รหัสห้อง M04372 · ชั้น 19 · เขตห้วยขวาง
ขายคอนโด TC Green Rama 9 ห้อง M04372 — 1 ห้องนอน 37.61 ตร.ม. ชั้น 19 ราคา 2,700,000 บาท
Kim Bangkok Property ผมมี 14 ห้องที่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ห้องนี้ 37.61 ตร.ม. ใหญ่ที่สุดในกลุ่มนั้น ใหญ่กว่าอันดับสอง 2.61 ตร.ม. และ 8 ใน 14 ห้องเป็นสตูดิโอ
ข้อมูลห้องอัปเดตล่าสุด 20 มิ.ย. 2569 · ราคาและสถานะห้องอาจเปลี่ยนแปลง ทักมาให้ผมเช็กสถานะล่าสุดก่อนได้
ข้อมูลห้องนี้
ทุกตัวเลขของห้อง M04372 ที่ผมมีในมือ และช่องที่เอกสารเว้นว่างไว้
- รหัสห้อง
- M04372
- ราคาขาย
- 2,700,000 บาท (71,789 บาท/ตร.ม.)
- พื้นที่ใช้สอย
- 37.61 ตร.ม.
- ผังห้อง
- 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ (ห้องนอนแยกผนังจริง ไม่ใช่สตูดิโอกั้นม่าน)
- ชั้น
- 19
- วิว
- เอกสารระบุ “วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ” แต่รูปที่ 3 ถ่ายจากในห้องเห็นอาคารสูงอีกหลังอยู่หน้าระเบียง เป็นรูปกลางคืน ผมจึงยังบอกไม่ได้ว่าเป็นอาคารในโครงการหรือตึกข้างเคียง
- ทิศที่หันหน้า
- เอกสารไม่ได้ระบุทิศ — ผมขอให้เจ้าของยืนยันให้ได้
- เฟอร์นิเจอร์
- ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่
- สถานะผู้เช่า
- ขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 15,000 บาทต่อเดือน สัญญาเช่าสิ้นสุดเดือน ต.ค. 2569
- กรรมสิทธิ์
- โควตาต่างชาติ (ถือกรรมสิทธิ์ในชื่อชาวต่างชาติได้)
- ค่าส่วนกลาง
- 35 บาท/ตร.ม./เดือน = 1,316 บาท/เดือน
- ค่าโอน
- ผู้ซื้อจ่าย 1% ของราคาประเมิน ส่วนที่เหลือเป็นของผู้ขาย
- จำนวนรูปที่มี
- 7 รูป (ถ่ายกลางคืนทั้งหมด ไม่มีแปลนห้อง ไม่มีรูปส่วนกลาง)
- ที่ตั้ง
- ถนนพระราม 9 แขวงห้วยขวาง เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร 10310
- อัปเดตล่าสุด
- 20 มิ.ย. 2569
ช่อง “ทิศที่หันหน้า” ว่างในเอกสาร ผมจึงตอบไม่ได้ว่าห้องนี้รับแดดด้านไหน และจะไม่เดาให้ ที่มันสำคัญกับห้องนี้เป็นพิเศษเพราะ RCA อยู่ห่างแค่ 269 เมตร ทิศที่ห้องหันจึงตัดสินทั้งเรื่องแดดบ่ายและเรื่องเสียงคืนวันศุกร์พร้อมกัน ถ้าคุณสนใจห้องนี้จริง ผมขอให้เจ้าของยืนยันทิศและถ่ายรูปกลางวันจากระเบียงส่งให้ก่อนคุณเดินทางมาได้
เรื่องที่ต้องรู้ก่อนอย่างอื่น
71,789 บาทต่อตารางเมตร คือถูกที่สุดในสต็อกทั้งหมดของผม — และนี่คือสิ่งที่คุณจ่ายแลกมันไป
ตัวเลขก่อน ห้องนี้ราคา 2,700,000 บาท บนพื้นที่ 37.61 ตร.ม. คิดเป็น 71,789 บาทต่อตารางเมตร ผมนับเฉพาะห้องที่ตัวเลขยังเชื่อถือได้ 55 ห้อง (จากรายการทั้งหมด 53 รายการ ผมกันออกสองรายการที่พื้นที่กับราคาขัดกันเองจนใช้เทียบไม่ได้) และไม่มีห้องไหนต่ำกว่านี้ อันดับสองคือห้อง M05104 ที่ 73,077 บาท เฉพาะในย่านพระราม 9 ที่ผมถืออยู่ 26 ห้อง ราคาต่อตารางเมตรกระจายอยู่ระหว่าง 71,789 ถึง 192,241 บาท ห้องนี้คือปลายล่างสุดพอดี
