COBE 拉差达-拉玛九 M04278 出售 — 三居室 106.6 平米 B-9 层，16,000,000 泰铢

先说不好看的那一面：16,000,000 泰铢除以 106.6 平米，等于每平米 150,094 泰铢，是我在这栋楼手上 6 套里最高的一个数字。而任何市场的常规都是户型越大、每平米单价越低。同一栋楼里，四套一居室的平均单价约 135,251 泰铢，开间是 142,449 泰铢，这一套反而比它们都高。如果按全楼每平米最便宜的那套（M04348，129,909 泰铢）的单价来定价，这一套大约是 13,848,299 泰铢，差额约 2,151,701 泰铢。我手上没有任何一份文件能解释这个差额，我也不会编一个理由出来。这件事我在 COBE 拉差达-拉玛九 那一页就写过：如果你对这一套有兴趣，请认真谈价，不要接受挂牌价。我现在依然这么说。

但拿它跟同楼的开间和一居室比，本身就不是对的比法。会看 1,600 万泰铢房子的人，不会在这一套和 349 万的开间之间做选择。它真正的对手，在我 55 套房源里只有三个：这一套、One9Five 那套 100 平米，和 Supalai Oriental 那套 140 平米。而在这三套里，它两项都是最低的 —— 总价比 One9Five 那套低 2,000,000 泰铢，比 Supalai Oriental 那套低 7,900,000 泰铢；每平米单价比 One9Five 低 16.6%，比 Supalai Oriental 低 12.1%。这个「便宜」换来的代价是什么，我在下面单独写了一整节。

还有一件事，让那笔差额根本无从核对。这套房有 9 张图，前两张是户型图；另外七张我逐个文件比对过，与同楼四套 33 平米一居室所附的照片是逐字节完全相同的文件。一套 106.6 平米和一套 33 平米不可能共用同一组室内照片，唯一说得通的解释是：那七张是项目的样板房或公共区域，被来源方同时挂在了好几套房下面。说得最直白一点：这套 1,600 万泰铢的房子，资料里没有一张是它本身的实拍。整组图里唯一专属于这一户的，是那两张户型图 —— 它们是我全部房源的图片中找不到第二份的两个文件。我不会把这些图从页面上撤掉，因为那是来源方真实发来的东西，你应该看到我看到的；但我不会让你以为那就是你要买的房子。如果你真的考虑这一套，我会亲自进去把 B-9 这一户拍下来，再让你决定要不要跑这一趟，不收你任何费用；如果进不去，我就说进不去。

从我手上 55 套房源算出来的三个排名：这一套总价排第 4，面积排第 4，但每平米单价排第 15。三个数字合起来说明的是同一件事 —— 你付的是「平米数」的钱，不是我手上最贵的那个单价。而在辉煌区我手上的 18 套里，这一套的总价和每平米单价都排第一，总价是同区第二名的 2.43 倍，并且整个辉煌区单价最高的前六名，正是 COBE 这六套。整个片区的情况在 辉煌公寓 这一页。

还有一件事，我希望你在谈价之前就先读到。如果你是外国买家，这套房的资料里有两行关于外国人配额、互相矛盾的话。完整内容我写在上面的产权栏里，在「这套适合谁」那一节我还会再写一遍。因为到了这个价位，外籍买家是主力，不是补充。

三套分别是：这一套，106.6 平米、三居室三卫，16,000,000 泰铢，合每平米 150,094 泰铢；拉玛九片区 One9Five Asoke-Rama 9 的那套，100 平米、三居室两卫，18,000,000 泰铢，合每平米 180,000 泰铢；以及 Supalai Oriental 素坤逸 39 的那套，140 平米、三居室三卫，23,900,000 泰铢，合每平米 170,714 泰铢。这不是我挑出来衬托这一套的三个例子，而是我手上这个尺寸的全部房源，三个页面用的是同一组数字，互相引用。

