รหัสห้อง M04278 · อาคาร B ชั้น 9 · เขตห้วยขวาง
ขายคอนโด COBE รัชดา-พระราม 9 ห้อง M04278 — 3 ห้องนอน 106.6 ตร.ม. ชั้น B-9 ราคา 16,000,000 บาท
Kim Bangkok Property ห้อง 16 ล้านห้องนี้มีรูป 9 ใบ แต่ 7 ใบเป็นไฟล์เดียวกับห้อง 1 ห้องนอนอีกสี่ห้องในตึก จึงไม่มีรูปของห้องจริงสักใบ ผมจะเข้าไปถ่ายเองก่อนคุณวางมัดจำ
ข้อมูลห้องอัปเดตล่าสุด 19 มิ.ย. 2569 · ราคาและสถานะห้องอาจเปลี่ยนแปลง ทักมาให้ผมเช็กสถานะล่าสุดก่อนได้
ข้อมูลห้องนี้
ทุกช่องที่เอกสารของห้อง M04278 กรอกไว้ และช่องที่ยังว่างหรือยังขัดกันเอง
- รหัสห้อง
- M04278
- ราคาขาย
- 16,000,000 บาท (150,094 บาท/ตร.ม.)
- พื้นที่ใช้สอย
- 106.6 ตร.ม.
- ผังห้อง
- 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ — เป็นห้องเดียวในตึกนี้ที่ผมถือซึ่งมีมากกว่า 1 ห้องนอน และเป็นหนึ่งใน 3 ห้องจาก 55 ห้องในมือผมที่มีห้องน้ำครบสามห้อง
- ชั้น
- B-9 — ผมอ่านว่าอาคาร B ชั้น 9 ตามรูปแบบเดียวกับ A-7 ของอีกห้องหนึ่ง แต่ในโครงการเดียวกันยังมีรหัสแบบ A-A10 และ A-A12 ที่ไม่ตรงรูปแบบนี้ ผมจึงยืนยันชั้นจริงกับนิติบุคคลก่อนนัดดูเสมอ และจะไม่เรียกชั้น 9 ว่าชั้นสูงในตึกที่ผมยังไม่รู้ว่าอาคาร B สูงกี่ชั้น
- วิว
- วิวนอกอาคาร ตามที่เอกสารระบุ — ในโครงการที่มี 12 อาคาร ประโยคนี้บอกได้แค่ว่าห้องไม่ได้หันชนอาคารอื่นในโครงการเดียวกัน ไม่ได้บอกว่านอกหน้าต่างมีอะไร และเอกสารไม่ได้กรอกทิศไว้ด้วย
- ทิศที่หันหน้า
- เอกสารไม่ได้ระบุทิศ — ผมขอให้เจ้าของยืนยันให้ได้
- เฟอร์นิเจอร์
- ไม่มีเฟอร์นิเจอร์
- กรรมสิทธิ์
- ช่องกรรมสิทธิ์เขียนว่าอยู่ในโควตาต่างชาติ ส่วนหมายเหตุที่ผู้ขายส่งมากับห้องเขียนว่าเป็นห้องขายต่อจากเจ้าของ และโควตาต่างชาติของดีเวลลอปเปอร์เต็มแล้ว สองบรรทัดนี้ขัดกันเอง ผมเลือกพิมพ์ไว้ทั้งคู่แทนที่จะเลือกข้างแทนคุณ คำถามที่ต้องได้คำตอบก่อนคือ 49% ของพื้นที่ทั้งอาคารเต็มแล้วจริงหรือ หรือเต็มเฉพาะส่วนที่ดีเวลลอปเปอร์ถือไว้ขายเอง ซึ่งเป็นคนละเรื่องกันโดยสิ้นเชิง ผมกำลังขอคำตอบนี้จากนิติบุคคลเป็นลายลักษณ์อักษร และจนกว่าจะได้ อย่าวางมัดจำห้องนี้ในฐานะผู้ซื้อชาวต่างชาติ
- ค่าส่วนกลาง
- 55 บาท/ตร.ม./เดือน = 5,863 บาท/เดือน
- ค่าโอน
- ผู้ซื้อจ่าย 1% ของราคาประเมิน ส่วนที่เหลือเป็นของผู้ขาย
- จำนวนรูปที่มี
- 9 รูป แต่ต้องอ่านให้ครบ สองรูปแรกเป็นแปลนห้อง ส่วนอีกเจ็ดรูปเป็นไฟล์เดียวกันทุกไบต์กับรูปที่แนบอยู่กับห้อง 1 ห้องนอน 33 ตร.ม. อีกสี่ห้องในตึกนี้ ห้อง 106.6 ตร.ม. กับห้อง 33 ตร.ม. ใช้รูปภายในห้องชุดเดียวกันไม่ได้ เจ็ดรูปนั้นจึงไม่ใช่รูปของห้องนี้ แปลว่าในชุดนี้ไม่มีรูปถ่ายของห้องจริงเลยสักใบ ผมเก็บรูปไว้บนหน้าตามที่ต้นทางส่งมา แต่บอกไว้ตรงนี้ว่ามันคือห้องตัวอย่างหรือพื้นที่ส่วนกลาง ไม่ใช่ยูนิต B-9
- ที่ตั้ง
- ถนนเทียมร่วมมิตร แขวงห้วยขวาง เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร 10310
- อัปเดตล่าสุด
- 19 มิ.ย. 2569
ช่องทิศที่หันหน้าของห้องนี้ว่าง มีเพียง 14 ห้องจาก 55 ห้องในมือผมที่กรอกช่องนี้ไว้ และห้องนี้ไม่ได้อยู่ในนั้น สำหรับห้อง 106.6 ตร.ม. ที่มีหน้ากระจกยาวกว่าสตูดิโอหลายเท่า ช่องที่ว่างนี้แปลเป็นค่าไฟได้จริงทุกเดือน อีกช่องที่ควรอ่านคู่กันคือสถานะผู้เช่า ซึ่งเอกสารไม่ได้ระบุว่ามีหรือไม่มี สิ่งที่หมายเหตุของผู้ขายบอกไว้คือห้องนี้เป็นห้องขายต่อจากเจ้าของ ไม่ได้บอกว่าตอนนี้มีคนอยู่หรือว่างเปล่า ผมจะโทรถามให้ก่อนนัดดูทุกครั้ง และจะไม่เขียนคำว่าห้องว่างลงในหน้านี้จนกว่าเจ้าของจะยืนยัน
เรื่องที่ต้องรู้ก่อนอย่างอื่น
ห้องนี้แพงที่สุดต่อตารางเมตรในตึกของตัวเอง และถูกที่สุดในกลุ่มที่มันอยู่จริง — ทั้งสองข้อเป็นความจริงพร้อมกัน