สิ่งที่จ่ายไปแลกตัวเลขนั้นมีสามอย่าง และผมพูดตรง ๆ ทั้งสามอย่าง หนึ่ง ตึกสร้างเสร็จเดือนมิถุนายน 2556 คืออายุราว 13 ปีในวันที่คุณอ่านหน้านี้ สอง ระยะที่บันทึกไว้ถึง MRT พระราม 9 คือ 1.13 กม. ไม่ใช่ระยะที่คนส่วนใหญ่จะเดินจริงทุกเช้าในหน้าร้อน สาม ชุดรูปมีแค่ 7 รูป ถ่ายตอนกลางคืนทั้งหมด ไม่มีรูปกลางวันสักรูป ไม่มีแปลนห้อง และไม่มีรูปส่วนกลางเลย เรื่องอายุตึกกับระยะเดินผมเขียนไว้ครบแล้วในหน้า TC Green พระราม 9 จึงไม่เขียนซ้ำที่นี่
อีกเรื่องที่คนอ่านคำว่า “ถูกที่สุด” แล้วเข้าใจผิดบ่อยคือ ถูกที่สุดต่อตารางเมตรไม่ได้แปลว่าถูกที่สุดที่ต้องควักจ่าย ถ้าเรียงตามราคารวม ห้องนี้อยู่อันดับ 14 จาก 55 ห้อง มีห้องที่ราคารวมถูกกว่านี้อยู่ 12 ห้อง และทั้ง 12 ห้องเล็กกว่าห้องนี้ทั้งหมด ขนาดอยู่ระหว่าง 22.58 ถึง 35 ตร.ม. ห้องนี้ถูกในเชิงราคาต่อพื้นที่ ไม่ใช่ในเชิงเงินก้อนที่ต้องเตรียม
เรื่องสุดท้ายที่ต้องพูดตั้งแต่ต้นคือผู้เช่า เอกสารระบุว่าขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 15,000 บาทต่อเดือน สัญญาสิ้นสุดเดือนตุลาคม 2569 ต่างจากอีกหลายห้องในสต็อกตรงที่สัญญานี้ยังไม่หมดอายุ ณ วันนี้ แต่เหลืออีกราวสองเดือนเท่านั้น และเอกสารระบุแค่เดือน ไม่ได้ระบุวันที่ ผมจึงยังบอกไม่ได้ว่าวันสิ้นสุดจริงคือต้นเดือนหรือปลายเดือน และยังไม่รู้ว่าผู้เช่าตั้งใจจะต่อสัญญาหรือย้ายออก สองข้อนี้ผมโทรถามเจ้าของให้ได้ก่อนคุณตัดสินใจ
ตัวเลขสำหรับคนซื้อลงทุน
ที่ค่าเช่า 15,000 บาท ห้องนี้ให้ผลตอบแทนขั้นต้น 6.67% — และนี่คือวิธีที่ผมคิด
ผลตอบแทนขั้นต้น 6.67%
ค่าเช่า 15,000 บาท × 12 เดือน = 180,000 บาทต่อปี หารด้วยราคา 2,700,000 บาท ได้ 6.67% นี่คือจุดตั้งต้น ไม่ใช่ตัวเลขสุทธิ
หักค่าส่วนกลางแล้ว 6.08%
ค่าส่วนกลาง 35 บาท/ตร.ม. × 37.61 ตร.ม. = 1,316 บาทต่อเดือน หรือ 15,792 บาทต่อปี หักออกเหลือ 164,208 บาท คิดเป็น 6.08% ของราคาซื้อ
สิ่งที่ยังไม่ได้หัก
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่านายหน้าหาผู้เช่ารอบใหม่ ประกัน ช่วงห้องว่างระหว่างผู้เช่า และค่าซ่อมบำรุงในห้องของตึกอายุ 13 ปี ทั้งแอร์และเครื่องทำน้ำอุ่น
ในสต็อก 55 ห้องของผม มี 20 ห้องที่มีค่าเช่าบันทึกไว้เป็นเงินบาท (อีกสองห้องระบุค่าเช่าเป็นเงินหยวนโดยไม่มีอัตราแลกเปลี่ยนกำกับไว้ ผมจึงไม่คิดผลตอบแทนให้เลย) เรียง 20 ห้องนั้นตามผลตอบแทนขั้นต้น ห้องนี้อยู่อันดับ 2 ที่ 6.67% เป็นรองห้อง M05104 ที่ 6.95% อยู่ 0.28 จุด และนำอันดับ 3 คือห้อง M05368 ที่ 6.63% อยู่แค่ 0.04 จุด ระยะห่างแค่นั้นแปลว่าอย่าซื้อห้องนี้เพราะคำว่าอันดับสอง ให้ซื้อเพราะพื้นที่ต่อบาทและเพราะตัวห้องเอง
