ขายคอนโด a space ID Asoke-Ratchada ห้อง M03124 — 1 ห้องนอน 32.84 ตร.ม. ชั้น 5 ราคา 3,600,000 บาท

เอกสารระบุว่าไม่มีผู้เช่า นัดดูได้ทุกเมื่อ พร้อมขาย และห้องตกแต่งครบมาแล้ว ในทางปฏิบัติแปลว่าไม่มีสัญญาเช่าให้รอหมดอายุ ซึ่งต่างจากห้องอีก 20 ห้องในสต็อกของผมที่ขายพร้อมผู้เช่าและต้องคุยเรื่องวันย้ายออกก่อน ข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุด 20 มิถุนายน 2569

ข้อจำกัดที่ผมต้องบอกคือ ประโยคนั้นเป็นข้อความชุดเดียวกันที่ปรากฏใน 23 ห้องจาก 55 ห้องของผม มันคือสิ่งที่ผู้ขายกรอกไว้ ไม่ใช่สิ่งที่ผมไปยืนยันมาด้วยตัวเองในสัปดาห์นี้ ผมจึงจะโทรเช็กกับเจ้าของก่อนคุณนัดเดินทางเสมอ ว่าห้องยังว่าง กุญแจอยู่กับใคร และเข้าดูได้เร็วสุดวันไหน ถ้าสถานะเปลี่ยนไปจากที่เอกสารเขียน ผมจะบอกคุณตรง ๆ ไม่ปล่อยให้ไปเจอเอาหน้างาน

ผมตอบไม่ได้ และจะไม่เดา เพราะห้องนี้ไม่มีผู้เช่าและไม่มีบรรทัดค่าเช่าอยู่ในเอกสารเลย ห้องอื่นในเว็บนี้ที่ผมแสดงผลตอบแทนเป็นเปอร์เซ็นต์ เป็นห้องที่ขายพร้อมผู้เช่าและมีตัวเลขค่าเช่าติดมากับสัญญา ห้องนี้ไม่มี การหยิบค่าเช่าของตึกข้างเคียงมาแปะแล้วเรียกว่าผลตอบแทนของห้องนี้ คือสิ่งที่ผมไม่ทำ เพราะคนที่ซื้อตามตัวเลขที่ผมแต่งขึ้นคือคนที่รับผลเอง

สิ่งที่คำนวณได้จริงคือเงื่อนไข ที่ราคา 3,600,000 บาท ผลตอบแทนขั้นต้น 4% ต้องการค่าเช่า 12,000 บาทต่อเดือน 5% ต้องการ 15,000 บาท และ 6% ต้องการ 18,000 บาท ถ้าได้ 15,000 บาทจริง หักค่าส่วนกลาง 1,149 บาทต่อเดือนแล้วจะเหลือ 4.62% ส่วนหลักฐานที่ใกล้ที่สุดที่ผมมีบนกระดาษคือห้อง 1 ห้องนอนย่านพระราม 9 อีกสามห้องของผมที่ขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 12,000 15,000 และ 22,000 บาท ที่ขนาด 35.96 37.61 และ 32.35 ตารางเมตรตามลำดับ ทั้งสามอยู่คนละตึกและคนละอายุอาคาร ให้ใช้เป็นกรอบ ไม่ใช่คำตอบ วิธีคิดทั้งหมดอยู่ในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า

ตอบด้วยอันดับจะตรงกว่าตอบด้วยความรู้สึก ในสต็อก 55 ห้องของผม ห้องนี้อยู่อันดับ 26 นับจากถูกที่สุดต่อตารางเมตร คือมี 25 ห้องที่ถูกกว่า และ 29 ห้องที่แพงกว่า ค่ากลางของสต็อกอยู่ที่ 116,048 บาทต่อตารางเมตร ห้องนี้จึงต่ำกว่าค่ากลางแต่ไม่ได้ถูกแบบผิดปกติ ถ้านับเฉพาะย่านพระราม 9 ที่ผมถืออยู่ 26 ห้อง ห้องนี้อยู่อันดับ 11 นับจากถูกที่สุด และถ้านับเฉพาะห้อง 1 ห้องนอน 27 ห้อง ก็อยู่อันดับ 11 เช่นกัน

