ทำเลย่อยในเขตห้วยขวาง · ถนนคนจีน

คอนโด ประชาราษฎร์บำเพ็ญ: อยู่ริมถนนคนจีนห้วยขวาง ได้อะไร และต้องระวังอะไร

คอนโด ประชาราษฎร์บำเพ็ญ คือคำที่คนค้นเมื่ออยากอยู่ติด "ถนนคนจีน" ของห้วยขวาง ถนนเส้นนี้แยกจากถนนรัชดาภิเษกตรงแยกห้วยขวาง ซึ่งมี MRT ห้วยขวางอยู่ใต้ดินพอดี แล้วทอดไปทางตะวันออกจนชนถนนประชาอุทิศ ตอนนี้ผมยังไม่มีห้องที่ตั้งอยู่บนถนนเส้นนี้โดยตรง หน้านี้จึงเป็นคู่มือระดับถนน: ชีวิตกลางวันกับกลางคืนเป็นอย่างไร ย่านผ่านช่วงรุ่งและช่วงซบมาแบบไหน และห้องขายที่ใกล้ที่สุดในพอร์ตของผมอยู่ตรงไหนครับ

ห้องขายตอนนี้
ยังไม่มีห้องว่างฝากงบไว้ในฟอร์มได้
ค่าเฉลี่ยตลาด
฿120,000ต่อ ตร.ม. (Hipflat)
ให้คิมคัดห้องตามงบ
ภาพประกอบถนนประชาราษฎร์บำเพ็ญ (Pracharat Bamphen) ยามค่ำ ร้านค้าป้ายภาษาจีนเรียงสองฝั่งถนนในเขตห้วยขวางภาพประกอบ

ห้องขาย

ห้องขายที่ใกล้ถนนประชาราษฎร์บำเพ็ญที่สุดในพอร์ตตอนนี้

ห้องด้านล่างเป็นห้องที่ใช้ MRT ห้วยขวางเป็นสถานีหลัก ไม่ได้ตั้งอยู่บนถนนประชาราษฎร์บำเพ็ญเอง ถ้าคุณต้องการห้องบนถนนเส้นนี้โดยเฉพาะ บอกผมในฟอร์มได้ ผมจะเช็กห้องนอกพอร์ตให้ครับ

แสดง 6 จาก 11 ห้อง

คำตอบสั้น

ประชาราษฎร์บำเพ็ญ อยู่เขตอะไร และเหมาะกับใคร

ถนนประชาราษฎร์บำเพ็ญ (Pracharat Bamphen) อยู่ในแขวงห้วยขวาง เขตห้วยขวาง (Huai Khwang Subdistrict, Huai Khwang District) ปลายฝั่งตะวันตกชนแยกห้วยขวางบนถนนรัชดาภิเษก แล้วต่อเป็นถนนประชาสงเคราะห์ฝั่งเขตดินแดง สื่ออย่าง The Nation เรียกย่านนี้ว่าหัวใจของ "ไชน่าทาวน์ใหม่" เพราะร้านอาหาร ร้านค้า และบริการของคนจีนกระจุกอยู่บนถนนเส้นนี้ ทำเลนี้เหมาะกับคนที่อยากเดินถึง MRT ห้วยขวาง (MRT Huai Khwang) ชอบของกินดึก และใช้บริการภาษาจีนเป็นประจำ แต่ไม่เหมาะกับคนที่ต้องการถนนเงียบ หรือคาดหวังว่าย่านจะคึกคักเท่าเดิมทุกปี

เขต / แขวง
เขตห้วยขวาง / แขวงห้วยขวาง
สถานีรถไฟฟ้า
MRT ห้วยขวาง (BL18) ที่ปลายถนนฝั่งรัชดา
ราคาประกาศขายรอบสถานี
ค่ากลางราว ฿96,207/ตร.ม. (ต.ค. 2569)
ห้องขายรอบ MRT ห้วยขวางในพอร์ต
11 ห้อง