6.67% สูงกว่ากรอบ 4 ถึง 5% ที่เห็นกันทั่วไปในกรุงเทพฯ และตัวเลขที่สูงกว่าตลาดควรถูกตั้งคำถามก่อนเสมอ คำอธิบายของห้องนี้อยู่ที่ตัวหาร ไม่ใช่ตัวตั้ง ค่าเช่า 15,000 บาทบนพื้นที่ 37.61 ตร.ม. คิดเป็นราว 399 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ซึ่งเป็นค่าเช่าปกติของห้องในตึกอายุ 13 ปีที่ห่างสถานี 1.13 กม. ไม่ใช่ค่าเช่าที่สูงผิดปกติ สิ่งที่ดันเปอร์เซ็นต์ขึ้นมาคือราคาขายที่ต่ำ
ตัวแปรที่จะเปลี่ยนตัวเลขนี้เร็วที่สุดคือค่าเช่ารอบถัดไป 15,000 บาทคือค่าเช่าของสัญญาปัจจุบันที่จะหมดเดือนตุลาคม 2569 ไม่ใช่ค่าเช่าที่ยืนยันแล้วสำหรับผู้เช่ารายต่อไป ถ้ารอบใหม่ตกลงกันได้ที่ 13,000 บาท ผลตอบแทนขั้นต้นเหลือ 5.78% ถ้า 12,000 บาท เหลือ 5.33% และถ้าห้องว่างสองเดือนระหว่างผู้เช่า รายได้ปีนั้นหายไปหนึ่งในหก ผมเขียนวิธีคิดผลตอบแทนแบบเต็มไว้ในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า ส่วนตัวเลขของห้องนี้ควรถูกยืนยันซ้ำกับเจ้าของก่อนคุณวางมัดจำทุกครั้ง
เทียบกับอีกห้องในตึกเดียวกัน
อีกห้องที่ผมถืออยู่ใน TC Green เป็น 2 ห้องนอน ตารางนี้จึงไม่ใช่การเทียบห้องแบบเดียวกัน
| รายการ | M04372 (ห้องนี้) | M03123 |
|---|---|---|
| ราคา | 2,700,000 บาท | 5,500,000 บาท |
| ราคาต่อ ตร.ม. | 71,789 บาท | 100,733 บาท |
| ชั้น | 19 | B-8 |
| ขนาด / ผัง | 37.61 ตร.ม. · 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ | 54.6 ตร.ม. · 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ |
| เฟอร์นิเจอร์ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ |
| วิว | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ |
| ทิศ | ไม่ระบุ | ไม่ระบุ |
| ผู้เช่า | ขายพร้อมผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า |
| จำนวนรูป | 7 รูป | 9 รูป |
ผมถือ TC Green อยู่สองห้อง และอีกห้องคือ M03123 ซึ่งเป็น 2 ห้องนอน 54.6 ตร.ม. ราคา 5,500,000 บาท หรือ 100,733 บาทต่อตารางเมตร ส่วนต่างต่อตารางเมตร 28,944 บาทดูเยอะ แต่ส่วนใหญ่ของมันคือส่วนต่างระหว่างห้อง 1 นอนกับห้อง 2 นอนในตึกเดียวกัน ไม่ใช่คำตัดสินว่าห้องไหนสภาพดีกว่า ผมอธิบายส่วนต่างนี้ให้ครบจากเอกสารไม่ได้ และจะไม่แต่งเหตุผลให้ฟังดูมีน้ำหนัก
สิ่งที่ต่างกันจริงตามเอกสารมีสามข้อ หนึ่ง M03123 ระบุว่าไม่มีผู้เช่า ดูห้องได้ทุกเมื่อ พร้อมขาย ส่วนห้องนี้มีผู้เช่าอยู่จนถึงเดือนตุลาคม สอง M03123 มีรูป 9 รูป ห้องนี้ 7 รูป สาม ชั้นของ M03123 บันทึกไว้ว่า B-8 ซึ่งเป็นรหัสอาคาร B ชั้น 8 ส่วนห้องนี้บันทึกไว้แค่ “19” โดยไม่ได้ระบุว่าอยู่อาคารไหนใน A B C D ผมจึงบอกไม่ได้ว่าห้องนี้อยู่อาคารไหน และเป็นข้อแรกที่ผมจะถามนิติบุคคลให้