อันดับที่คมที่สุดคือเมื่อจำกัดที่อายุอาคาร ในย่านพระราม 9 ผมมี 13 ห้องที่ตึกสร้างเสร็จตั้งแต่ปี 2562 เป็นต้นมา และห้องนี้ถูกที่สุดในกลุ่มนั้นเมื่อวัดต่อตารางเมตร ห้องถัดไปคือ 134,685 บาท ห่างกัน 25,063 บาทต่อตารางเมตร แต่ผมต้องเติมข้อจำกัดไว้ด้วยว่าประโยคนี้จริงเฉพาะย่านพระราม 9 ถ้ากางทั้งสต็อก มี 10 ห้องที่ตึกใหม่ระดับเดียวกันและถูกกว่าห้องนี้ต่อตารางเมตร แต่ทั้งหมดอยู่ห้วยขวางกับรัชดา ไม่ใช่พระราม 9

เริ่มจากสิ่งที่ไม่ใช่คำตอบก่อน ทั้งสองห้องเอกสารระบุว่าไม่มีผู้เช่าเหมือนกัน ตกแต่งครบเหมือนกัน เป็นกรรมสิทธิ์ต่างชาติเหมือนกัน ตึกสร้างเสร็จปี 2562 เหมือนกัน และอยู่บนถนนอโศก-ดินแดง เขตดินแดงเหมือนกัน สถานะผู้เช่ากับอายุอาคารจึงอธิบายส่วนต่าง 490,000 บาทนี้ไม่ได้เลย ตัวเลขคือห้องนี้ 3,600,000 บาทที่ 32.84 ตารางเมตร ส่วน M01716 อยู่ที่ 4,090,000 บาทที่ 27.5 ตารางเมตร ห้องนี้จึงถูกกว่าและใหญ่กว่า 5.34 ตารางเมตรพร้อมกัน หรือคิดต่อตารางเมตรคือถูกกว่า 39,105 บาท

สิ่งที่ต่างกันจริงตามเอกสารมีสี่ข้อ หนึ่ง ระยะไป MRT พระราม 9 คือ 600 เมตรเทียบกับ 300 เมตร สอง ชั้น 5 เทียบกับชั้น 16 สาม ผู้พัฒนาคือ Areeya Property เทียบกับ AP Thailand สี่ แอร์พอร์ตเรลลิงก์ มักกะสัน อยู่ 1.4 กิโลเมตรเทียบกับ 900 เมตร ผมไม่ยืนยันว่าสี่ข้อนี้อธิบายได้ครบทั้ง 490,000 บาท เพราะสภาพห้องจริงกับความเร่งของผู้ขายดูจากเอกสารไม่ออก แต่มีอีกก้อนที่เป็นข้อได้เปรียบของห้องนี้และไม่ได้อยู่ในราคาขาย คือค่าส่วนกลาง 1,149 บาทเทียบกับ 1,925 บาทต่อเดือน ต่างกัน 776 บาททุกเดือน หรือ 93,120 บาทถ้าคุณถือสิบปี ผมนัดให้ดูสองห้องนี้ต่อกันในทริปเดียวได้

หกรูปถือว่าน้อยกว่าค่ากลางของสต็อกผมซึ่งอยู่ที่ 8 รูป แต่ยังไม่ใช่ห้องที่รูปน้อยที่สุด ห้องที่น้อยที่สุดของผมมี 3 รูป สิ่งที่ผมคิดว่าเป็นช่องว่างจริงไม่ใช่จำนวนรูป แต่คือการที่ไม่มีรูปไหนเป็นแปลนห้องเลย สำหรับห้อง 32.84 ตารางเมตรที่กำลังจะซื้อ แปลนบอกได้ตรง ๆ ว่าห้องนอนกั้นผนังเต็มหรือกั้นบางส่วน ระเบียงกว้างเท่าไหร่ และตู้เสื้อผ้ากับโต๊ะทำงานวางพร้อมกันได้จริงไหม ส่วนรูปเลนส์กว้างทำให้ห้องขนาดนี้ดูใหญ่กว่าความจริงเสมอ