เริ่มจากข้อที่ไม่สวย 16,000,000 บาท หารด้วย 106.6 ตร.ม. ได้ 150,094 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งสูงที่สุดใน 6 ห้องที่ผมถืออยู่ในตึกนี้ ทั้งที่กลไกปกติของทุกตลาดคือห้องยิ่งใหญ่ ราคาต่อตารางเมตรยิ่งต่ำ ในตึกเดียวกัน 1 ห้องนอนสี่ห้องอยู่ที่เฉลี่ยราว 135,251 บาท และสตูดิโออยู่ที่ 142,449 บาท ห้องนี้กลับสูงกว่าทั้งหมด ถ้าตั้งราคาที่อัตราเดียวกับห้องที่ถูกที่สุดต่อตารางเมตรในตึก คือ M04348 ที่ 129,909 บาท ราคาห้องนี้จะอยู่ราว 13,848,299 บาท ส่วนต่างคือราว 2,151,701 บาท ผมไม่มีเอกสารชิ้นไหนที่อธิบายส่วนต่างนั้นได้ และจะไม่แต่งเหตุผลขึ้นมาให้ ข้อสรุปเรื่องนี้ผมเขียนไว้ตั้งแต่ในหน้า COBE รัชดา-พระราม 9 แล้วว่าถ้าสนใจห้องนี้ ให้เข้าคุยเรื่องราคาอย่างจริงจัง ไม่ใช่รับราคาตั้ง ผมยังยืนตามนั้น
แต่การเทียบกับสตูดิโอกับ 1 ห้องนอนในตึกเดียวกันไม่ใช่การเทียบที่ตรง เพราะคนที่ดูห้อง 16 ล้านไม่ได้เลือกระหว่างห้องนี้กับสตูดิโอ 3.49 ล้าน กลุ่มที่ห้องนี้แข่งอยู่จริงมีสามห้องในสต็อก 55 ห้องของผม และในสามห้องนั้น ห้องนี้ถูกที่สุดทั้งสองแบบ คือถูกที่สุดในแง่ราคารวม ต่ำกว่าห้อง 100 ตร.ม. ที่ One9Five 2,000,000 บาท และต่ำกว่าห้อง 140 ตร.ม. ที่ Supalai Oriental 7,900,000 บาท และถูกที่สุดในแง่ราคาต่อตารางเมตรด้วย คือต่ำกว่า One9Five 16.6% และต่ำกว่า Supalai Oriental 12.1% รายละเอียดว่าความถูกนี้แลกมาด้วยอะไร ผมแยกเขียนไว้เป็นหัวข้อเต็มข้างล่าง
และมีอีกเรื่องที่ทำให้ส่วนต่างก้อนนั้นตรวจสอบไม่ได้เลย ห้องนี้มีรูปมา 9 รูป สองใบแรกเป็นแปลนห้อง ส่วนอีกเจ็ดใบผมเทียบไฟล์แล้วพบว่าเป็นไฟล์เดียวกันทุกไบต์กับรูปที่แนบมากับห้อง 1 ห้องนอน 33 ตร.ม. อีกสี่ห้องในตึกเดียวกันนี้ ห้อง 106.6 ตร.ม. กับห้อง 33 ตร.ม. จะใช้รูปภายในห้องชุดเดียวกันไม่ได้ ข้อสรุปจึงมีทางเดียวคือเจ็ดใบนั้นเป็นห้องตัวอย่างหรือพื้นที่ส่วนกลางของโครงการ ไม่ใช่ห้องนี้ พูดให้ตรงที่สุดคือ ในชุดข้อมูลของห้อง 16 ล้านบาทห้องนี้ ไม่มีรูปถ่ายของห้องจริงอยู่เลยแม้แต่ใบเดียว สิ่งเดียวที่เป็นของยูนิตนี้โดยเฉพาะคือแปลนสองใบนั้น ซึ่งเป็นสองไฟล์ที่ไม่ซ้ำกับรูปของห้องอื่นในมือผมเลย ผมไม่ถอดรูปออกจากหน้านี้ เพราะมันคือสิ่งที่ต้นทางส่งมาจริงและคุณควรเห็นสิ่งที่ผมเห็น แต่ผมจะไม่ปล่อยให้คุณเข้าใจว่านั่นคือห้องที่คุณจะได้ ถ้าคุณสนใจห้องนี้จริง ผมจะเข้าไปถ่ายยูนิต B-9 ให้เองก่อนคุณเดินทางมา ไม่คิดค่าใช้จ่าย และถ้าเข้าไม่ได้ ผมจะบอกว่าเข้าไม่ได้
สามอันดับที่คำนวณจาก 55 ห้องในมือผม ณ วันนี้ ห้องนี้ราคารวมสูงเป็นอันดับ 4 พื้นที่ใหญ่เป็นอันดับ 4 แต่ราคาต่อตารางเมตรอยู่อันดับ 15 ซึ่งอ่านรวมกันได้ความเดียวกับที่ควรอ่าน คือคุณจ่ายค่าจำนวนตารางเมตร ไม่ได้จ่ายเรตต่อตารางเมตรที่แพงที่สุดในมือผม ส่วนในเขตห้วยขวางที่ผมถืออยู่ 18 ห้อง ห้องนี้แพงที่สุดทั้งราคารวมและราคาต่อตารางเมตร ราคารวมเป็น 2.43 เท่าของห้องที่แพงรองลงมาในเขตเดียวกัน และหกอันดับแรกของราคาต่อตารางเมตรทั้งเขตคือหกห้องของ COBE ทั้งหมด ภาพรวมของทั้งย่านอยู่ในหน้า คอนโดห้วยขวาง
และก่อนอย่างอื่น มีหนึ่งเรื่องที่ผมอยากให้อ่านก่อนคุยราคาด้วยซ้ำ ถ้าคุณเป็นผู้ซื้อชาวต่างชาติ เอกสารของห้องนี้มีสองบรรทัดที่ขัดกันเองเรื่องโควตาต่างชาติ ผมเขียนไว้ครบในช่องกรรมสิทธิ์ด้านบน และเขียนซ้ำอีกครั้งในหัวข้อว่าห้องนี้เหมาะกับใคร เพราะที่ราคาระดับนี้ ผู้ซื้อชาวต่างชาติคือกลุ่มหลัก ไม่ใช่กลุ่มรอง
เทียบกับอีก 5 ห้องในตึกเดียวกัน
ตารางนี้ไม่ใช่บันไดราคา มันคือห้องคนละประเภทที่บังเอิญอยู่โครงการเดียวกัน
| รายการ | M04278 (ห้องนี้) | M04321 | M04348 | M04354 | M04353 | M04356 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ราคา | 16,000,000 บาท | 3,490,000 บาท | 4,300,000 บาท | 4,590,000 บาท | 4,400,000 บาท | 4,590,000 บาท |
| ราคาต่อ ตร.ม. | 150,094 บาท | 142,449 บาท | 129,909 บาท | 139,091 บาท | 133,333 บาท | 138,671 บาท |
| ชั้น | B-9 | I-12 | A-7 | A-A12 | A-A10 | A-A12 |
