ห้องนอนบนชั้น 40 ของอาคาร B ต่อให้อ่านเลขชั้นที่บันทึกมาเป็นรหัสอาคารอย่าง B-40 หรือ B-37 เป็นชั้นจริงทั้งหมด ก็ยังไม่มีห้องไหนของผมสูงเกินห้องนี้ ประเด็นคือ บนชั้น 47 สิ่งที่คุณจ่ายเพิ่มขึ้นมาจากชั้นล่าง ๆ แทบทั้งหมดคือวิวและความเงียบ ไม่ใช่พื้นที่
และวิวคือช่องที่เอกสารของห้องนี้เว้นว่างไว้ ในหกห้องที่ผมถืออยู่ในตึกนี้ ห้องนี้เป็นห้องเดียวที่ช่องวิวว่าง อีกห้าห้องระบุว่าเป็นวิวนอกอาคารทั้งหมด และในหกห้องนั้นมีสองห้องที่ระบุทิศไว้ด้วย (ทิศตะวันตก และทิศตะวันตกเฉียงเหนือ) ห้องนี้ไม่มีทั้งสองอย่าง มีรูป 12 รูป ซึ่งเท่ากับห้องที่มีรูปเยอะที่สุดในตึก แต่ไม่มีรูปไหนเป็นแปลนห้อง และผมจะไม่นั่งเดาจากรูปว่าหน้าต่างหันไปทางไหน เพราะรูปถ่ายห้องบอกทิศไม่ได้
เรื่องที่สามที่หายไปคืออาคาร เอกสารเขียนว่า “ชั้น 47” เฉย ๆ ไม่มีตัวอักษรอาคารนำหน้าแบบห้องอื่น ๆ ในตึกนี้ที่เขียนเป็น A-14 หรือ B-37 โครงการนี้มีสองอาคาร และผมอธิบายไว้ในหน้าโครงการแล้วว่าสองอาคารให้ประสบการณ์การอยู่ต่างกัน ถ้าอาคารเดียวเท่านั้นที่สูงถึง 47 ชั้น คำตอบก็จะออกมาเอง แต่ผมจะไม่เขียนลงหน้านี้จนกว่านิติบุคคลจะยืนยัน
สิ่งที่ผมทำให้ได้และทำให้ฟรีคือ ขอให้เจ้าของยืนยันทิศ ระบุอาคาร และถ่ายรูปจากในห้องออกไปนอกหน้าต่างให้ใหม่ พร้อมบอกเวลาที่ถ่าย แล้วส่งให้คุณก่อนคุณจะเดินทางมาดู ถ้าเหตุผลที่คุณสนใจห้องนี้คือวิวชั้น 47 อย่าเพิ่งวางมัดจำก่อนที่สามช่องนี้จะมีคำตอบ
ตัวเลขสำหรับคนซื้อลงทุน
ค่าเช่าเดิม 28,000 บาท คิดเป็นผลตอบแทนขั้นต้น 4.88% และสัญญายังเดินอยู่ถึง 25 ก.พ. 2570
ผลตอบแทนขั้นต้น 4.88%
ค่าเช่า 28,000 บาท × 12 เดือน = 336,000 บาทต่อปี หารด้วยราคา 6,890,000 บาท ได้ 4.88% นี่คือจุดตั้งต้น ไม่ใช่ตัวเลขสุทธิ
หักค่าส่วนกลางแล้ว 4.48%
ค่าส่วนกลาง 55 บาทต่อตารางเมตร × 41 ตร.ม. = 2,255 บาทต่อเดือน หรือ 27,060 บาทต่อปี หักออกแล้วเหลือ 308,940 บาท คิดเป็น 4.48% ของราคาซื้อ
สิ่งที่ยังไม่ได้หัก
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าซ่อมบำรุง ค่านายหน้าหาผู้เช่ารอบถัดไป ประกัน และช่วงห้องว่างระหว่างผู้เช่า ทั้งหมดนี้ยังไม่อยู่ในสองตัวเลขข้างบน
28,000 บาทต่อเดือนคือค่าเช่าที่สูงที่สุดในหกห้องที่ผมถืออยู่ในตึกนี้ และสูงเป็นอันดับสองในบรรดา 55 ห้องของผม รองจากห้องที่ Amaranta Residence ซึ่งสัญญาสิ้นสุดไปตั้งแต่ตุลาคม 2568 แต่เมื่อเอาค่าเช่านั้นหารด้วยราคา 6.89 ล้าน ผลตอบแทนขั้นต้น 4.88% อยู่อันดับที่ 15 จาก 20 ห้องที่ผมมีตัวเลขค่าเช่าเป็นเงินบาทให้คิดได้ พูดให้ตรงคือ ตัวเลขนี้ไม่ได้ต่ำเพราะค่าเช่าอ่อน แต่ต่ำเพราะราคาเข้าสูง วิธีคิดผลตอบแทนแบบเต็มผมเขียนไว้ในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า