ผมจะขอแปลนห้องจากเจ้าของหรือจากนิติบุคคลให้ พร้อมรูปเพิ่มในมุมที่ชุดนี้ไม่มี โดยเฉพาะมุมมองจากหน้าต่างในเวลาบ่ายซึ่งเป็นเรื่องที่ช่องทิศในเอกสารเว้นว่างไว้ ถ้าขอไม่ได้ ผมจะบอกคุณว่าขอไม่ได้ ไม่ใช่เอาแปลนจากใบโฆษณาโครงการมาใส่แทน เพราะห้องจริงกับใบโฆษณาไม่ตรงกันบ่อยกว่าที่คนคิด

เอกสารกรอกช่องวิวมาว่าเป็นวิวนอกอาคาร คือไม่หันชนตึกของโครงการเอง ซึ่งเป็นข้อมูลที่มีประโยชน์จริง แต่ช่องทิศเป็นคนละช่องกันและห้องนี้เว้นว่างไว้ ผมจึงบอกไม่ได้ว่าหน้าต่างหันไปทางไหน และจะไม่เดา เพราะห้องที่รับแดดบ่ายเต็ม ๆ กับห้องที่ไม่รับ เป็นคนละห้องกันทั้งในความรู้สึกและในบิลค่าไฟ ในสต็อก 55 ห้องของผม มีเพียง 14 ห้องที่เอกสารระบุทิศไว้ ห้องนี้ไม่ได้อยู่ในนั้น

เรื่องนี้สำคัญกับห้องชั้น 5 มากกว่าห้องชั้นสูง เพราะที่ความสูงระดับนี้ ตึกฝั่งตรงข้ามถนนและต้นไม้ริมทางบังวิวและบังลมได้จริง สิ่งที่ผมจะทำให้คือขอให้เจ้าของยืนยันทิศ แล้วถ่ายรูปจากในห้องทั้งช่วงบ่ายและช่วงค่ำส่งให้คุณก่อนตัดสินใจเดินทาง และเวลานัดดูห้องจริง ผมจะนัดช่วงบ่ายวันธรรมดา ไม่ใช่เช้าวันอาทิตย์ เพราะช่วงบ่ายวันธรรมดาคือเวลาที่แย่ที่สุดของทั้งแดดและถนนเส้นนี้

อัตราคือ 35 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ห้อง 32.84 ตารางเมตรจึงตกเดือนละ 1,149 บาท หรือปีละ 13,788 บาท คิดเป็น 0.38% ของราคาห้องต่อปี เทียบกันให้เห็นภาพ ในสต็อก 55 ห้องของผมมีเพียง 2 ห้องที่อัตราต่ำกว่านี้ อีก 5 ห้องเท่ากัน ที่เหลือ 42 ห้องแพงกว่า และอีกหนึ่งห้องเอกสารเว้นช่องนี้ไว้ ข้อดีของอัตราต่ำคือค่าถือครองต่ำ ข้อเสียคืออีกด้านของเหรียญเดียวกัน กองทุนซ่อมบำรุงโตช้ากว่า และตึกอายุเจ็ดปีครึ่งกำลังเข้าใกล้รอบซ่อมใหญ่รอบแรก ผมจึงขอยอดกองทุนคงเหลือให้ทุกเคส

ส่วนวันโอน เอกสารห้องนี้ระบุแนวทางว่าผู้ซื้อจ่ายค่าธรรมเนียมโอน 1% ของราคาประเมิน ที่เหลือเป็นของผู้ขาย และต้องเขียนลงในสัญญาให้ชัด นอกจากนั้นยังมีเงินกองทุนส่วนกลางกับค่าส่วนกลางล่วงหน้าที่นิติบุคคลเรียกเก็บอีกก้อน ซึ่งเป็นคนละก้อนกับค่าโอนและมักถูกลืมตอนตั้งงบ ผมขอยอดจริงจากนิติบุคคลแล้วรวมให้เป็นตัวเลขเดียวก่อนคุณวางมัดจำได้ ค่าใช้จ่ายวันโอนทั้งหมดถามผมได้