ขายคอนโด Supalai Oriental Sukhumvit 39 ห้อง M04938 — 3 ห้องนอน 140 ตร.ม. ชั้น D-22 ราคา 23,900,000 บาท

ใหญ่ที่สุดใช่ แพงที่สุดไม่ใช่ ที่ 140 ตร.ม. ห้องนี้คือห้องที่ใหญ่ที่สุดในสต็อก 55 ห้องของผม ห้องที่ใหญ่รองลงมาคือ 133 ตร.ม. ที่ MARQUE สุขุมวิท แต่ในแง่ราคารวม 23,900,000 บาท เป็นอันดับสอง เพราะห้อง 133 ตร.ม. ห้องนั้นตั้งไว้ที่ 48,900,000 บาท ส่วนราคาต่อตารางเมตรที่ 170,714 บาท อยู่อันดับ 10 จาก 55 ห้อง สูงกว่าค่ากลางของสต็อกที่ 116,048 บาทอยู่ 47% แต่ถ้านับเฉพาะเจ็ดห้องที่ผมถือในย่านสุขุมวิท มันคือค่ากลางของย่านพอดี

มีข้อที่ต้องพูดให้ครบเรื่องคำว่าใหญ่ที่สุด ไฟล์ของผมมี 53 ระเบียน แต่สองระเบียนถูกกันออกเพราะข้อมูลไม่น่าเชื่อถือ หนึ่งในนั้นคือห้องที่ The Esse Asoke ที่บันทึกพื้นที่ไว้ 200 ตร.ม. ราคา 83.5 ล้านบาท แต่กรอกจำนวนห้องนอนและห้องน้ำไว้เป็นศูนย์ ผมจึงไม่นับมันในทุกอันดับบนหน้านี้ และเขียนบอกไว้ตรงนี้แทนที่จะเงียบ ถ้าข้อมูลของระเบียนนั้นถูกแก้ให้ถูกต้องเมื่อไหร่ อันดับหนึ่งของห้อง M04938 ก็เปลี่ยนเมื่อนั้น

เพราะเจ้าของส่งมาเท่านี้ และผมไม่เอารูปห้องตัวอย่างหรือรูปจากเว็บโครงการมาเติมให้ดูเยอะขึ้น เจ็ดรูปต่อ 140 ตารางเมตร คิดเป็น 20 ตารางเมตรต่อรูปหนึ่งใบ ซึ่งเป็นอัตราที่สูงที่สุดในทั้ง 55 ห้องของผม อันดับสองอยู่ที่ 11.8 ตารางเมตรต่อรูป เมื่อเทียบจำนวนรูปเปล่า ๆ เจ็ดใบไม่ได้น้อยผิดปกติ เพราะค่ากลางของสต็อกอยู่ที่ 8 รูป แต่ห้องนี้ใหญ่กว่าห้องทั่วไปในสต็อกสี่เท่า จำนวนเท่ากันจึงบอกอะไรได้น้อยกว่ามาก

เรื่องแปลนห้อง ผมไล่ดูทั้งเจ็ดใบแล้วไม่มีใบไหนเป็นผังห้อง ในสต็อกผมมีเพียง 6 ห้องจาก 55 ห้องที่มีแปลนติดมาในชุดรูป ห้องนี้จึงไม่ใช่ข้อยกเว้น แต่เป็นช่องว่างที่หนักกว่าห้องอื่น เพราะสำหรับ 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ผังคือสิ่งที่ตัดสินว่าห้องใช้ได้จริงกับครอบครัวคุณหรือเปล่า ถ้าคุณสนใจห้องนี้จริง ผมไปขอแปลนกับรูปเพิ่มจากเจ้าของและนิติบุคคลให้ก่อนคุณเดินทาง และถ้าขอไม่ได้ ผมจะบอกตรง ๆ ว่าขอไม่ได้

ตัวเลขวางไว้ก่อน ห้องนี้ 140 ตร.ม. 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ที่ 23,900,000 บาท หรือ 170,714 บาทต่อตารางเมตร ห้องที่ COBE รัชดา-พระราม 9 คือ 106.6 ตร.ม. 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ที่ 16,000,000 บาท หรือ 150,094 บาทต่อตารางเมตร และห้องที่ One9Five Asoke-Rama 9 คือ 100 ตร.ม. 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ที่ 18,000,000 บาท หรือ 180,000 บาทต่อตารางเมตร นี่คือ 3 ห้องนอนทั้งหมดที่มีอยู่ใน 55 ห้องของผม

ห้องนี้ได้พื้นที่มากกว่า COBE 31% และมากกว่า One9Five 40% ได้ห้องน้ำครบสามห้องเหมือน COBE และถูกกว่า One9Five ต่อตารางเมตรอยู่ 5.2% แต่แพงกว่า One9Five ทั้งก้อน 5,900,000 บาท และแพงกว่า COBE 7,900,000 บาท อยู่ไกลรถไฟฟ้ากว่า One9Five มาก คือ 1.13 กม. เทียบกับ 350 เมตร ส่งมอบแบบไม่มีเฟอร์นิเจอร์จึงต้องบวกงบตกแต่ง 140 ตารางเมตรเพิ่ม และมีข้อมูลน้อยที่สุดในสามห้อง ผมตอบแทนคุณไม่ได้ว่าคุ้มกว่าหรือไม่ เพราะมันขึ้นกับว่า 34 ถึง 40 ตารางเมตรที่มากกว่า และที่อยู่ในซอยสุขุมวิท 39 มีค่ากับครอบครัวคุณเท่าไหร่ ถ้าอยากตัดสินด้วยตาตัวเอง ผมนัดให้ดูทั้งสามห้องในทริปเดียวได้