| ขนาด / ผัง | 106.6 ตร.ม. · 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ | 24.5 ตร.ม. · สตูดิโอ 1 ห้องน้ำ | 33.1 ตร.ม. · 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ | 33 ตร.ม. · 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ | 33 ตร.ม. · 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ | 33.1 ตร.ม. · 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ |
| เฟอร์นิเจอร์ | ไม่มีเฟอร์นิเจอร์ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ไม่มีเฟอร์นิเจอร์ | ไม่มีเฟอร์นิเจอร์ | ไม่มีเฟอร์นิเจอร์ | ไม่มีเฟอร์นิเจอร์ |
| วิว | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ |
| ทิศ | ไม่ระบุ | ไม่ระบุ | ไม่ระบุ | ไม่ระบุ | ไม่ระบุ | ไม่ระบุ |
| ผู้เช่า | ไม่ระบุว่ามีผู้เช่า | ไม่ระบุว่ามีผู้เช่า | ไม่ระบุว่ามีผู้เช่า | ไม่ระบุว่ามีผู้เช่า | ไม่ระบุว่ามีผู้เช่า | ไม่ระบุว่ามีผู้เช่า |
| จำนวนรูป | 9 รูป | 3 รูป | 8 รูป | 8 รูป | 8 รูป | 8 รูป |
ผมวางตารางนี้ไว้เพราะมันเป็นความจริงของสต็อกผม ไม่ใช่เพราะมันช่วยคุณตัดสินใจ ในหกห้องนี้ ห้าห้องเป็นสตูดิโอ 24.5 ตร.ม. กับ 1 ห้องนอน 33 ถึง 33.1 ตร.ม. ราคา 3,490,000 ถึง 4,590,000 บาท ส่วนห้องนี้ใหญ่กว่าห้องที่ใหญ่รองลงมาในตาราง 3.2 เท่า และแพงกว่าห้องที่แพงที่สุดในตาราง 3.5 เท่า ส่วนต่างระหว่างห้องนี้กับห้องอันดับสองคือ 11,410,000 บาท ตัวเลขนั้นไม่ได้แปลว่าห้องไหนคุ้มกว่าห้องไหน มันแปลแค่ว่าคุณกำลังดูสินค้าสองอย่างที่ขายให้คนคนละกลุ่ม
สิ่งที่ตารางนี้ใช้ได้จริงมีสามข้อ ข้อแรกคือค่าถือครอง ค่าส่วนกลาง 55 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนเท่ากันทุกห้อง แต่แปลงเป็นเงินจริงแล้วห้องนี้จ่าย 5,863 บาทต่อเดือน หรือ 70,356 บาทต่อปี ขณะที่สตูดิโอในตารางเดียวกันจ่าย 1,348 บาท ต่างกัน 4.35 เท่าและตามคุณไปทุกเดือนตลอดที่ถือครอง ข้อสองคือเฟอร์นิเจอร์ ห้องนี้เป็นห้องเปล่าเหมือนอีกสี่ห้อง มีเพียงสตูดิโอห้องเดียวในตึกที่ตกแต่งครบ ซึ่งแปลว่างบจริงของคุณคือ 16 ล้านบวกงบตกแต่งพื้นที่ 106.6 ตารางเมตร ที่ไม่มีตัวเลขอยู่ในเอกสารชุดนี้ และผมจะไม่ยิงตัวเลขงบตกแต่งให้คุณจากการเดา ข้อสามคือคอลัมน์จำนวนรูป ซึ่งเป็นคอลัมน์ที่ผมอยากให้คุณอ่านแล้วไม่เชื่อ ห้องนี้ขึ้นว่า 9 รูป และอีกสี่ห้อง 1 ห้องนอนขึ้นว่า 8 รูป แต่เมื่อผมเทียบไฟล์รูปทีละไฟล์ พบว่าเจ็ดใบในเก้าใบของห้องนี้ เป็นไฟล์เดียวกันทุกไบต์กับเจ็ดใบที่แนบอยู่กับสี่ห้องนั้น คือทั้งห้าห้องใช้รูปชุดเดียวกัน ทั้งที่พื้นที่ต่างกันสามเท่า ตัวเลขในคอลัมน์นี้จึงนับจำนวนไฟล์ ไม่ได้นับจำนวนรูปของห้องที่คุณกำลังจะซื้อ ซึ่งของห้องนี้เท่ากับศูนย์
อีกข้อที่ตารางบอกไม่ได้ ห้องนี้เป็นห้องเดียวในหกห้องที่อยู่อาคาร B ส่วนอีกห้าห้องอยู่อาคาร A สี่ห้องและอาคาร I หนึ่งห้อง ในโครงการที่มี 12 อาคาร การเลือกอาคารเป็นสิ่งที่แก้ไม่ได้หลังโอน และผมไม่รู้ผังภายในของอาคาร B เป็นรายชั้น จึงจะไม่บรรยายว่าห้องนี้เงียบกว่าหรือเดินออกประตูใกล้กว่าห้องอื่น คำถามห้าข้อที่ต้องถามตอนไปยืนอยู่ที่นั่นผมเขียนไว้ในหน้า COBE รัชดา-พระราม 9 แล้ว วิธีที่เร็วที่สุดคือนัดครั้งเดียวแล้วเดินดูทั้งอาคาร A B และ I ในวันเดียว ซึ่งผมจัดให้ได้
ข้อสุดท้ายเรื่องวิธีนับ ในโครงการนี้ผมมีระเบียนอยู่ 7 รายการ แต่ผมกันออกหนึ่งรายการ คือห้องที่บันทึกว่า 4 ห้องนอน 5 ห้องน้ำ บนพื้นที่ 13.72 ตร.ม. ราคา 22 ล้านบาท ตัวเลขพื้นที่นั้นเป็นไปไม่ได้ ผมจึงไม่ใส่ในตาราง ไม่คิดราคาต่อตารางเมตรให้ และไม่นับรวมในทุกอันดับบนหน้านี้ ที่ต้องพูดให้ชัดคือระเบียนนั้นอยู่ในตึกเดียวกันกับห้องที่คุณกำลังอ่าน ดังนั้นเวลาผมเขียนว่า 6 ห้อง หมายถึง 6 ห้องที่ข้อมูลผ่านการตรวจ ไม่ใช่ทั้งหมดที่ผมมีชื่ออยู่ในไฟล์
การเทียบที่ตรงจริง — สาม 3 ห้องนอนทั้งหมดที่ผมมี