ทำเล

ถนนเส้นนี้เริ่มและจบตรงไหน

ภาพรวมของถนนจากปลายหนึ่งไปอีกปลาย ใช้ประกอบตอนเลือกว่าห้องควรอยู่ช่วงไหนของถนน

เขต
เขตห้วยขวาง (Huai Khwang)
สถานีที่เกี่ยวข้อง
MRT ห้วยขวาง (Huai Khwang)
ปลายฝั่งตะวันตก
แยกห้วยขวาง บนถนนรัชดาภิเษก (Ratchadaphisek Road) ตำแหน่งเดียวกับ MRT ห้วยขวาง
ปลายฝั่งตะวันออก
แยกประชาอุทิศ–ประชาราษฎร์บำเพ็ญ จุดเริ่มของถนนประชาอุทิศ (Pracha Uthit Road)
ถนนที่ต่อออกไปฝั่งตะวันตก
ถนนประชาสงเคราะห์ (Pracha Songkhro Road) ในเขตดินแดง
ตลาดและของกิน
ตลาดนัดห้วยขวาง (Huai Khwang Night Market) และร้านอาหารเปิดดึก
โรงเรียนในพื้นที่
โรงเรียนประชาราษฎร์บำเพ็ญ สังกัด กทม.
รถไฟฟ้าในอนาคต
สถานีประชาสงเคราะห์ (OR12) ของรถไฟฟ้าสายสีส้ม (MRT Orange Line) ฝั่งตะวันตก อยู่ถัดไปทางตะวันตกของถนนรัชดา

ขั้นตอน

ถนนคนจีนห้วยขวาง: ช่วงรุ่ง ช่วงซบ และสิ่งที่กำลังจะมา

ลำดับเหตุการณ์จากรายงานที่มีวันที่กำกับ ผมเรียงไว้เพราะมันบอกความเสี่ยงของห้องปล่อยเช่าบนถนนนี้ได้ดีกว่าภาพโฆษณา

  1. คนจีนรุ่นใหม่เริ่มย้ายเข้ามา

    บทความของ Fulcrum (ISEAS) ระบุว่าย่านประชาราษฎร์บำเพ็ญรับผู้ย้ายถิ่นชาวจีนวัยหนุ่มสาวราว 7,000 คนนับจากปี 2556

    ตั้งแต่ปี 2556

  2. ร้านของผู้ย้ายถิ่นนับได้ 95 ร้าน

    การสำรวจปี 2561 ที่ Fulcrum อ้างถึงพบร้านของผู้ย้ายถิ่น 95 ร้าน เช่าอาคารรวม 181 คูหา และรายงานว่า 44 ร้านไม่มีใบอนุญาต ประเด็นใบอนุญาตจึงติดตัวย่านนี้มาตั้งแต่ช่วงขาขึ้น

    ข้อมูลปี 2561

  3. โควิดทำให้ถนนเงียบลงทันที

    บทความเดียวกันซึ่งเผยแพร่เมื่อ 22 มี.ค. 2565 บรรยายว่าพื้นที่กลายเป็น "เมืองร้าง" หลังโควิด

    2563–2565

  4. สถานีตำรวจติดป้ายภาษาจีน

    TCIJ รายงานว่าสถานีตำรวจนครบาลห้วยขวางเพิ่มป้ายภาษาจีน สะท้อนว่าคนจีนกลับมาเป็นผู้ใช้บริการกลุ่มใหญ่ของย่าน

    ราว ม.ค. 2566

  5. ร้านหม่าล่าและหม้อไฟปิดหลายร้าน

    Thai PBS รายงานโดยอ้างผู้อำนวยการเขตห้วยขวางว่าร้านหม่าล่า หม้อไฟ และชาบูจำนวนมากบนถนนประชาราษฎร์บำเพ็ญปิดตัว จากปัญหาการขอใบอนุญาตและการแข่งขันที่สูงเกินไป

    มี.ค. 2567

  6. ราคาอาคารพาณิชย์พุ่ง คนเดิมอยู่ยากขึ้น

    The Nation อ้างคนในพื้นที่ว่าบางอาคารขายกันถึงราว 16 ล้านบาท และคนไทยที่อยู่มานานเริ่มสู้ราคาไม่ไหว ตัวเลขนี้เป็นราคาอาคาร ไม่ใช่ราคาห้องชุด

    ส.ค. 2568

  7. สายสีส้มฝั่งตะวันตกมาถึงสถานีประชาสงเคราะห์

    รฟม. แถลงผ่าน Marketeer เมื่อ 21 ต.ค. 2569 ว่าช่วงบางขุนนนท์–ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยคืบหน้าราว 37% และคาดว่าจะเปิดปี 2573 ซึ่งยังเลื่อนได้