เอกสารของห้องนี้ไม่มีค่าเช่าบันทึกไว้ ผมจึงคำนวณผลตอบแทนให้ไม่ได้ และจะไม่หยิบค่าเช่าของห้องอื่นมาคิดแทน ในสต็อก 55 ห้องของผม ห้องที่ใหญ่ที่สุดที่มีค่าเช่าบันทึกไว้จริงคือ 60 ตร.ม. เหนือขนาดนั้นขึ้นไปไม่มีสักห้อง และในสามห้อง 3 ห้องนอนที่ผมมีก็ไม่มีห้องไหนมีค่าเช่าบันทึกไว้เลย

เหตุผลที่ผมไม่คูณขึ้นมาให้ดูเล่น ๆ คือค่าเช่าต่อตารางเมตรลดลงเสมอเมื่อห้องใหญ่ขึ้น กลุ่มผู้เช่าที่จ่ายค่าเช่าห้อง 140 ตารางเมตรในสุขุมวิทได้ เล็กกว่ากลุ่มที่เช่าห้องหนึ่งห้องนอนหลายเท่า และการเอาตัวเลขจากห้อง 30 ถึง 60 ตารางเมตรมาขยายเป็น 140 ตารางเมตรจะให้ตัวเลขที่สวยเกินจริงไปมาก ถ้าคุณตั้งใจซื้อเพื่อปล่อยเช่า สิ่งที่ผมทำให้ได้ก่อนคุณวางมัดจำคือไปเก็บราคาเช่าจริงของห้องขนาดนี้ในโครงการนี้จากนิติบุคคลและจากประกาศเช่าที่เปิดอยู่ตอนนั้น แล้วส่งตัวเลขจริงกลับไปให้

เชื่อได้ในระดับที่มันเป็นสิ่งที่เจ้าของแจ้งไว้ ณ วันที่ 20 มิถุนายน 2569 ซึ่งห่างจากวันที่คุณอ่านหน้านี้ราว 55 วัน ในทางปฏิบัติมันแปลว่านัดเข้าดูห้องได้โดยไม่ต้องขออนุญาตผู้เช่า ไม่มีสัญญาเช่าที่คุณต้องรับช่วงต่อในวันโอน และไม่ต้องรอให้ผู้เช่าย้ายออกก่อนตกแต่ง สำหรับห้องเปล่า 140 ตารางเมตรที่ต้องเข้าไปทำงานตกแต่งอีกหลายเดือน ข้อนี้มีค่ามากกว่าห้องเล็กที่ซื้อแล้วเข้าอยู่ได้เลย

แต่สองเดือนก็นานพอที่หลายอย่างจะเปลี่ยน ผมจะโทรถามเจ้าของอีกรอบก่อนคุณเดินทางเสมอ ว่าห้องยังว่างจริงไหม ราคายังเป็น 23,900,000 บาทอยู่หรือเปล่า ยังไม่มีใครวางมัดจำ และห้องยังไม่ถูกปล่อยเช่าไประหว่างรอขาย ผมไม่คิดค่าตรวจสอบนี้ และส่งคำตอบให้ก่อนคุณจองตั๋วหรือกันวันว่างเสมอ

เอกสารเขียนรหัสชั้นไว้ว่า D-22 ซึ่งอ่านได้ว่าอาคาร D ชั้น 22 แต่เอกสารชุดเดียวกันไม่ได้ระบุว่าอาคาร D สูงกี่ชั้น ผมจึงยืนยันให้ไม่ได้ว่านี่คือชั้นบนสุด ชั้นรองบนสุด หรือชั้นกลางของอาคาร และผมจะไม่เขียนคำว่าชั้นสูงจากรหัสที่ผมอ่านได้ไม่ครบ สิ่งที่ผมขอให้ก่อนคุณเดินทางคือจำนวนชั้นของอาคาร D และตำแหน่งของอาคาร D ในผังห้าอาคาร

ส่วนทิศ ช่องนั้นว่างเปล่าในเอกสาร มีเพียง 14 ห้องจาก 55 ห้องในมือผมที่กรอกทิศไว้ และห้องนี้ไม่ได้อยู่ในนั้น ผมจึงตอบไม่ได้และจะไม่เดา ช่องวิวที่เขียนว่าวิวนอกอาคาร แปลได้แค่ว่าห้องไม่ได้หันชนอาคารอื่นในโครงการเดียวกัน ซึ่งในโครงการห้าอาคารมีความหมายมากกว่าปกติ แต่ก็ยังไม่ได้บอกว่านอกหน้าต่างมีอะไร ถ้าเรื่องแดดบ่ายสำคัญกับคุณ บอกผมก่อน ผมขอให้เจ้าของยืนยันทิศและถ่ายรูปจากในห้องออกไปช่วงบ่ายส่งให้ดูก่อนนัด