ทั้งสต็อก 55 ห้องมี 3 ห้องนอนอยู่แค่สามห้อง ห้องนี้ถูกที่สุดทั้งสองแบบ และนี่คือสิ่งที่ความถูกนั้นแลกมา
สามห้องนั้นคือ ห้องนี้ 106.6 ตร.ม. 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ที่ 16,000,000 บาท หรือ 150,094 บาทต่อตารางเมตร ห้อง 100 ตร.ม. 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ที่ One9Five Asoke-Rama 9 ย่านพระราม 9 ที่ 18,000,000 บาท หรือ 180,000 บาทต่อตารางเมตร และห้อง 140 ตร.ม. 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ที่ Supalai Oriental สุขุมวิท 39 ที่ 23,900,000 บาท หรือ 170,714 บาทต่อตารางเมตร นี่ไม่ใช่สามห้องที่ผมเลือกมาให้ห้องนี้ดูดี มันคือทั้งหมดที่มีอยู่จริงในมือผมที่ขนาดนี้ และทั้งสามหน้าเขียนอ้างอิงกันไปมาด้วยตัวเลขชุดเดียวกัน
เทียบกับ One9Five ก่อน เพราะเป็นคู่ที่ตัดสินใจยากที่สุด ห้องนี้ถูกกว่า 2,000,000 บาท ใหญ่กว่า 6.6 ตร.ม. และมีห้องน้ำมากกว่าหนึ่งห้อง พูดอีกแบบคือคุณจ่ายเพิ่มสองล้านเพื่อได้พื้นที่น้อยลงและห้องน้ำน้อยลง ซึ่งฟังดูไม่มีเหตุผลจนกว่าจะดูว่าสองล้านนั้นซื้ออะไร มันซื้อ MRT พระราม 9 ที่ระยะ 350 เมตรแทนที่จะเป็น 1.2 กม. ซื้อห้องที่ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่แทนห้องเปล่า 106.6 ตารางเมตร และซื้อตึกที่สร้างเสร็จปี 2565 ซึ่งมีประวัติการอยู่จริงมาสี่ปีแล้ว ถ้าสามอย่างนั้นสำคัญกับคุณ สองล้านคือราคาที่สมเหตุสมผล ถ้าไม่ ห้องนี้ให้พื้นที่และห้องน้ำมากกว่าในราคาที่ถูกกว่า ผมไม่ตัดสินให้ รายละเอียดฝั่งนั้นอยู่ในหน้า ห้อง M05140
เทียบกับ Supalai Oriental สุขุมวิท 39 ตัวเลขจะคมกว่า ห้องนั้นใหญ่กว่าห้องนี้ 33.4 ตร.ม. และแพงกว่า 7,900,000 บาท หารกันแล้วพื้นที่ส่วนที่เพิ่มขึ้นมาถูกคิดที่ 236,527 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาต่อตารางเมตรของทั้งสองห้องอย่างชัดเจน แปลว่าส่วนต่างเกือบแปดล้านนั้นไม่ได้จ่ายไปกับพื้นที่เป็นหลัก แต่จ่ายไปกับที่อยู่ในซอยสุขุมวิท 39 ข้อที่ต้องพูดให้ครบคือทั้งสองห้องเป็นห้องเปล่าเหมือนกัน ห้องน้ำสามห้องเท่ากัน และระยะถึงสถานีก็ใกล้เคียงกันคือ 1.13 กม. กับ 1.2 กม. คือไม่ใช่ระยะเดินทั้งคู่ ส่วนอายุตึกห้องนั้นคือปี 2563 รายละเอียดฝั่งนั้นอยู่ในหน้า ห้อง M04938
แล้วความถูกของห้องนี้แลกมาด้วยอะไรบ้าง ผมสรุปเป็นสี่ข้อที่วัดได้ หนึ่ง ระยะถึงรถไฟฟ้าไกลที่สุดในสามห้องที่ 1.2 กม. ถึง MRT ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย เดินจริงราว 14 ถึง 16 นาที รายละเอียดเส้นทางผมเขียนไว้ในหน้าตึกแล้ว สอง ที่อยู่คือเขตห้วยขวาง ไม่ใช่ซอยสุขุมวิท 39 และไม่ใช่โซนสำนักงานรอบพระราม 9 ซึ่งมีผลกับสภาพคล่องตอนคุณขายต่อ ไม่ใช่ตอนคุณซื้อ สาม ห้องเปล่า 106.6 ตารางเมตร ต้องบวกงบตกแต่งอีกก้อนที่เอกสารไม่มีตัวเลข และสี่ ข้อนี้คนมักคิดกลับด้าน ตึกนี้ใหม่ที่สุดในสามห้อง คือสร้างเสร็จเดือนพฤษภาคม 2569 หรือราวสามเดือนก่อนวันที่คุณอ่านหน้านี้ ความใหม่ปกติเป็นราคาที่ต้องจ่ายเพิ่ม แต่มันมาพร้อมของที่หายไปสามอย่าง คือไม่มีสถิติราคาขายต่อ ไม่มีสถิติค่าเช่าจริง และไม่มีประวัติการทำงานของนิติบุคคลให้อ่าน ซึ่งอีกสองตึกมีครบ ผมถือว่าข้อสุดท้ายนี้คือคำอธิบายที่ตรงที่สุดว่าทำไมห้องนี้ถึงถูกที่สุดในสามห้อง
เรื่องค่าเช่าผมพูดให้จบตรงนี้เลย ทั้งสามห้องไม่มีห้องไหนมีค่าเช่าบันทึกไว้เลยสักห้อง ไม่ใช่แค่ห้องนี้ ผมจึงไม่คิดผลตอบแทนเป็นเปอร์เซ็นต์ให้ในหน้านี้ และจะไม่เอาค่าเช่าต่อตารางเมตรของห้องเล็กมาคูณขึ้นเป็น 106.6 ตารางเมตร เพราะค่าเช่าต่อตารางเมตรลดลงเสมอเมื่อห้องใหญ่ขึ้น วิธีคิดผลตอบแทนที่ผมใช้อยู่ในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า ส่วนเหตุผลว่าทำไมห้องขนาดนี้ถึงมีน้อยและขายต่อยากกว่าห้องเล็ก อยู่ในหน้า คอนโด 3 ห้องนอนขึ้นไป
ห้องนี้เหมาะกับใคร
ผมคิดว่าห้อง M04278 เหมาะกับสองแบบนี้ และไม่เหมาะกับอีกสองแบบ
