ขายคอนโด The Bloom สุขุมวิท 71 ห้อง M05121 — 2 ห้องนอน 59.19 ตร.ม. ชั้น 6 ราคา 5,400,000 บาท

ถูกจริงเมื่อวัดต่อตารางเมตร และไม่ถูกเลยเมื่อวัดด้วยเงินก้อน ที่ 91,232 บาทต่อตารางเมตร ห้องนี้อยู่อันดับ 15 จาก 55 ห้องเรียงจากถูกไปแพงต่อตารางเมตร ต่ำกว่าค่ากลางของสต็อกซึ่งอยู่ที่ 116,048 บาทต่อตารางเมตรราว 21% และห้องที่ถูกกว่าทั้ง 14 ห้องอยู่ในย่านพระราม 9 กับห้วยขวางทั้งหมด ไม่มีห้องสุขุมวิทเลย

แต่ถ้าเรียงด้วยราคารวม 5,400,000 บาทของห้องนี้อยู่อันดับ 38 จาก 55 นับจากถูกไปแพง คือแพงเป็นอันดับ 18 ของสต็อกผม ที่ตัวเลขต่อตารางเมตรออกมาต่ำเพราะห้องใหญ่ 59.19 ตารางเมตรใหญ่เป็นอันดับ 9 จาก 55 ห้อง ดังนั้นคำตอบที่ตรงที่สุดคือ ห้องนี้ให้พื้นที่ต่อบาทดี ไม่ได้ให้ราคาเข้าที่ต่ำ

ผมตอบไม่ได้ และจะไม่เดา เอกสารของห้องนี้ไม่มีค่าเช่าบันทึกไว้เลย เพราะห้องไม่มีผู้เช่าและเจ้าของไม่เคยส่งตัวเลขค่าเช่ามาให้ผม ต่างจากห้องที่ขายพร้อมผู้เช่าซึ่งมีค่าเช่าของสัญญาจริงติดมาด้วย เมื่อไม่มีตัวหาร ผมก็ไม่มีเปอร์เซ็นต์

สิ่งที่ผมทำให้ได้คือไปหาค่าเช่าที่ประกาศจริงของห้องขนาดใกล้เคียงในตึกนี้และตึกรอบ ๆ มาให้คุณเป็นกรอบตั้งต้น พร้อมบอกชัดว่านั่นเป็นค่าเช่าอ้างอิง ไม่ใช่ค่าเช่าที่ยืนยันแล้วของห้องนี้ แล้วค่อยหักค่าส่วนกลาง 2,664 บาทต่อเดือนกับรายการอื่นตามวิธีในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า ก่อนจะเชื่อเปอร์เซ็นต์ไหนก็ตาม

เอกสารระบุทิศไว้ว่าตะวันตกเฉียงใต้ แต่ช่องวิวเว้นว่าง สองช่องนี้เป็นคนละเรื่องกัน ทิศบอกได้ว่าห้องรับแดดช่วงบ่ายถึงเย็น ซึ่งเป็นเรื่องที่คุณรู้สึกได้ทุกวันในกรุงเทพและมีผลกับค่าแอร์จริง แต่มันไม่ได้บอกว่าหน้าต่างมองออกไปเจอตึกข้างเคียง เจอถนน หรือเจอที่โล่ง

และเอกสารก็ไม่ได้ระบุว่าตึกนี้สูงกี่ชั้น ผมจึงยังแปลคำว่าชั้น 6 เป็นสูงหรือต่ำให้คุณไม่ได้ ถ้าเรื่องแดดบ่ายหรือวิวสำคัญกับคุณ บอกผมก่อน ผมจะขอให้เจ้าของยืนยันจำนวนชั้นของอาคารและถ่ายรูปจากหน้าต่างจริงส่งให้ ก่อนที่คุณจะเสียเวลาเดินทางมา

ไม่มี ผมไล่ดูทั้ง 7 รูปแล้ว ทุกรูปเป็นรูปถ่ายภายในห้อง ไม่มีรูปไหนเป็นแปลนห้อง สำหรับห้องสองห้องนอนที่มีห้องน้ำเดียว แปลนคือสิ่งที่ตอบคำถามได้มากกว่ารูปสวย ๆ เพราะมันบอกว่าห้องน้ำอยู่ตรงไหนเทียบกับห้องนอนสองห้อง และห้องนอนที่สองมีหน้าต่างหรือเปล่า