ถ้าคุณอ่านเว็บนี้มาสักพัก ห้องที่คุณน่าจะเอามาเทียบกับห้องนี้จริง ๆ ไม่ใช่ห้องในตารางข้างบน แต่คือ ห้อง M05104 เพราะสองห้องนี้คือสองห้องที่ราคาต่อตารางเมตรต่ำที่สุดในสต็อกทั้งหมด วางตัวเลขคู่กันคือ M05104 ราคา 1,900,000 บาท 26 ตร.ม. 73,077 บาทต่อตารางเมตร ผลตอบแทนขั้นต้น 6.95% ห่าง MRT 2.5 กม. ตึกปี 2557 ส่วนห้องนี้ 2,700,000 บาท 37.61 ตร.ม. 71,789 บาทต่อตารางเมตร ผลตอบแทน 6.67% ห่าง MRT 1.13 กม. ตึกปี 2556
แปลเป็นภาษาคนคือ เงินเพิ่ม 800,000 บาทซื้อพื้นที่เพิ่ม 11.61 ตร.ม. ห้องนอนที่มีผนังกั้นในห้องที่ใหญ่กว่าจริง และระยะถึงรถไฟฟ้าที่สั้นลงกว่าครึ่ง แลกกับผลตอบแทนที่ต่ำกว่า 0.28 จุด และตึกที่แก่กว่าหนึ่งปี อีกข้อที่ต่างกันคือสัญญาเช่าของ M05104 ระบุสิ้นสุดกรกฎาคม 2569 ซึ่งเลยกำหนดไปแล้วและยังไม่ยืนยันสถานะ ส่วนของห้องนี้ยังเดินอยู่ถึงตุลาคม ถ้างบคุณจบที่ราว 2 ล้าน คำตอบคือ M05104 ไม่ใช่ห้องนี้ ถ้ารับ 2.7 ล้านได้และสิ่งที่คุณต้องการคือพื้นที่ ผมว่าห้องนี้คุ้มกว่า และถ้าคุณอยากดูทั้งสองห้องในทริปเดียว ผมนัดให้ได้
ห้องนี้เหมาะกับใคร
ผมคิดว่าห้อง M04372 เหมาะกับสองแบบนี้ และไม่เหมาะกับอีกสองแบบ
เหมาะ — คนงบ 2.5 ถึง 3 ล้านที่ต้องการห้องนอนแยกผนังจริง
37.61 ตร.ม. คือห้อง 1 นอนที่ใหญ่เป็นอันดับ 3 จาก 27 ห้อง 1 นอนที่ผมถืออยู่ และในกลุ่มห้อง 1 นอนที่พื้นที่ตั้งแต่ 35 ตร.ม. ขึ้นไปซึ่งมีอยู่ 8 ห้อง ห้องนี้ราคาต่อตารางเมตรต่ำที่สุด ขณะที่ปลายบนของกลุ่มอยู่ที่ 168,049 บาทต่อตารางเมตร ห้องขนาดนี้ทั้งหมดที่ผมมีอยู่ในหน้า คอนโด 1 ห้องนอน
เหมาะ — คนซื้อลงทุนที่รับตึกอายุ 13 ปีได้
ผู้เช่าอยู่ในห้องแล้วที่ค่าเช่า 15,000 บาท ผลตอบแทนขั้นต้น 6.67% และค่าส่วนกลาง 1,316 บาทต่อเดือนถือว่าอยู่ปลายล่างของย่านนี้ ซึ่งช่วยกระแสเงินสด แลกกับการที่คุณต้องกันงบซ่อมบำรุงในห้องไว้เองตั้งแต่ปีแรก
ไม่เหมาะ — คนที่ต้องขึ้น MRT ทุกเช้าและไม่อยากนั่งวิน
1.13 กม. ถึง MRT พระราม 9 คือเดินราว 14 ถึง 16 นาทีบนทางเท้าที่แทบไม่มีร่มเงา คนในตึกส่วนใหญ่จบที่วินมอเตอร์ไซค์ ถ้าคุณรับข้อนี้ไม่ได้ ราคาต่อตารางเมตรที่ถูกที่สุดในสต็อกก็ไม่ได้ช่วยอะไรคุณเลย
ไม่เหมาะ — คนที่ต้องย้ายเข้าอยู่ก่อนสิ้นปีนี้ หรืออยากได้เงินก้อนต่ำที่สุด
ผู้เช่ามีสัญญาถึงเดือนตุลาคม 2569 และผมยังไม่รู้ว่าจะต่อหรือย้ายออก ส่วนถ้าโจทย์ของคุณคือเงินก้อนต่ำที่สุด ห้อง M05104 ที่ 1.90 ล้านตอบโจทย์นั้นตรงกว่า ทั้งที่ราคาต่อตารางเมตรแพงกว่าห้องนี้
รอบตัวห้อง
จากหน้าตึก M04372 ออกไป 52 เมตรถึง 3.9 กม. มีอะไรบ้าง
ระยะที่บันทึกไว้ในเอกสารของห้องนี้
- MRT พระราม 9 (สายสีน้ำเงิน)1.13 กม.