เหมาะ — ครอบครัวที่มีรถ และต้องการ 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำในตึกที่ยังไม่มีใครใช้งาน
ห้องนี้เป็นหนึ่งใน 3 ห้องจาก 55 ห้องในมือผมที่มีห้องน้ำครบสามห้อง และอยู่ในตึกที่เพิ่งสร้างเสร็จเดือนพฤษภาคม 2569 แปลว่าห้องน้ำ ท่อ และแอร์ยังไม่ถึงรอบเปลี่ยนในห้าปีข้างหน้า ถ้าบ้านคุณอยู่กันสี่ถึงห้าคน ความต่างระหว่างสามห้องน้ำกับสองห้องน้ำรู้สึกได้ทุกเช้า มากกว่าตัวเลขราคาต่อตารางเมตรที่คุณเห็นในตาราง
เหมาะ — ผู้ซื้อต่างชาติที่ยอมรอคำตอบเรื่องโควตาก่อนตัดสินใจ
ข้อนี้ผมต้องพูดตรง ๆ มากกว่าห้องอื่น เพราะที่ราคา 16 ล้าน ผู้ซื้อชาวต่างชาติคือกลุ่มหลักของห้องนี้ ช่องกรรมสิทธิ์เขียนว่าอยู่ในโควตาต่างชาติ แต่หมายเหตุของผู้ขายเขียนว่าโควตาต่างชาติของดีเวลลอปเปอร์เต็มแล้ว สองบรรทัดนี้ขัดกันเอง ผมจะไม่บอกคุณว่าซื้อได้ และจะไม่บอกว่าซื้อไม่ได้ เพราะทั้งสองคำตอบยังไม่มีหลักฐาน สิ่งที่ต้องรู้คือโควตา 49% นับเป็นพื้นที่ ไม่ใช่จำนวนยูนิต ห้อง 106.6 ตร.ม. จึงกินโควตาเท่ากับสตูดิโอ 24.5 ตร.ม. ราว 4 ห้อง ผมกำลังขอให้นิติบุคคลยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรว่าที่เต็มคือ 49% ของทั้งอาคาร หรือเต็มเฉพาะส่วนของดีเวลลอปเปอร์ อย่าวางมัดจำก่อนได้คำตอบนี้ ขั้นตอนและเอกสารทั้งหมดอยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย
ไม่เหมาะ — คนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าเป็นหลัก
เอกสารของห้องนี้ไม่มีค่าเช่าบันทึกไว้ และในสต็อก 55 ห้องของผมไม่มีห้อง 3 ห้องนอนห้องไหนที่มีค่าเช่าบันทึกไว้เลยสักห้อง ยิ่งกว่านั้นตึกนี้เพิ่งสร้างเสร็จได้ราวสามเดือน จึงยังไม่มีสัญญาเช่าจริงในโครงการให้ใครอ้างอิง รวมทั้งผม ผมจึงไม่มีตัวเลขจะยื่นให้ และจะไม่สร้างมันขึ้นมาจากค่าเช่าของห้องขนาดอื่นในตึกอื่น
ไม่เหมาะ — คนที่อาจต้องขายต่อภายในสองถึงสามปี
ห้อง 16 ล้านมีผู้สนใจต่อการประกาศหนึ่งครั้งน้อยกว่าห้อง 4 ล้านมาก มีเพียง 5 ห้องจาก 55 ห้องในมือผมที่ราคาตั้งแต่ 10 ล้านขึ้นไป และตึกนี้ยังไม่เคยมีรอบขายต่อให้ผู้ซื้อของคุณใช้อ้างอิงราคา ช่วงราคาต่อตารางเมตรที่ห่างกันถึง 15% ในตึกเดียวกันคือหลักฐานว่าตลาดของตึกนี้ยังไม่นิ่ง ถ้าแผนคือถือยาว ข้อนี้ไม่รบกวนคุณ ถ้าไม่ใช่ ผมแนะนำตรง ๆ ว่าอย่าเริ่มจากห้องขนาดนี้
มีอีกทางหนึ่งที่ผมควรบอก ถ้าเงื่อนไขหลักของคุณคือพื้นที่เกิน 100 ตารางเมตรในงบที่ต่ำกว่านี้ ผมมีห้อง 116 ตร.ม. 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ที่ Siam Condominium ย่านพระราม 9 ราคา 9,800,000 บาท หรือ 84,483 บาทต่อตารางเมตร ถูกกว่าห้องนี้ต่อตารางเมตรราว 44% และใหญ่กว่า 9.4 ตร.ม. ข้อแลกที่ต้องพูดให้ครบคือตึกนั้นสร้างปี 2528 คืออายุ 41 ปี ได้ห้องนอนน้อยกว่าหนึ่งห้องและห้องน้ำน้อยกว่าหนึ่งห้อง และงานระบบอยู่คนละรอบอายุกับตึกที่เพิ่งเสร็จปีนี้ ถ้าคุณอยากเทียบสองห้องนี้จริงจัง เปิดดูได้ที่หน้า ห้อง M04339 แล้วบอกผมมาว่าคุณให้ค่ากับพื้นที่หรือกับอายุอาคารมากกว่ากัน
และถ้าคุณเป็นชาวต่างชาติที่อ่านมาถึงตรงนี้แล้วยังสนใจอยู่ ลำดับที่ผมแนะนำคือทักมาก่อน ให้ผมไปเอาคำตอบเรื่องโควตากลับมาให้ แล้วค่อยคุยเรื่องราคา ไม่ใช่กลับกัน เพราะถ้าคำตอบออกมาว่าโควตาของอาคารเต็มจริง เรื่องราคาก็ไม่ต้องคุยกันเลย และผมอยากให้คุณเสียเวลาน้อยที่สุด
รอบตัวห้อง
ระยะชุดนี้เหมือนกันทั้ง 6 ห้องในตึก แต่มีสามบรรทัดที่เขียนมาเพื่อห้องขนาดนี้โดยเฉพาะ
ระยะที่บันทึกไว้ในเอกสารของห้องนี้
- MRT ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย (BL19)1.2 กม.
- เดอะ สตรีท รัชดา1.2 กม.
- เซ็นทรัล พระราม 91.9 กม.
- ฟอร์จูนทาวน์2.1 กม.
- อาคาร AIA Capital Center1.8 กม.
- โรงเรียนนานาชาติ KIS กรุงเทพฯ1.5 กม.
- โรงเรียนนานาชาติรีเจ้นท์ กรุงเทพฯ1.8 กม.
- โรงพยาบาลพระราม 92.6 กม.
- ร้านสะดวกซื้อ 7-11150 ม.
- CQK หม่าล่า700 ม.
- บิ๊กซี1.1 กม.