ข้อที่ต่างจากห้องปล่อยเช่าอื่น ๆ หลายห้องของผมคือ สัญญาของห้องนี้ยังไม่หมด เอกสารระบุวันสิ้นสุดไว้ชัดเป็น 25 ก.พ. 2570 และข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุด 29 ก.ค. 2569 นับจากวันนี้คือประมาณหกเดือน สำหรับคนซื้อลงทุน แปลว่ากระแสเงินสดเริ่มเดินตั้งแต่วันโอน ไม่ต้องหาผู้เช่าเอง สำหรับคนซื้ออยู่เอง แปลว่าคุณเข้าอยู่ไม่ได้จนกว่าจะถึงปลายกุมภาพันธ์ 2570 เว้นแต่จะตกลงกับผู้เช่าได้ ซึ่งเป็นเรื่องที่ต้องคุยกันจริง ไม่ใช่สิ่งที่ผมสัญญาแทนใครได้
สิ่งที่ผมยังตอบไม่ได้จากเอกสารคือ สัญญาฉบับจริงเขียนเงื่อนไขไว้ยังไง เงินประกันอยู่กับใคร ผู้เช่ารับทราบเรื่องการขายและยอมให้เข้าชมห้องหรือยัง และหลังกุมภาพันธ์ 2570 ค่าเช่ารอบใหม่จะยืนที่ 28,000 บาทได้หรือเปล่า ถ้ารอบหน้าตกลงกันได้ที่ 24,000 บาท ผลตอบแทนขั้นต้นจะลงมาเหลือราว 4.2% ทันที ตัวเลขทุกตัวในหน้านี้จึงควรถูกยืนยันซ้ำก่อนวางมัดจำ
ที่ทางของห้องนี้ในหกห้อง
ถูกที่สุดต่อตารางเมตรในตึก แต่แพงที่สุดในบรรดา 1 ห้องนอนที่ผมถืออยู่
| รายการ | MZ05369 (ห้องนี้) | M04437 | M04438 | M04457 | M04897 | M05140 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ราคา | 6,890,000 บาท | 4,800,000 บาท | 4,450,000 บาท | 4,500,000 บาท | 11,150,000 บาท | 18,000,000 บาท |
| ราคาต่อ ตร.ม. | 168,049 บาท | 174,800 บาท | 172,147 บาท | 174,149 บาท | 192,241 บาท | 180,000 บาท |
| ชั้น | 47 | B-20 | A-14 | B-37 | B-40 | 7 |
| ขนาด / ผัง | 41 ตร.ม. · 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ | 27.46 ตร.ม. · 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ | 25.85 ตร.ม. · 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ | 25.84 ตร.ม. · 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ | 58 ตร.ม. · 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ | 100 ตร.ม. · 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ |
| เฟอร์นิเจอร์ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ |
| วิว | ไม่ระบุ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ |
| ทิศ | ไม่ระบุ | ไม่ระบุ | ไม่ระบุ | ไม่ระบุ | ทิศตะวันตกเฉียงเหนือ | ทิศตะวันตก |
| ผู้เช่า | ขายพร้อมผู้เช่า | ขายพร้อมผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า | ขายพร้อมผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า |
| จำนวนรูป | 12 รูป | 6 รูป | 6 รูป | 12 รูป | 11 รูป | 10 รูป |
เหตุผลเชิงกลไกว่าทำไมห้อง 1 ห้องนอนที่ใหญ่ที่สุดถึงได้ราคาต่อตารางเมตรต่ำที่สุดในตึกนี้ ผมอธิบายไว้แล้วในหน้า One9Five Asoke-Rama 9 และจะไม่เขียนซ้ำ สิ่งที่ต้องพูดตรงนี้คือความหมายของมันสำหรับกระเป๋าเงินคุณ 168,049 บาทต่อตารางเมตรคือตัวเลขที่ต่ำที่สุดในหกห้องนี้จริง แต่มันยังเป็นอันดับ 11 จาก 55 ห้องของผมเมื่อเรียงจากแพงไปถูก และอันดับ 7 จาก 26 ห้องในย่านพระราม 9 พูดอีกแบบคือ ห้องที่ถูกที่สุดของตึกนี้ก็ยังอยู่ปลายบนของตลาดที่ผมมีอยู่ทั้งหมด
ตัวเลขที่คุณโอนจริงคืออีกเรื่อง 6,890,000 บาทคือราคารวมที่สูงที่สุดในบรรดาห้อง 1 ห้องนอน 27 ห้องที่ผมถืออยู่ และเป็นราคารวมอันดับ 10 จาก 55 ห้องทั้งหมด รวมถึงห้อง 2 และ 3 ห้องนอนแล้ว ถ้าเทียบกับห้อง 1 ห้องนอนอีกสามห้องในตึกเดียวกันที่อยู่ในช่วง 4.45 ถึง 4.80 ล้าน ส่วนต่างคือ 2.09 ถึง 2.44 ล้านบาท แลกกับพื้นที่ที่มากขึ้น 13.5 ถึง 15.2 ตร.ม. คิดเป็นอัตราของพื้นที่ส่วนเพิ่มราว 154,000 ถึง 161,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งต่ำกว่าราคาต่อตารางเมตรของทุกห้องในตึกนี้ นั่นคือข้อดีที่จับต้องได้ของห้องนี้ ถ้าคุณต้องการพื้นที่ 41 ตร.ม. จริง ๆ และไม่ใช่ข้อดีเลยถ้าคุณไม่ต้องการ
ข้อสุดท้ายที่ตารางบอกไม่ได้ ในตึกนี้มีสามห้องที่ขายพร้อมผู้เช่า และห้องนี้เป็นห้องที่สัญญาเหลือยาวที่สุด คือถึง 25 ก.พ. 2570 ส่วนอีกสองห้องคือถึง 10 ม.ค. 2570 และอีกห้องหนึ่งระบุสิ้นสุดเดือน ก.ค. 2569 ซึ่งผ่านไปแล้วและยังไม่ยืนยันสถานะ ค่าเช่าของสามห้องนี้คือ 28,000 บาทของห้องนี้ 18,500 บาท และ 17,500 บาท ซึ่งเมื่อหารด้วยพื้นที่แล้วออกมาเป็น 683, 716 และ 637 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ตามลำดับ พูดง่าย ๆ คือค่าเช่าต่อตารางเมตรของสามห้องนี้อยู่ในระดับใกล้เคียงกัน ห้องนี้เก็บค่าเช่าได้มากกว่าเพราะห้องใหญ่กว่า ไม่ใช่เพราะชั้นสูงกว่า ส่วนสภาพห้องจริง ชุดเฟอร์นิเจอร์ที่ติดมา และวิวที่เห็นจากหน้าต่างของแต่ละห้อง เอกสารบอกไม่ได้ทั้งหมด วิธีเดียวที่ตอบได้คือดูต่อกันในทริปเดียว ซึ่งผมนัดให้ได้ในรอบเดียว
ห้องนี้เหมาะกับใคร