- เซ็นทรัล พระราม 91.10 กม.
- เทอร์มินอล 21 อโศก3.9 กม.
- โรงเรียนนานาชาติรีเจ้นท์ กรุงเทพฯ2.63 กม.
- โรงเรียนนานาชาติสิงคโปร์ (SISB)3.40 กม.
- โรงพยาบาลพระราม 9527 ม.
- โรงพยาบาลกรุงเทพ1.08 กม.
- RCA (Royal City Avenue)269 ม.
- ตลาดนัดจ๊อดแฟร์1.53 กม.
- แพนด้า ซูเปอร์มาร์เก็ต181 ม.
- ร้านสะดวกซื้อ 7-1152 ม.
สามบรรทัดที่ควรอ่านคู่กันคือ 7-11 อยู่ 52 เมตร ซูเปอร์มาร์เก็ตอยู่ 181 เมตร และโรงพยาบาลพระราม 9 อยู่ 527 เมตร ส่วน MRT อยู่ 1.13 กม. แปลว่าชีวิตประจำวันของห้องนี้จบได้ในระยะเดิน แต่การเดินทางไปทำงานไม่จบ ถ้าคุณทำงานอยู่แถวพระราม 9 อยู่แล้ว ความต่างนี้แทบไม่กระทบคุณ ถ้าคุณต้องนั่งรถไฟฟ้าทุกวัน ให้บวกค่าวินเข้าไปในงบรายเดือนตั้งแต่วันนี้
อีกบรรทัดที่ต้องอ่านให้ออกคือ RCA อยู่ห่าง 269 เมตร นั่นแปลว่าเดินไปกินข้าวได้ และแปลว่าคืนวันศุกร์เสาร์มีรถและคนเข้าออกย่านนี้เยอะ ห้องนี้อยู่ชั้น 19 ซึ่งช่วยเรื่องเสียงถนนได้ระดับหนึ่ง แต่เอกสารไม่ได้ระบุทิศ ผมจึงบอกไม่ได้ว่าห้องหันไปทาง RCA หรือหันออกอีกด้าน ถ้าคุณนอนไวต่อเสียง ขอดูห้องช่วงค่ำวันศุกร์ ผมนัดให้ได้
ภาพรวมของย่านทั้งหมด ทั้งโครงการอื่นและช่วงราคาต่อตารางเมตร 71,789 ถึง 192,241 บาทที่ผมถืออยู่ในย่านนี้ อ่านได้ในหน้า คอนโดพระราม 9
ก่อนวางมัดจำ
สี่อย่างที่ผมจะเช็กให้คุณก่อน ถ้าคุณสนใจห้อง M04372 จริง
ห้องนี้อยู่อาคารไหนใน A B C D
เอกสารบันทึกชั้นไว้แค่ “19” ไม่มีตัวอักษรอาคารกำกับ ต่างจากอีกห้องในตึกที่บันทึกว่า B-8 ผมจะขอเลขห้องเต็มกับนิติบุคคล เพื่อให้รู้ว่าอยู่อาคารไหน หันออกด้านถนนพระราม 9 หรือด้านใน และเดินจากลิฟต์ถึงที่จอดรถไกลแค่ไหน
สัญญาเช่าที่จะหมดเดือนตุลาคม 2569
วันสิ้นสุดที่แน่นอนคือวันไหน ผู้เช่าแจ้งต่อสัญญาหรือยัง ค่าเช่ารอบใหม่ที่คุยกันไว้เท่าไหร่ เงินประกันอยู่กับใคร และถ้าคุณอยากได้ห้องว่าง ต้องบอกล่วงหน้ากี่วัน
ทิศ วิว และรูปตอนกลางวัน
รูปทั้ง 7 รูปถ่ายกลางคืน ผมจะขอให้เจ้าของยืนยันทิศ แล้วถ่ายรูปกลางวันจากระเบียงกับจากในห้องเพิ่มส่งให้คุณดูก่อนตัดสินใจเดินทางมา จะได้รู้ว่าหน้าต่างมองออกไปเจออะไรจริง ๆ
โควตาต่างชาติและยอดที่ต้องจ่ายวันโอน