สามบรรทัดนั้นคือโรงเรียนนานาชาติ KIS ที่ 1.5 กม. โรงเรียนนานาชาติ Regent's ที่ 1.8 กม. และโรงพยาบาลพระราม 9 ที่ 2.6 กม. ในสตูดิโอ 24.5 ตร.ม. สามบรรทัดนี้แทบไม่มีน้ำหนักเลย แต่ในบ้าน 3 ห้องนอน 106.6 ตร.ม. ที่ผู้ซื้อเกือบทั้งหมดเป็นครอบครัว นี่คือบรรทัดที่ถูกอ่านก่อนบรรทัดอื่นเสมอ ข้อควรระวังคือทั้งสามระยะนี้เป็นระยะที่ต้องใช้รถ ไม่ใช่ระยะเดิน ถ้าคุณมีโรงเรียนในใจอยู่แล้ว บอกชื่อมา ผมวัดเส้นทางจริงจากหน้าโครงการไปให้ พร้อมเวลาเดินทางในชั่วโมงเร่งด่วน ไม่ใช่ระยะเส้นตรงบนแผนที่
ส่วนบรรทัดที่คนถามมากที่สุดคือ MRT ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยที่ 1.2 กม. ซึ่งเป็นข้อเสียที่ชัดที่สุดของโครงการ ผมเขียนรายละเอียดเส้นทางและเวลาเดินจริงไว้ครบในหน้า COBE รัชดา-พระราม 9 แล้ว ตรงนี้ผมเพิ่มแค่มุมของห้องนี้ ครอบครัวที่ซื้อบ้าน 106.6 ตารางเมตรส่วนใหญ่มีรถอยู่แล้ว และถนนเทียมร่วมมิตรออกรัชดาภิเษกได้ตรง ระยะ 1.2 กม. จึงกระทบชีวิตประจำวันของห้องนี้น้อยกว่าที่มันกระทบสตูดิโอในตึกเดียวกัน แต่มันยังกระทบราคาขายต่ออยู่ดี เพราะผู้ซื้อรอบถัดไปของคุณจะอ่านตัวเลขเดียวกันนี้ ผมจึงไม่ลดน้ำหนักของมันลง ทางเลือกอื่นในเขตเดียวกันอยู่ในหน้า คอนโดห้วยขวาง ส่วนสิ่งที่รายการนี้ตอบไม่ได้เลยคือที่จอดรถ เอกสารไม่ได้ระบุว่าห้องนี้ได้ที่จอดกี่คัน ซึ่งสำหรับบ้านสามห้องนอนเป็นคำถามที่ต้องมีคำตอบก่อนวางมัดจำ ผมขอจากนิติบุคคลให้ได้
ก่อนวางมัดจำ
สี่อย่างที่ผมจะไปหาคำตอบให้ก่อน ถ้าคุณสนใจห้อง M04278 จริง
คำตอบเรื่องโควตาต่างชาติ เป็นลายลักษณ์อักษร
นี่คือข้อแรกและสำคัญที่สุดของห้องนี้ ผมจะขอให้นิติบุคคลระบุเป็นหนังสือว่า ณ วันนี้พื้นที่โควตาต่างชาติที่เหลือของอาคารคือกี่ตารางเมตร และคำว่าเต็มในหมายเหตุของผู้ขายหมายถึงโควตา 49% ของทั้งอาคาร หรือหมายถึงเฉพาะส่วนที่ดีเวลลอปเปอร์ถือไว้ขายเอง สองคำตอบนี้ให้ผลตรงข้ามกันสำหรับคุณ ถ้าคำตอบยังไม่มา ผมจะบอกว่ายังไม่มา ไม่ใช่บอกว่าน่าจะได้
รูปจริงของยูนิต B-9 และแปลนที่ยืนยันแล้ว
เจ็ดในเก้ารูปของห้องนี้เป็นไฟล์เดียวกับรูปของห้อง 1 ห้องนอนอีกสี่ห้องในตึก จึงไม่ใช่ห้องนี้ ผมจะไม่ขอให้เจ้าของถ่ายมาให้ แต่จะนัดเข้าไปถ่ายเองทุกมุม ทั้งครัว ห้องน้ำทั้งสามห้อง ระเบียง และวิวจากในห้องช่วงบ่าย ส่วนแปลนสองใบที่แนบมาซึ่งเป็นของยูนิตนี้เพียงชุดเดียว ผมจะให้นิติบุคคลยืนยันว่าเป็นแปลนของ B-9 จริง พร้อมถามให้ชัดว่ามีห้องแม่บ้านหรือห้องเก็บของแยกหรือไม่ ห้องน้ำในตัวอยู่กับห้องนอนไหน และครัวเป็นครัวปิดหรือครัวเปิด
อาคาร B ชั้น 9 ทิศ และสถานะผู้เช่า
ผมจะยืนยันกับนิติบุคคลว่า B-9 คืออาคาร B ชั้น 9 จริง อาคาร B สูงกี่ชั้น อยู่ตรงไหนของผัง 12 อาคาร และห้องได้ที่จอดรถกี่คัน ส่วนช่องทิศที่ว่างอยู่ ผมจะขอให้เจ้าของยืนยันทิศ แล้วผมจะถ่ายรูปจากในห้องออกไปช่วงบ่ายเองตอนเข้าไปถ่ายยูนิต พร้อมถามให้ชัดว่าตอนนี้ห้องว่างหรือมีผู้เช่าอยู่ เพราะเอกสารไม่ได้ระบุ และข้อมูลชุดนี้ลงวันที่ 19 มิถุนายน 2569 คือราว 56 วันก่อนวันที่คุณอ่านหน้านี้
ยอดจริงในวันโอน และกรอบการต่อรอง
ค่าโอนฝั่งผู้ซื้อคือ 1% ของราคาประเมิน ซึ่งไม่ใช่ราคาขาย 16 ล้าน ผมขอตัวเลขราคาประเมินให้ได้ แล้วบวกเงินกองทุนแรกเข้าซึ่งคิดต่อตารางเมตรเช่นกันและยอดจริงไม่ได้อยู่ในเอกสารของผม รวมเป็นตัวเลขเดียวก่อนคุณนัดวันโอน วิธีคิดทั้งหมดถามผมได้ และผมจะบอกตรง ๆ ว่าห้องนี้เป็นห้องที่ผมแนะนำให้เข้าคุยเรื่องราคา ไม่ใช่รับราคาตั้ง
คำถามที่ถามบ่อย
คำถามที่คนถามผมมากที่สุดเกี่ยวกับห้อง M04278
ห้อง M04278 ใหญ่ที่สุดในตึก ทำไมราคาต่อตารางเมตรถึงสูงที่สุดในตึกด้วย
ตัวเลขคือ 16,000,000 บาท หารด้วย 106.6 ตร.ม. ได้ 150,094 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่หกห้องที่ผมถือในตึกนี้อยู่ในช่วง 129,909 ถึง 150,094 บาท คือห้องนี้อยู่ปลายบนสุดของช่วงพอดี ปกติในทุกตลาด ห้องยิ่งใหญ่ราคาต่อตารางเมตรยิ่งต่ำลง เพราะผู้ซื้อกลุ่มที่จ่ายไหวเล็กลงตามขนาด การที่ห้องนี้กลับสูงกว่าสตูดิโอ 24.5 ตร.ม. อยู่ 5.4% และสูงกว่า 1 ห้องนอนที่ถูกที่สุดต่อตารางเมตรอยู่ 15.5% จึงเป็นเรื่องที่ต้องอธิบาย ไม่ใช่เรื่องที่ปล่อยผ่าน