ผมคิดว่าห้อง MZ05369 เหมาะกับสองแบบนี้ และไม่เหมาะกับอีกสองแบบ
เหมาะ — คนซื้อลงทุนที่อยากได้สัญญาที่ยังเดินอยู่
ผู้เช่าอยู่ในห้องแล้วที่ค่าเช่า 28,000 บาทต่อเดือน ซึ่งสูงที่สุดในหกห้องที่ผมมีในตึกนี้ และสัญญาระบุถึง 25 ก.พ. 2570 กระแสเงินสดเริ่มตั้งแต่วันโอนในตึกอายุสี่ปีที่ห่าง MRT พระราม 9 350 เมตร ขอแค่คุณรับผลตอบแทนขั้นต้น 4.88% ได้
เหมาะ — ผู้ซื้อต่างชาติที่อยากได้ห้องใหญ่บนชั้นสูง
41 ตร.ม. คือห้อง 1 ห้องนอนที่ใหญ่เป็นอันดับสองในสต็อกของผม และห้องนี้ระบุเป็นกรรมสิทธิ์ต่างชาติ ถ้างบ 6.89 ล้านไม่ใช่ปัญหาและคุณต้องการชั้นบนสุดของตึก ขั้นตอนและเอกสารทั้งหมดอยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย
ไม่เหมาะ — คนที่ต้องเข้าอยู่ภายในปีนี้
สัญญาเช่าระบุถึง 25 ก.พ. 2570 ตามเอกสารคุณเข้าอยู่ก่อนหน้านั้นไม่ได้ นอกจากจะเจรจากับผู้เช่าได้ ถ้าคุณมีกำหนดย้ายที่แน่นอน บอกผมมา ผมจะเลือกห้องที่ว่างจริงให้แทนตั้งแต่แรก
ไม่เหมาะ — คนที่วัดความคุ้มด้วยพื้นที่ต่อบาท
ในย่านเดียวกัน ผมมีห้อง 1 ห้องนอน 42 ตร.ม. ที่ Belle Grand พระราม 9 ราคา 4.55 ล้าน (108,333 บาท/ตร.ม.) ห่าง MRT สถานีเดียวกัน 356 เมตร แต่ตึกเสร็จปี 2558 และมีห้อง 2 ห้องนอน 46 ตร.ม. ที่ Life Asoke-Rama 9 ราคา 6.99 ล้าน ห่างสถานีเดิม 300 เมตร ถ้าคุณนับตารางเมตรเป็นหลัก อย่าจ่ายราคานี้ ดูตัวเลือกทั้งย่านได้ในหน้า คอนโดพระราม 9
รอบตัวห้อง
ทำไมทำเลรอบตึกนี้ถึงพยุงค่าเช่า 28,000 บาทของห้องนี้ไว้ได้
ระยะที่บันทึกไว้ในเอกสารของห้องนี้
- MRT พระราม 9 (BL20)350 ม.
- แอร์พอร์ตเรลลิงก์ มักกะสัน (A6)982 ม.
- เซ็นทรัล พระราม 9351 ม.
- เอสพลานาด รัชดา1.14 กม.
- เทอร์มินอล 21 อโศก2.20 กม.
- ตลาดนัดจ๊อดแฟร์1.38 กม.
- อาคารจีทาวเวอร์261 ม.
- โรงพยาบาลพระราม 9457 ม.
- โรงพยาบาลปิยะเวท1.31 กม.
- บิ๊กซี เอ็กซ์ตร้า1.48 กม.
- เดอะ สตรีท รัชดา1.65 กม.
อ่านสามบรรทัดแรกติดกันแล้วจะเห็นภาพผู้เช่าของห้องนี้ อาคารสำนักงานจีทาวเวอร์อยู่ 261 เมตร MRT พระราม 9 อยู่ 350 เมตร และเซ็นทรัลพระราม 9 อยู่ 351 เมตร บวกโรงพยาบาลพระราม 9 ที่ 457 เมตร ผู้เช่าที่จ่ายเดือนละ 28,000 บาทในย่านนี้ตามปกติคือคนทำงานออฟฟิศหรือบุคลากรทางการแพทย์ที่เลือกเดินถึงที่ทำงานได้ ไม่ใช่คนที่ต้องพึ่งรถ นั่นคือเหตุผลที่ค่าเช่าระดับนี้ยืนอยู่ได้ในห้อง 1 ห้องนอน