เอกสารระบุว่าเป็นกรรมสิทธิ์ต่างชาติ แต่โควตาขยับได้ทุกครั้งที่มีการซื้อขายในตึก ผมขอให้นิติบุคคลยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษร รายละเอียดอยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย ส่วนค่าโอนฝั่งผู้ซื้อ 1% ของราคาประเมิน บวกเงินกองทุนและค่าส่วนกลางล่วงหน้า ผมรวมเป็นยอดเดียวให้ได้
คำถามที่ถามบ่อย
คำถามที่คนถามผมมากที่สุดเกี่ยวกับห้อง M04372
ทำไมห้อง M04372 ถึงเป็นห้องที่ราคาต่อตารางเมตรถูกที่สุดในสต็อก 55 ห้อง
ผมเทียบราคาต่อตารางเมตรของทุกห้องที่ยังใช้ตัวเลขได้ 55 ห้อง แล้วห้องนี้อยู่อันดับ 1 ที่ 71,789 บาทต่อตารางเมตร ตามมาด้วยห้อง M05104 ที่ 73,077 บาท และห้อง M01403 ที่ 74,000 บาท เหตุผลหลักที่ผมยืนยันได้จากเอกสารคือ ตึกสร้างเสร็จเดือนมิถุนายน 2556 คืออายุราว 13 ปี และระยะถึง MRT พระราม 9 คือ 1.13 กม. ในกรุงเทพฯ อายุตึกกับระยะเดินถึงสถานีคือสองอย่างที่กดราคาต่อตารางเมตรลงมากที่สุด
สิ่งที่ผมยืนยันไม่ได้คือสภาพห้องจริงในวันนี้ เพราะรูปทั้ง 7 รูปถ่ายตอนกลางคืนและถ่ายตอนที่ห้องดูไม่มีของใช้ส่วนตัวอยู่เลย ทั้งที่เอกสารระบุว่าขายพร้อมผู้เช่า ผมจึงเดาว่ารูปน่าจะถ่ายก่อนผู้เช่ารายนี้เข้าอยู่ แต่นั่นเป็นการเดา ผมไม่รู้วันที่ถ่ายจริง และผมจะไม่เอาการเดาไปเป็นเหตุผลว่าทำไมห้องนี้ถูก ถ้าคุณสนใจ ผมขอรูปชุดใหม่ให้ก่อนได้
ห้อง M04372 ให้ผลตอบแทนค่าเช่ากี่เปอร์เซ็นต์ และสัญญาเช่าเหลืออีกนานแค่ไหน
คิดจากตัวเลขในเอกสารคือค่าเช่า 15,000 บาทต่อเดือน หรือ 180,000 บาทต่อปี หารด้วยราคาขาย 2,700,000 บาท ได้ผลตอบแทนขั้นต้น 6.67% ถ้าหักค่าส่วนกลาง 1,316 บาทต่อเดือน หรือ 15,792 บาทต่อปีออกไป จะเหลือ 6.08% ในบรรดา 20 ห้องในสต็อกที่มีค่าเช่าบันทึกเป็นเงินบาท ตัวเลขนี้อยู่อันดับ 2 รองจากห้อง M05104 ที่ 6.95%
สัญญาเช่าระบุสิ้นสุดเดือนตุลาคม 2569 นับจากวันนี้คือเหลืออีกราวสองเดือน เอกสารระบุแค่เดือน ไม่ได้ระบุวันที่ ผมจึงยังบอกวันสิ้นสุดที่แน่นอนไม่ได้ และยังไม่รู้ว่าผู้เช่าจะต่อสัญญาหรือย้ายออก ตัวเลข 6.67% จึงเป็นผลตอบแทนของสัญญาปัจจุบัน ไม่ใช่ของผู้เช่ารายถัดไป ถ้ารอบใหม่ตกลงกันที่ 13,000 บาท จะเหลือ 5.78% ทันที ทั้งสองเรื่องนี้ผมโทรถามเจ้าของให้ได้ก่อนคุณวางมัดจำ
ระหว่างห้อง M04372 กับห้อง M05104 ควรเลือกห้องไหน