คำตอบตรง ๆ คือผมอธิบายไม่ได้จากเอกสาร และจะไม่แต่งเหตุผลขึ้นมา ห้องนี้เป็นห้องเปล่าเหมือนอีกสี่ห้องในตาราง จึงไม่ใช่เรื่องเฟอร์นิเจอร์ ไม่มีข้อมูลว่าชั้นหรือทิศดีกว่าห้องอื่นเพราะช่องทิศว่างเปล่า สิ่งที่ผมเห็นและเชื่อว่าใกล้ความจริงที่สุดคือ ราคานี้ถูกตั้งจากต้นทุนและความคาดหวังของเจ้าของ ไม่ได้ตั้งจากราคาตลาดของห้องขนาดนี้ ซึ่งเป็นเรื่องปกติของตึกที่ยังไม่เคยมีรอบขายต่อ ผลในทางปฏิบัติคือห้องนี้ต่อรองได้จริง และผมแนะนำให้ต่อรอง ถ้าคุณอยากได้เหตุผลของราคาระดับตัวตึกทั้งหมด ผมเขียนไว้แล้วในหน้า COBE รัชดา-พระราม 9
ในสามห้อง 3 ห้องนอนที่คุณมี ทำไมห้องนี้ถูกที่สุด มีอะไรผิดปกติหรือเปล่า
ไม่มีอะไรผิดปกติที่ผมเห็นในเอกสาร แต่มีสิ่งที่คุณแลกไปสี่ข้อและวัดได้ทุกข้อ หนึ่ง ระยะถึงรถไฟฟ้าไกลที่สุดในสามห้องคือ 1.2 กม. เทียบกับ 350 เมตรของห้องที่ One9Five และ 1.13 กม. ของห้องที่ Supalai Oriental สอง ที่อยู่คือเขตห้วยขวาง ซึ่งไม่ได้ขายง่ายเท่าซอยสุขุมวิท 39 หรือโซนพระราม 9 ตอนคุณขายต่อ สาม ห้องนี้เป็นห้องเปล่า 106.6 ตารางเมตร ต้องบวกงบตกแต่งอีกก้อนที่ไม่มีตัวเลขในเอกสาร ขณะที่ห้องที่ One9Five ตกแต่งครบมาแล้ว และข้อที่ผมต้องเพิ่มเข้าไปหลังจากตรวจไฟล์รูปคือ ในสามห้องนี้ ห้องนี้เป็นห้องเดียวที่ไม่มีรูปถ่ายของห้องจริงเลย เจ็ดรูปในชุดของมันซ้ำกับรูปของห้อง 1 ห้องนอนในตึกเดียวกัน ขณะที่ห้องที่ One9Five มีรูปของตัวเอง 10 ใบ และห้องที่ Supalai Oriental มี 7 ใบ ซึ่งผมตรวจแล้วว่าไม่ซ้ำกับห้องไหนเลย
ข้อที่สี่คือข้อที่คนคิดกลับด้านบ่อยที่สุด ตึกนี้ใหม่ที่สุดในสามห้อง สร้างเสร็จเดือนพฤษภาคม 2569 ขณะที่อีกสองห้องอยู่ในตึกปี 2565 และปี 2563 ความใหม่ตามปกติควรเป็นราคาที่ต้องจ่ายเพิ่ม ไม่ใช่ส่วนลด แต่มันแลกมากับการที่ไม่มีสถิติราคาขายต่อ ไม่มีสถิติค่าเช่าจริง และไม่มีประวัติการทำงานของนิติบุคคลให้อ่านเลยแม้แต่ชุดเดียว ซึ่งอีกสองตึกมีครบ ในทางกลับกัน สิ่งที่ห้องนี้ให้มากกว่าคือห้องน้ำครบสามห้องเท่าห้อง Supalai Oriental และมากกว่าห้อง One9Five หนึ่งห้อง พื้นที่มากกว่า One9Five 6.6 ตร.ม. และเป็นห้องเดียวในสามห้องที่มีแปลนห้องแนบมา ซึ่งเป็นสิ่งเดียวในชุดรูปของมันที่เป็นของยูนิตนี้จริง ๆ
ต่างชาติซื้อห้อง M04278 นี้ได้ไหม
ผมตอบว่าได้ไม่ได้ และตอบว่าไม่ได้ก็ไม่ได้ เพราะเอกสารสองชิ้นของห้องนี้ขัดกันเอง ช่องกรรมสิทธิ์ระบุว่าอยู่ในโควตาต่างชาติ ส่วนหมายเหตุที่ผู้ขายส่งมากับห้องเขียนว่าเป็นห้องขายต่อจากเจ้าของ และโควตาต่างชาติของดีเวลลอปเปอร์เต็มแล้ว หน้าตึกของโครงการตอบคำถามนี้จากช่องกรรมสิทธิ์อย่างเดียว หน้านี้ผมเพิ่มบรรทัดที่สองเข้าไปด้วย เพราะเป็นข้อมูลที่คุณควรได้อ่าน ไม่ใช่ข้อมูลที่ผมควรเลือกทิ้ง
ความต่างของสองความเป็นไปได้นี้ใหญ่มาก ถ้าโควตา 49% ของทั้งอาคารเต็มจริง ชาวต่างชาติจะซื้อห้องนี้ในชื่อตัวเองไม่ได้เลย ไม่ว่าช่องกรรมสิทธิ์จะเขียนว่าอะไร แต่ถ้าที่เต็มคือเฉพาะส่วนที่ดีเวลลอปเปอร์กันไว้ขายเอง ห้องมือสองที่ถือโควตาอยู่แล้วก็ยังโอนต่อในโควตาได้ตามปกติ ผมกำลังขอให้นิติบุคคลตอบข้อนี้เป็นลายลักษณ์อักษร พร้อมตัวเลขพื้นที่โควตาคงเหลือ ณ วันที่ตอบ และผมขอย้ำข้อเดียว อย่าวางมัดจำห้องนี้ในฐานะผู้ซื้อชาวต่างชาติก่อนได้คำตอบนั้น เพราะห้อง 106.6 ตารางเมตรกินโควตาเท่ากับสตูดิโอราวสี่ห้อง กติกาเรื่องโควตาทั้งหมดอยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย
ห้อง M04278 ปล่อยเช่าได้เดือนละเท่าไหร่ ผลตอบแทนกี่เปอร์เซ็นต์
ผมไม่มีตัวเลขให้ และไม่ใช่แค่ห้องนี้ ในสต็อก 55 ห้องของผมไม่มีห้อง 3 ห้องนอนห้องไหนที่มีค่าเช่าบันทึกไว้เลยสักห้อง ทั้งห้องนี้ ห้องที่ One9Five และห้องที่ Supalai Oriental ว่างเปล่าเหมือนกันหมดในช่องนี้ ซ้ำด้วยข้อเท็จจริงว่าตึกนี้เพิ่งสร้างเสร็จเดือนพฤษภาคม 2569 จึงยังไม่มีสัญญาเช่าจริงในโครงการให้ใครใช้อ้าง ใครที่บอกตัวเลขค่าเช่าของตึกนี้กับคุณตอนนี้ กำลังเดาจากตึกข้างเคียง
ผมจึงไม่คิดผลตอบแทนขั้นต้นหรือสุทธิให้ในหน้านี้ และจะไม่เอาค่าเช่าต่อตารางเมตรของห้องหนึ่งห้องนอนมาคูณเป็น 106.6 ตารางเมตร เพราะค่าเช่าต่อตารางเมตรลดลงเสมอเมื่อห้องใหญ่ขึ้น และกลุ่มผู้เช่าที่จ่ายไหวเดือนละหลายหมื่นบาทในเขตห้วยขวางเล็กกว่ากลุ่มที่เช่าห้องเล็กมาก สิ่งที่ผมคำนวณให้ได้แน่ ๆ คือฝั่งค่าใช้จ่าย คือค่าส่วนกลาง 5,863 บาทต่อเดือน หรือ 70,356 บาทต่อปี ถ้าคุณตั้งใจซื้อเพื่อปล่อยเช่าจริง ผมไปเก็บราคาเช่าที่ประกาศอยู่จริงของห้องขนาดนี้ในโครงการนี้มาให้ก่อนวางมัดจำได้ แล้วส่งตัวเลขจริงกลับไป ไม่ใช่ตัวเลขที่ผมประมาณเอง