ข้อที่ต้องพูดให้ครบคือ 28,000 บาทกับพื้นที่ 41 ตร.ม. เท่ากับราว 683 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และผมไม่มีข้อมูลค่าเช่าทั้งตลาดของตึกนี้ในมือ มีแค่ตัวเลขของสัญญาฉบับนี้ฉบับเดียว ห้องระดับนี้ในรัศมี 500 เมตรจากสถานีมีของใหม่เข้ามาแข่งตลอด สิ่งที่ผมทำได้คือโทรถามนิติบุคคลว่าตอนนี้ห้องแบบเดียวกันในตึกปล่อยกันที่เท่าไหร่ แล้วส่งตัวเลขจริงกลับไปให้คุณ ถ้าอยากเทียบห้องขนาดนี้ข้ามหลายโครงการ ห้อง 1 ห้องนอนทั้งหมดที่ผมถืออยู่รวมไว้ในหน้า คอนโด 1 ห้องนอน
ก่อนวางมัดจำ
สี่อย่างที่ผมจะเช็กให้คุณก่อน ถ้าคุณสนใจห้อง MZ05369 จริง
ทิศ วิว และอาคารของชั้น 47
สามช่องนี้ว่างในเอกสาร ผมขอให้เจ้าของยืนยันทิศ ระบุว่าเป็นอาคาร A หรือ B และถ่ายรูปจากหน้าต่างใหม่พร้อมบอกเวลาถ่าย ส่งให้คุณดูก่อนตัดสินใจเดินทางมา
สัญญาเช่าฉบับจริงและเงินประกัน
ขอดูสัญญาที่ระบุค่าเช่า 28,000 บาทและวันสิ้นสุด 25 ก.พ. 2570 ว่าตรงกับเอกสารไหม เงินประกันอยู่กับใคร ผู้เช่ารับรู้เรื่องการขายหรือยัง และสิทธิตามสัญญาโอนมาถึงคุณวันไหน
โควตาต่างชาติของห้องนี้ ณ วันนี้
เอกสารระบุว่าเป็นกรรมสิทธิ์ต่างชาติ แต่โควตาขยับได้ทุกครั้งที่มีการซื้อขายในตึก ผมขอให้นิติบุคคลยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนคุณวางเงิน
ยอดที่ต้องจ่ายวันโอนทั้งหมด
ค่าโอนส่วนของผู้ซื้อคือ 1% ของราคาประเมิน บวกเงินกองทุนส่วนกลางและค่าส่วนกลางล่วงหน้าเดือนละ 2,255 บาทที่นิติบุคคลเรียกเก็บ ผมรวมเป็นตัวเลขเดียวให้ก่อนนัดโอน วิธีคิดทั้งหมดถามผมได้
คำถามที่ถามบ่อย
คำถามที่คนถามผมมากที่สุดเกี่ยวกับห้อง MZ05369
ห้อง MZ05369 มีผู้เช่าอยู่ถึงเมื่อไหร่ ซื้อแล้วเข้าอยู่เองได้ตอนไหน
เอกสารระบุว่าขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 28,000 บาทต่อเดือน สัญญาสิ้นสุด 25 ก.พ. 2570 และข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุดวันที่ 29 ก.ค. 2569 นับจากวันนี้คือเหลืออีกประมาณหกเดือน ต่างจากห้องปล่อยเช่าอีกหลายห้องของผมที่วันสิ้นสุดสัญญาผ่านไปแล้ว ห้องนี้สัญญายังเดินอยู่ตามเอกสาร
แปลว่าถ้าคุณซื้อเพื่อเข้าอยู่เอง ตามสัญญาคุณจะเข้าอยู่ได้หลังปลายกุมภาพันธ์ 2570 การขอให้ผู้เช่าย้ายออกก่อนกำหนดเป็นเรื่องที่ต้องเจรจาและมีต้นทุน ไม่ใช่สิ่งที่ผมรับปากแทนเจ้าของได้ สิ่งที่ผมทำได้ก่อนคุณตัดสินใจคือโทรถามเจ้าของว่าผู้เช่ามีท่าทียังไง และขอดูสัญญาฉบับจริงว่ามีเงื่อนไขเลิกสัญญาก่อนกำหนดหรือเปล่า
ผลตอบแทนค่าเช่าห้อง MZ05369 กี่เปอร์เซ็นต์