ผมจะขอแปลนจากเจ้าของหรือจากนิติบุคคลให้ ถ้าไม่มีจริง ๆ ผมจะวัดขนาดแต่ละส่วนตอนเข้าไปดูห้องแล้วส่งตัวเลขให้คุณ แทนที่จะเอาแปลนของห้องประเภทเดียวกันในตึกมาใส่แล้วปล่อยให้คุณเข้าใจว่าเป็นห้องนี้

เอกสารระบุว่าไม่มีผู้เช่า นัดดูห้องได้ทุกเมื่อ และพร้อมขาย ซึ่งเป็นสถานะที่ดีที่สุดสำหรับคนซื้อเข้าอยู่เอง เพราะไม่มีสัญญาเช่าที่ต้องรอให้หมดและไม่มีเงินประกันที่ต้องสะสาง

ข้อควรระวังคือข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุดวันที่ 20 มิ.ย. 2569 ซึ่งห่างจากวันนี้เกือบสองเดือน ในช่วงเวลาแบบนี้เจ้าของอาจปล่อยเช่าไปแล้วหรือเปลี่ยนใจ ผมจึงจะโทรยืนยันสถานะกับเจ้าของก่อนนัดคุณเข้าดูเสมอ ไม่คิดค่าอะไรและไม่ต้องให้คุณกรอกฟอร์ม

ผมถือห้อง 2 ห้องนอนอยู่ 14 ห้อง ห้องนี้ถูกเป็นอันดับ 3 ต่อตารางเมตรในกลุ่มนั้น ที่ 91,232 บาท ห้องที่ถูกกว่ามีสองห้อง หนึ่งคือ M02205 ที่ JRY Rama 9 Condominium 60 ตร.ม. 2 ห้องน้ำ 4,500,000 บาท หรือ 75,000 บาทต่อตารางเมตร แต่มันขายพร้อมผู้เช่าถึงเดือนตุลาคม 2569 และเอกสารของมันไม่มีระยะถึงสถานีบันทึกไว้เลย สองคือ M04339 ที่ Siam Condominium 116 ตร.ม. 9,800,000 บาท หรือ 84,483 บาทต่อตารางเมตร ในตึกที่สร้างเสร็จปี 2528

แปลว่าถ้าเงื่อนไขของคุณคือสองห้องนอน ห้องว่างพร้อมเข้าอยู่ และเดินถึงสถานีได้ ห้องนี้เป็นห้องที่ราคาต่อตารางเมตรต่ำที่สุดในสามห้องนั้น แต่ถ้าคุณยอมรับผู้เช่าที่ติดมากับห้องได้ M02205 ถูกกว่าทั้งต่อตารางเมตรและทั้งเช็ค ผมส่งข้อมูลทั้งสามห้องให้เทียบพร้อมกันได้ และห้อง 2 ห้องนอนทั้งหมดรวมอยู่ในหน้า คอนโด 2 ห้องนอน

เพราะผมมีห้องเดียวในตึกนี้ และผมจะไม่ทำตารางเทียบปลอมขึ้นมาให้หน้าดูสมบูรณ์ ในโครงการที่ผมถือหลายห้อง เช่นที่ Chapter One Eco หรือ One9Five ผมวางห้องพี่น้องไว้ข้างกันให้คุณเห็นส่วนต่างตรง ๆ ได้ ที่นี่ทำแบบนั้นไม่ได้

สิ่งที่หายไปพร้อมกับตารางนั้นคือของจริงที่คุณควรรู้ คุณจะไม่มีราคาห้องข้างเคียงในตึกเดียวกันไว้ยันว่า 5,400,000 บาทเป็นราคาที่ถูกต้อง สิ่งที่ผมทำแทนได้คือขอราคาซื้อขายจริงที่เกิดขึ้นในตึกนี้ย้อนหลังจากนิติบุคคล และวางข้อมูลห้องขนาดใกล้เคียงในรัศมีหนึ่งกิโลเมตรให้คุณดูคู่กัน ถ้าตัวเลขที่ได้มาบอกว่าราคานี้แพงไป ผมจะบอกคุณ