a space ID Asoke-Ratchada M03124 出售 — 一居室 32.84 平米 5 层，3,600,000 泰铢

资料写明没有租客，随时可以看房，可以直接卖，而且房子是精装修的。实际意义是：没有租约需要等它到期。这和我手上另外 20 套带租约出售、必须先谈搬出日期的房源不一样。这份资料的最后更新日期是 2026 年 6 月 20 日。

我必须补上这句话的边界：同样一句话出现在我手上 55 套房源里的 23 套上。它是卖方填进表格的内容，不是我这一周亲自核实过的结论。所以在你安排行程之前，我一定会先打电话向房东确认：房子还空着吗，钥匙在谁手里，最快哪天能看。如果状态和资料上写的不一样，我会直接告诉你，不会让你到了现场才发现。

我答不了，也不会猜，因为这套没有租客，资料里也没有任何一行租金。这个网站上那些我给出百分比回报率的房源，都是带租约出售、租金写在合同上的。这一套没有。拿隔壁楼的租金贴上来，再管它叫这套房的回报率 —— 这种事我不做，因为照着我编的数字买房的人，后果得自己扛。

能算的只有条件。按 3,600,000 泰铢，4% 的毛回报需要每月 12,000 泰铢，5% 需要 15,000 泰铢，6% 需要 18,000 泰铢。如果真收到 15,000 泰铢，扣掉每月 1,149 泰铢的物业费之后是 4.62%。至于纸面上最接近的证据，是我另外三套带租约出售的拉玛九一居室：租金分别是 12,000、15,000 和 22,000 泰铢，面积分别是 35.96、37.61 和 32.35 平米，三套分属不同楼盘、不同楼龄。请把它当作区间，不是答案。完整算法在 曼谷公寓投资出租 这一页。

用排名回答比用感觉回答准确。在我手上 55 套房源里，这一套按单价从低往高数排第 26，也就是有 25 套比它便宜、29 套比它贵。全部房源的单价中位数是 116,048 泰铢/平米，所以它低于中位数，但没有低到不正常。只看拉玛九的 26 套，它从低往高数排第 11；只看 27 套一居室，同样排第 11。

最锋利的那个排名是加上楼龄条件之后：拉玛九一带我有 13 套楼盘是 2019 年之后落成的，按单价算这一套最低，第二低的是 134,685 泰铢/平米，中间差 25,063 泰铢。但我得把限制条件一起写上：这句话只在拉玛九成立。把全部房源摊开，同样是 2019 年之后落成、单价比它更低的有 10 套，不过全部在汇权区和拉差达，不在拉玛九。

先说哪些不是答案。两套的资料都写明没有租客，都是精装修，都注明外国人产权，楼盘都是 2019 年落成，而且都在汀丹区的 Asok–Din Daeng 路上。所以租客状态和楼龄都解释不了这 490,000 泰铢的差价。数字是：这一套 3,600,000 泰铢、32.84 平米；M01716 是 4,090,000 泰铢、27.5 平米。这一套同时更便宜、面积还大 5.34 平米，折成单价便宜 39,105 泰铢。

资料上真正的差别有四点：第一，到 MRT 拉玛九站是 600 米对 300 米；第二，5 层对 16 层；第三，开发商是 Areeya Property 对 AP Thailand；第四，机场快线玛卡桑站是 1.4 公里对 900 米。我不敢说这四点就能解释完整个 490,000 泰铢，因为房屋的实际状况和卖家的急切程度，从资料上是看不出来的。但还有一笔不写在售价里、对这一套有利的钱：物业费每月 1,149 泰铢对 1,925 泰铢，每月差 776 泰铢，持有十年就是 93,120 泰铢。这两套我可以安排在同一趟行程里连着看。

6 张低于我手上房源 8 张的中位数，但还不是最少的 —— 我这里最少的一套只有 3 张。我认为真正的空缺不是照片数量，而是这一组里没有任何一张是户型图。对一套即将买下的 32.84 平米房子来说，户型图能直接告诉你：卧室是整面隔墙还是半隔断，阳台有多宽，衣柜和书桌能不能同时放得下。而广角镜头拍出来的照片，永远会把这个面积段的房子显得比实际更大。

我会替你向房东或者物业管理处要户型图，同时补拍这一组缺的角度，尤其是下午从窗口往外看的画面 —— 那正好是资料里朝向那一栏空着所留下的问题。如果要不到，我会告诉你要不到，而不是拿楼盘宣传单上的户型图来顶替，因为实房和宣传单对不上的情况比大多数人以为的多。

资料在景观那一栏填的是外景，也就是不正对项目自己的楼体，这条信息是有用的。但朝向是另外一栏，这一套空着，所以我说不出窗户朝哪个方向，也不会替你猜。下午被西晒晒满的房间和晒不到的房间，无论是体感还是电费，都是两套不同的房子。我手上 55 套房源里，只有 14 套资料里填了朝向，这一套不在其中。

这件事对 5 层的房子比对高楼层更重要，因为在这个高度，马路对面的楼和路边的树是真的会挡视线、挡风。我会做的是请房东确认朝向，然后在下午和傍晚各从房间里拍一组照片发给你，再让你决定要不要跑这一趟。真正约看房的时候，我会约工作日的下午，而不是周日上午 —— 工作日下午是这条路和这个日照角度一天中最糟的时候。

费率是每平米每月 35 泰铢。这套 32.84 平米，所以是每月 1,149 泰铢，一年 13,788 泰铢，相当于房价的 0.38%。做个对照：我手上 55 套房源里只有 2 套费率比它更低，另有 5 套持平，其余 42 套都更贵，还有一套资料把这一栏空着了。费率低的好处是持有成本低；坏处是同一枚硬币的背面 —— 维修基金增长得更慢，而这栋七年半楼龄的楼正在接近第一轮大修。所以每一单我都会去要维修基金的余额。

过户方面，这套的资料写明的做法是买方承担 1% 的过户费（按评估价），其余由卖方承担，而且要在合同里写清楚。除此之外，物业管理处还会另外收公共基金和预缴物业费，这和过户费是两笔不同的钱，做预算时最容易被忘掉。下定金之前我可以先向物业管理处要到实际金额，再合并成一个数字给你。过户当天的全部费用明细可以直接问我。