คิดจากตัวเลขในเอกสาร ค่าเช่า 28,000 บาทต่อเดือน หรือ 336,000 บาทต่อปี หารด้วยราคาขาย 6,890,000 บาท ได้ผลตอบแทนขั้นต้น 4.88% ถ้าหักค่าส่วนกลาง 55 บาทต่อตารางเมตร คูณ 41 ตร.ม. เท่ากับ 2,255 บาทต่อเดือน หรือ 27,060 บาทต่อปี จะเหลือ 4.48%
เทียบภายในสต็อกของผมเอง ตัวเลข 4.88% อยู่อันดับที่ 15 จาก 20 ห้องที่มีค่าเช่าเป็นเงินบาทให้คิดได้ ทั้งที่ค่าเช่า 28,000 บาทคือตัวเลขที่สูงเป็นอันดับสองของทั้งสต็อก สาเหตุอยู่ที่ราคาเข้าที่สูง ไม่ใช่ค่าเช่าที่ต่ำ และตัวเลขนี้ยังไม่ได้หักภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าซ่อมบำรุง ค่านายหน้าหาผู้เช่ารอบหน้า และช่วงห้องว่าง ให้ใช้เป็นกรอบตั้งต้น ไม่ใช่ตัวเลขที่การันตี
ห้องนี้ราคาต่อตารางเมตรถูกที่สุดในตึก แปลว่าเป็นห้องที่คุ้มที่สุดใช่ไหม
ไม่จำเป็น และผมคิดว่าคำถามนี้ถามผิดหน่วย 168,049 บาทต่อตารางเมตรคือต่ำที่สุดในหกห้องที่ผมถืออยู่ในตึกนี้จริง แต่ในสต็อก 55 ห้องของผม มันเป็นอันดับ 11 เมื่อเรียงจากแพงไปถูก และเป็นอันดับ 7 จาก 26 ห้องในย่านพระราม 9 หกห้องของตึกนี้อยู่ในกลุ่ม 11 อันดับแรกที่ราคาต่อตารางเมตรสูงที่สุดทั้งหมด ห้องที่ถูกที่สุดในตึกแพงจึงยังเป็นห้องแพงอยู่ดี
และเงินที่คุณต้องโอนจริงคือ 6,890,000 บาท ซึ่งเป็นราคารวมที่สูงที่สุดในบรรดาห้อง 1 ห้องนอน 27 ห้องที่ผมถืออยู่ และสูงเป็นอันดับ 10 จาก 55 ห้องทั้งหมดรวมห้องใหญ่ด้วย สิ่งที่ราคาต่อตารางเมตรบอกได้จริงคือ พื้นที่ส่วนที่เกินจากห้อง 1 ห้องนอนขนาดมาตรฐานของตึกนี้ถูกคิดในอัตราราว 154,000 ถึง 161,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถูกกว่าราคาต่อตารางเมตรของทุกห้องในตึก เหตุผลเชิงโครงสร้างว่าทำไมตึกนี้ตั้งราคาแบบนี้ ผมเขียนไว้ในหน้า One9Five Asoke-Rama 9
ห้อง MZ05369 หันหน้าไปทางไหน วิวอะไร และอยู่อาคาร A หรือ B
ตอบไม่ได้ทั้งสามข้อจากเอกสารที่ผมถืออยู่ และผมจะไม่เดา ช่องวิวเขียนเป็นขีดกลาง ช่องทิศว่าง และเลขชั้นบันทึกมาเป็น “47” เฉย ๆ ไม่มีตัวอักษรอาคารกำกับแบบห้องอื่นในตึกนี้ที่เขียนเป็น A-14 หรือ B-37 ในหกห้องที่ผมถืออยู่ที่นี่ ห้องนี้เป็นห้องเดียวที่ช่องวิวว่าง อีกห้าห้องระบุว่าเป็นวิวนอกอาคาร
เรื่องนี้สำคัญกว่าปกติเพราะห้องอยู่ชั้น 47 ซึ่งเป็นชั้นที่คุณจ่ายเพิ่มไปกับวิวเป็นหลัก ทิศยังเปลี่ยนความรู้สึกในการอยู่จริงทุกวันในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะห้องที่รับแดดบ่าย ถ้าเรื่องนี้สำคัญกับคุณ บอกผมก่อน ผมจะขอให้เจ้าของยืนยันทิศ ระบุอาคาร และถ่ายรูปจากหน้าต่างพร้อมเวลาที่ถ่ายส่งให้ก่อนคุณเดินทางมา