先和 One9Five 比，因为这一组最难决定。这一套便宜 2,000,000 泰铢，面积大 6.6 平米，还多一个卫生间。换句话说，你多付两百万，拿到的是更小的面积和更少的卫生间 —— 听上去没道理，除非看清楚这两百万买的是什么。它买的是 350 米到 MRT 拉玛九站，而不是 1.2 公里；买的是拎包入住，而不是 106.6 平米的毛坯；买的是一栋 2022 年交付、已经被真实居住了四年的楼。如果这三件事对你重要，两百万这个价钱是合理的；如果不重要，这一套用更低的价格给了你更大的面积和更多的卫生间。我不替你下结论。那一套的细节在 M05140 房源页。

再和 Supalai Oriental 素坤逸 39 比，数字会更锋利。那一套比这一套大 33.4 平米，贵 7,900,000 泰铢，除下来，增量面积的单价是每平米 236,527 泰铢，明显高于这两套各自的每平米单价。也就是说，那将近八百万的差价，主要不是买面积，而是买「地址在素坤逸 39 巷」。要说完整的是：两套都是毛坯，卫生间都是三个，到地铁站的距离也接近，分别是 1.13 公里和 1.2 公里 —— 都不是步行距离。楼龄方面，那一套是 2020 年的楼。那一套的细节在 M04938 房源页。

那么这一套的便宜，到底拿什么换的？我归纳成四条，每条都能量化。第一，到地铁站的距离是三套里最远的，1.2 公里到 MRT 泰国文化中心站，实际步行约 14 到 16 分钟，路线细节我写在楼盘页里。第二，地址在辉煌区，不是素坤逸 39 巷，也不是拉玛九的写字楼片区，这一点影响的是你转手时的流动性，而不是你买入的时候。第三，106.6 平米的毛坯，要另加一笔资料里没有数字的装修预算。第四，这一条大多数人会想反：这栋楼是三套里最新的，2026 年 5 月交房，也就是你读这一页之前大约三个月。楼新通常是要多付钱的，但它同时意味着三样东西不存在 —— 没有转售价格的历史数据、没有真实租金的统计、没有物业管理处的过往记录可查，而另外两栋楼这三样都有。我认为这一条才是这一套在三套里最便宜的最直接原因。

租金的事我在这里一次说完：这三套里没有任何一套有租金记录，不只是这一套。所以这一页我不给回报率百分比，也不会拿小户型的每平米租金乘成 106.6 平米，因为户型越大，每平米租金一定越低。我的算法写在 曼谷公寓投资出租 那一页；至于这个尺寸的房子为什么少、为什么比小户型难转手，写在 三居室及以上公寓 那一页。

这三行是：KIS 国际学校 1.5 公里、Regent's 国际学校 1.8 公里、拉玛九医院 2.6 公里。对一套 24.5 平米的开间来说，这三行几乎没有分量；但对一套三居室 106.6 平米、买家几乎都是家庭的房子来说，这是永远被最先读到的三行。需要提醒的是，这三个距离都是要开车的距离，不是步行距离。如果你心里已经有目标学校，把名字告诉我，我从项目门口实测一次路线给你，连同早高峰的通勤时间，而不是地图上的直线距离。

被问得最多的那一行是 MRT 泰国文化中心站 1.2 公里，这是这个项目最明显的短板。路线和实际步行时间我已经在 COBE 拉差达-拉玛九 那一页写全了，这里我只补上属于这一套的角度：买 106.6 平米的家庭大多本来就有车，而 Thiam Ruam Mit 路可以直接接上拉差达披色路，所以这 1.2 公里对这一套的日常影响，比它对同楼那套开间的影响小。但它照样影响你的转售价格，因为你的下一手买家读到的是同一个数字，所以我不会把它说轻。同片区的其他选择在 辉煌公寓 这一页。另外，这份清单完全答不上来的是车位：资料里没有写这一套配几个车位，而对一个三居室的家庭来说，这是下定金之前必须有答案的问题，我可以向物业管理处要。