สองห้องนี้คือห้องที่ราคาต่อตารางเมตรต่ำที่สุดสองอันดับแรกในสต็อกของผม จึงเป็นคู่ที่คนเทียบกันบ่อยที่สุด ตัวเลขวางคู่กันคือ ห้องนี้ 2,700,000 บาท 37.61 ตร.ม. 71,789 บาทต่อตารางเมตร ผลตอบแทนขั้นต้น 6.67% ห่าง MRT 1.13 กม. ตึกปี 2556 ส่วน ห้อง M05104 อยู่ที่ 1,900,000 บาท 26 ตร.ม. 73,077 บาทต่อตารางเมตร ผลตอบแทน 6.95% ห่าง MRT 2.5 กม. ตึกปี 2557
คำตอบขึ้นกับข้อจำกัดของคุณ ถ้าเงินก้อนของคุณจบที่ราว 2 ล้าน หรือคุณต้องการเปอร์เซ็นต์ผลตอบแทนสูงสุดโดยไม่สนขนาดห้อง ให้เลือก M05104 ถ้าคุณรับ 2.7 ล้านได้ และสิ่งที่คุณต้องการคือพื้นที่ 37.61 ตร.ม. ที่มีห้องนอนแยกผนัง กับระยะถึงรถไฟฟ้าที่สั้นลงกว่าครึ่ง ให้เลือกห้องนี้ อีกข้อที่ต่างกันคือสัญญาเช่าของ M05104 ระบุสิ้นสุดกรกฎาคม 2569 ซึ่งเลยกำหนดไปแล้วและยังไม่ยืนยันสถานะ ส่วนของห้องนี้ยังเดินอยู่ ผมพาดูทั้งสองห้องในทริปเดียวได้
ทำไมห้อง M04372 มีรูปแค่ 7 รูป และทำไมถ่ายกลางคืนทั้งหมด
เพราะเจ้าของส่งมาให้เท่านี้ และทั้ง 7 รูปถ่ายตอนกลางคืนโดยเปิดไฟในห้อง สิ่งที่คุณเห็นได้จากชุดนี้คือ ห้องนั่งเล่นกับครัวที่ต่อกัน ห้องนอนแยกที่มีตู้เสื้อผ้าบานกระจก ห้องน้ำที่มีตู้อาบน้ำกระจก และระเบียงที่มีเครื่องซักผ้าตั้งอยู่ สิ่งที่คุณเห็นไม่ได้เลยคือวิวตอนกลางวัน สภาพแสงธรรมชาติในห้อง และสภาพส่วนกลางของตึก
ที่สำคัญกว่านั้นคือไม่มีแปลนห้องอยู่ในชุดรูป ซึ่งเป็นเรื่องที่ควรรู้ก่อนสำหรับห้อง 37.61 ตร.ม. เพราะสัดส่วนระหว่างห้องนอนกับห้องนั่งเล่นเปลี่ยนคำตอบเรื่องการวางเฟอร์นิเจอร์ทั้งหมด ผมจะไม่เอารูปห้องตัวอย่างหรือรูปห้องอื่นในตึกมาใส่ให้ดูเยอะขึ้น เพราะคุณจะเข้าใจผิดว่าเป็นห้องนี้ สิ่งที่ผมทำได้คือขอแปลนห้องจากนิติบุคคลและขอให้เจ้าของถ่ายรูปกลางวันเพิ่มให้
เอกสารเขียนว่าห้องนี้เป็นวิวนอกอาคาร เชื่อได้แค่ไหน และห้องหันทิศไหน
ช่องวิวในเอกสารระบุว่าเป็นวิวนอกอาคาร ซึ่งตามระบบที่ผมใช้แปลว่าไม่ได้หันชนตึกในโครงการเดียวกัน แต่รูปที่ 3 ในชุดนี้ถ่ายจากในห้องออกไปทางระเบียง แล้วเห็นอาคารสูงอีกหลังอยู่ตรงหน้าค่อนข้างชัด เป็นรูปกลางคืน ผมจึงแยกไม่ออกว่าเป็นอาคารอีกหลังของ TC Green เอง หรือเป็นตึกของโครงการข้างเคียง และผมจะไม่เดาให้ ห้องนี้อยู่ชั้น 19 ซึ่งช่วยได้ในแง่ที่ว่ามุมมองน่าจะเปิดกว่าชั้นล่าง แต่รูปเดียวตอนกลางคืนยืนยันอะไรไม่ได้