ห้องนี้มีรูป 12 รูป แต่ทำไมไม่มีแปลนห้อง 41 ตร.ม. หน้าตาเป็นยังไง
รูป 12 รูปคือจำนวนมากที่สุดเท่าที่ห้องในตึกนี้มี แต่ไม่มีรูปไหนเป็นแปลนห้อง และในหกห้องที่ผมถืออยู่ในตึกนี้ก็ไม่มีห้องไหนส่งแปลนมาให้เลยสักห้อง ผมจึงบอกไม่ได้จากเอกสารว่า 41 ตร.ม. ถูกจัดเป็นห้องนอนใหญ่กับห้องนั่งเล่นแยก หรือเป็นผังที่กั้นเพิ่มได้ในอนาคต
หมายเหตุที่เจ้าของเขียนมาด้วยตัวเองพูดถึงเรื่องผู้เช่ากับสัญญาอย่างเดียว ไม่ได้พูดถึงผังห้อง ผมจึงไม่มีคำอธิบายของฝั่งเจ้าของให้อ้างอิงด้วยซ้ำ ถ้าอยากเห็นผัง ผมขอแปลนของยูนิตประเภทนี้จากนิติบุคคลให้ได้ หรือถ้าจะให้ชัดที่สุดคือเข้าไปดูห้องจริง ซึ่งต้องนัดล่วงหน้าเพราะมีผู้เช่าอยู่
ค่าส่วนกลางห้อง MZ05369 เดือนละเท่าไหร่ และวันโอนต้องเตรียมเงินเท่าไหร่
อัตราที่ระบุไว้คือ 55 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ห้องนี้ 41 ตร.ม. จึงตกเดือนละ 2,255 บาท หรือปีละ 27,060 บาท ก้อนนี้เพียงก้อนเดียวกินผลตอบแทนขั้นต้นไป 0.4 เปอร์เซ็นต์จุด คือจาก 4.88% เหลือ 4.48% ส่วนค่าโอนที่ตกลงกันไว้คือผู้ซื้อจ่าย 1% ของราคาประเมิน ที่เหลือเป็นของผู้ขาย
นอกจากนั้นวันโอนยังมีเงินกองทุนส่วนกลางและค่าส่วนกลางล่วงหน้าที่นิติบุคคลเรียกเก็บ ซึ่งเป็นคนละก้อนกับค่าโอน และในกรณีที่ซื้อพร้อมผู้เช่ายังมีเรื่องเงินประกันของผู้เช่าที่ต้องตกลงกันว่าจะส่งต่อกันยังไงในวันโอน ให้ผมขอยอดจริงทั้งหมดจากนิติบุคคลก่อนคุณวางมัดจำ รายละเอียดค่าใช้จ่ายวันโอนทั้งหมดถามผมได้
อยากรู้ว่าห้อง MZ05369 อยู่อาคารไหน หันทิศไหน และผู้เช่ายังอยู่ไหม
ไม่ต้องกรอกฟอร์ม ไม่ต้องทิ้งเบอร์ ทักมาบอกว่าสนใจห้อง MZ05369 แล้วผมจะขอให้เจ้าของยืนยันทิศ ระบุอาคาร A หรือ B ถ่ายรูปจากหน้าต่างชั้น 47 ใหม่ และเช็กสถานะสัญญาเช่าที่ระบุถึง 25 ก.พ. 2570 ให้ก่อน แล้วส่งคำตอบกลับไป ถ้าอยากดูของจริง ผมนัดให้ดูห้องนี้กับห้อง 1 ห้องนอนอีกสามห้องในตึกเดียวกันต่อกันในทริปเดียว และถ้าดูแล้วผมคิดว่าส่วนต่างสองล้านกว่าไม่คุ้มสำหรับคุณ ผมจะบอกตรง ๆ
WeChat ID
arji7880
LINE ID
arji7880
ทักหาคิมได้ที่ WeChat หรือ LINE
คุยเรื่องห้อง งบ และนัดดูจริงได้ทาง WeChat — ตอบเป็นภาษาไทยและจีน · นัดดูห้องได้ทุกวัน ขอแค่แจ้งล่วงหน้า 1-2 วัน
- กดปุ่มคัดลอก ID ด้านซ้าย
- เปิดแอป WeChat แตะ "+" มุมขวาบน แล้วเลือก "เพิ่มเพื่อน"
- วาง ID ที่คัดลอกไว้ในช่องค้นหา แล้วกดเพิ่มเพื่อน — LINE ใช้วิธีเดียวกัน หรือกดปุ่มด้านล่างเปิด LINE ตรง