รูป 9 รูปของห้อง M04278 คือรูปห้องนี้จริงไหม
เจ็ดในเก้าใบไม่ใช่ และผมอยากให้ข้อนี้เป็นคำตอบที่คุณจำได้จากหน้านี้ ผมเอาไฟล์รูปทุกใบในสต็อก 55 ห้องมาเทียบค่าแฮชทีละไฟล์ ผลคือรูปเจ็ดใบที่ไม่ใช่แปลนของห้องนี้ เป็นไฟล์เดียวกันทุกไบต์กับรูปที่แนบมากับห้อง M04348 M04353 M04354 และ M04356 ซึ่งเป็น 1 ห้องนอน 33 ถึง 33.1 ตร.ม. ในตึกเดียวกัน ห้อง 106.6 ตร.ม. กับห้อง 33 ตร.ม. จะมีรูปภายในห้องชุดเดียวกันไม่ได้ ทางเดียวที่อธิบายได้คือรูปชุดนั้นเป็นห้องตัวอย่างของโครงการหรือพื้นที่ส่วนกลาง ที่ต้นทางแนบไปกับห้องหลายห้องพร้อมกัน แปลว่าสำหรับห้องราคา 16,000,000 บาทห้องนี้ คุณยังไม่เคยเห็นรูปของห้องจริงเลยสักใบ
ผมไม่ถอดรูปออกจากหน้า เพราะมันคือชุดที่มากับประกาศจริงและผมไม่ซ่อนสิ่งที่ผมได้รับ แต่ผมติดป้ายไว้ตรงนี้ว่ามันคือห้องตัวอย่าง ไม่ใช่ยูนิต B-9 สิ่งเดียวในชุดนี้ที่เป็นของยูนิตนี้โดยเฉพาะคือแปลนสองใบ ซึ่งเป็นสองไฟล์ที่ไม่ซ้ำกับรูปของห้องไหนเลยในสต็อกผม แต่ผมก็ยังยืนยันไม่ได้ว่ามันคือแปลนของยูนิต B-9 เอง หรือเป็นแปลนแบบห้องของโครงการ ผมกำลังขอคำยืนยันจากนิติบุคคล ส่วนเรื่องรูป ผมไม่รอเจ้าของถ่ายมาให้แล้ว ถ้าคุณสนใจห้องนี้จริง ผมจะนัดเข้าไปถ่ายยูนิตนี้เองให้ครบทุกมุม ทั้งครัว ห้องน้ำทั้งสามห้อง ระเบียง และวิวจากในห้องช่วงบ่าย แล้วส่งให้คุณก่อนตัดสินใจเดินทาง ไม่คิดค่าใช้จ่าย และถ้าเจ้าของไม่ยอมให้เข้า ผมจะบอกคุณว่าไม่ยอมให้เข้า ซึ่งตัวมันเองก็เป็นข้อมูลที่คุณควรรู้
ถือครองห้องนี้เดือนละเท่าไหร่ และวันโอนต้องเตรียมเงินเท่าไหร่
ค่าส่วนกลางของโครงการคือ 55 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน คูณ 106.6 ตร.ม. ได้ 5,863 บาทต่อเดือน หรือ 70,356 บาทต่อปี สูงที่สุดในหกห้องที่ผมถือในตึกนี้ และเป็น 4.35 เท่าของสตูดิโอในตึกเดียวกันซึ่งจ่าย 1,348 บาท อัตรา 55 บาทนี้อยู่ที่เพดานบนของกรอบเขตห้วยขวาง เหตุผลระดับโครงการผมเขียนไว้ในหน้าตึกแล้ว ที่อยากให้เห็นตรงนี้คือเมื่อคูณด้วยพื้นที่ระดับ 106.6 ตารางเมตร อัตราเดียวกันกลายเป็นเงินคนละก้อนกับที่คุณเห็นในห้องเล็ก
ส่วนวันโอน เอกสารระบุว่าค่าโอนแบ่งกันคนละครึ่งในรูปแบบที่ฝั่งผู้ซื้อรับ 1% ของราคาประเมิน ซึ่งเป็นคนละตัวเลขกับราคาขาย 16 ล้าน ผมขอราคาประเมินของยูนิตนี้ให้ได้ก่อน แล้วบวกเงินกองทุนแรกเข้าที่นิติบุคคลเรียกเก็บซึ่งคิดต่อตารางเมตรเหมือนกัน และค่าส่วนกลางล่วงหน้าที่ต้องจ่ายในวันโอน รวมออกมาเป็นตัวเลขเดียวให้คุณเห็นก่อนตัดสินใจ ไม่ใช่ให้ไปเจอหน้าเคาน์เตอร์กรมที่ดิน ขั้นตอนและลำดับเอกสารทั้งหมดถามผมได้
อยากได้คำตอบเรื่องโควตาต่างชาติของห้อง M04278 ก่อนคุยเรื่องราคา
ไม่ต้องกรอกฟอร์ม ไม่ต้องทิ้งเบอร์ ทักมาบอกว่าสนใจห้อง M04278 แล้วผมจะไปขอสี่อย่างให้ก่อน คือคำยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรว่าโควตา 49% ของอาคารเต็มแล้วหรือเต็มเฉพาะส่วนของดีเวลลอปเปอร์ รูปถ่ายจริงของยูนิต B-9 ที่ผมจะเข้าไปถ่ายเอง เพราะเจ็ดในเก้ารูปที่ติดมากับประกาศเป็นไฟล์เดียวกับรูปของห้อง 1 ห้องนอนอีกสี่ห้องในตึกนี้ พร้อมคำยืนยันว่าแปลนสองใบนั้นคือแปลนของ B-9 จริง สถานะผู้เช่าและทิศที่หันหน้าซึ่งเอกสารไม่ได้กรอกไว้ และจำนวนที่จอดรถที่ติดมากับห้อง ถ้าอยากดูของจริง ผมนัดให้เดินดูอาคาร B พร้อมอาคาร A และ I ในวันเดียว และถ้าคุณกำลังชั่งกับอีกสอง 3 ห้องนอนที่ผมมี ผมจัดให้ดูต่อกันในทริปเดียวได้ ถ้าดูแล้วผมเห็นว่าห้องนี้ไม่ตรงกับโจทย์ของคุณ ผมจะบอกตรง ๆ แล้วเสนอห้องอื่นแทน
WeChat ID
arji7880
LINE ID
arji7880
ทักหาคิมได้ที่ WeChat หรือ LINE
คุยเรื่องห้อง งบ และนัดดูจริงได้ทาง WeChat — ตอบเป็นภาษาไทยและจีน · นัดดูห้องได้ทุกวัน ขอแค่แจ้งล่วงหน้า 1-2 วัน
- กดปุ่มคัดลอก ID ด้านซ้าย
- เปิดแอป WeChat แตะ "+" มุมขวาบน แล้วเลือก "เพิ่มเพื่อน"
- วาง ID ที่คัดลอกไว้ในช่องค้นหา แล้วกดเพิ่มเพื่อน — LINE ใช้วิธีเดียวกัน หรือกดปุ่มด้านล่างเปิด LINE ตรง