ส่วนทิศที่ห้องหันหน้า เอกสารเว้นว่างไว้ ผมจึงตอบไม่ได้และจะไม่เดา ในกรุงเทพฯ ทิศเป็นเรื่องที่คุณรู้สึกได้จริงทุกบ่าย และสำหรับห้องนี้ยังผูกกับอีกเรื่องคือ RCA ที่อยู่ห่าง 269 เมตร ทิศที่หันจึงตัดสินทั้งแดดและเสียงพร้อมกัน ถ้าเรื่องนี้สำคัญกับคุณ บอกผมก่อน ผมจะขอให้เจ้าของยืนยันทิศและถ่ายรูปวิวตอนกลางวันส่งให้ก่อนคุณเดินทางมา
ห้อง M04372 อยู่อาคารไหนของ TC Green และชั้น 19 ถือว่าชั้นสูงไหม
เอกสารของห้องนี้บันทึกชั้นไว้ว่า 19 เฉย ๆ โดยไม่มีตัวอักษรอาคารกำกับ ต่างจากอีกห้องที่ผมถืออยู่ในโครงการเดียวกันซึ่งบันทึกว่า B-8 คืออาคาร B ชั้น 8 ผมจึงยืนยันไม่ได้ว่าห้องนี้อยู่อาคารไหนใน 4 อาคาร และจะไม่เดาให้ นี่เป็นข้อแรกที่ผมถามนิติบุคคลให้ก่อนนัดดูห้อง เพราะมันเปลี่ยนทั้งทิศที่ห้องหันและระยะเดินจากลิฟต์ไปที่จอดรถ
ส่วนคำถามว่าชั้น 19 สูงไหม ตอบได้แค่ว่าสูงกว่าอีกห้องที่ผมถืออยู่ในโครงการซึ่งอยู่ชั้น 8 แต่เอกสารชุดที่ผมมีไม่ได้ระบุจำนวนชั้นทั้งหมดของแต่ละอาคาร ผมจึงบอกไม่ได้ว่าเป็นชั้นบนสุดหรือชั้นกลางของตึก และจะไม่เขียนคำว่าชั้นสูงลอย ๆ ให้ ตัวเลขจำนวนชั้นจริงผมขอจากนิติบุคคลให้ได้พร้อมกับเลขห้องเต็ม
อยากรู้ว่าผู้เช่าห้อง M04372 จะต่อสัญญาเดือนตุลาคมนี้หรือเปล่า
ไม่ต้องกรอกฟอร์ม ไม่ต้องทิ้งเบอร์ ทักมาบอกว่าสนใจห้อง M04372 แล้วผมจะโทรถามเจ้าของและนิติบุคคลให้ก่อนสามเรื่อง คือวันสิ้นสุดสัญญาเช่าที่แน่นอนกับแผนของผู้เช่า เลขห้องเต็มว่าอยู่อาคารไหนใน A B C D และโควตาต่างชาติ ณ วันนี้ พร้อมขอรูปกลางวันเพิ่มให้ ถ้าอยากดูของจริง ผมนัดให้ดูห้องนี้กับห้อง M05104 ต่อกันในทริปเดียว และถ้าดูแล้วผมคิดว่าอีกห้องเหมาะกับคุณมากกว่า ผมจะบอกคุณตรง ๆ
WeChat ID
arji7880
LINE ID
arji7880
ทักหาคิมได้ที่ WeChat หรือ LINE
คุยเรื่องห้อง งบ และนัดดูจริงได้ทาง WeChat — ตอบเป็นภาษาไทยและจีน · นัดดูห้องได้ทุกวัน ขอแค่แจ้งล่วงหน้า 1-2 วัน
- กดปุ่มคัดลอก ID ด้านซ้าย
- เปิดแอป WeChat แตะ "+" มุมขวาบน แล้วเลือก "เพิ่มเพื่อน"
- วาง ID ที่คัดลอกไว้ในช่องค้นหา แล้วกดเพิ่มเพื่อน — LINE ใช้วิธีเดียวกัน หรือกดปุ่มด้านล่างเปิด LINE ตรง