    คาดปี 2573

รายละเอียด

กลางวันกับกลางคืนบนถนนประชาราษฎร์บำเพ็ญต่างกันแค่ไหน

ช่วงกลางวันถนนนี้คือย่านการค้าธรรมดาที่ป้ายร้านเป็นภาษาจีนเกือบทั้งแถว มีร้านแลกเงินและร้านบริการที่คนจีนเป็นเจ้าของ The Nation เล่าว่าคนในพื้นที่บางคนถึงกับเปรียบว่าเป็น "อีกมณฑลหนึ่งของจีน" สำหรับคนที่ย้ายมาจากจีนหรือไต้หวัน นี่คือความสะดวกที่หาไม่ได้ในทำเลอื่นของกรุงเทพฯ

พอตกค่ำ ศูนย์กลางย้ายไปที่ตลาดนัดห้วยขวางและร้านอาหารเปิดดึก ทั้ง PropertyScout และ Thai PBS พูดถึงร้านหม่าล่า หม้อไฟ และชาบูเป็นภาพจำของถนน ข้อดีคือหาของกินได้แทบทุกเวลา ส่วนข้อเสียคือเสียงและคนเดินผ่านจนดึก ซึ่งยังไม่มีแหล่งไหนวัดเป็นตัวเลขให้

ผมจึงแนะนำให้คนที่สนใจ คอนโดประชาราษฎร์ นัดดูห้องสองรอบ รอบแรกกลางวันเพื่อดูแสงและวิว รอบสองหลังสามทุ่มเพื่อฟังเสียงจากถนนจริง ห้องที่หันออกถนนหลักกับห้องที่หันเข้าซอยให้ความรู้สึกต่างกันมาก แม้จะอยู่ในตึกเดียวกัน

เปรียบเทียบ

อยู่ประชาราษฎร์บำเพ็ญดีไหม: ข้อดีกับข้อควรระวังแบบไม่อ้อม

เรื่องข้อดีข้อควรระวัง
การเดินทางต้นถนนอยู่ตรงแยกห้วยขวาง จุดเดียวกับ MRT ห้วยขวางช่วงปลายถนนฝั่งประชาอุทิศไกลสถานีขึ้น ต้องเช็กเป็นตึกๆ
ของกินและบริการตลาดกลางคืน ร้านอาหารดึก และบริการภาษาจีนครบในถนนเดียวร้านเปิดและปิดเร็ว ร้านที่ชอบวันนี้อาจไม่อยู่ปีหน้า
ผู้เช่ามีกลุ่มผู้เช่าชาวจีนเพิ่มจากผู้เช่าคนไทยทั่วไปความต้องการเช่าขึ้นลงตามวงจรธุรกิจของย่าน เห็นได้จากช่วงโควิดและปี 2567
การกำกับดูแลหน่วยงานรัฐเข้ามาดูแลพื้นที่มากขึ้น เช่น ป้ายภาษาจีนที่สถานีตำรวจร้านจำนวนหนึ่งมีปัญหาใบอนุญาตมาตั้งแต่ข้อมูลปี 2561 และยังเป็นเหตุให้ร้านปิดในปี 2567
ราคาราคาประกาศขายรอบ MRT ห้วยขวางต่ำกว่าค่าเฉลี่ยทั้งเขตห้องหน้าตาคล้ายกันในย่านมีมาก ขายต่อต้องแข่งด้วยราคา

ตัวเลขสำคัญ

คอนโดมือสอง ถ.ประชาราษฎร์บำเพ็ญ ราคาเท่าไหร่

ยังไม่มีแหล่งไหนเก็บราคาเฉพาะถนนเส้นนี้ ตัวเลขด้านล่างจึงเป็นราคาประกาศขายในรัศมี MRT ห้วยขวางจาก Propertyhub (ต.ค. 2569, ตัดประกาศซ้ำแล้ว 23 รายการ) เทียบกับค่าเฉลี่ยทั้งเขต เป็นราคาตั้งขาย ไม่ใช่ราคาปิดการขาย

ช่วงล่าง (P25)
฿67,593/ตร.ม.ส่วนใหญ่เป็นตึกที่สร้างมาหลายปี
ค่ากลาง
฿96,207/ตร.ม.รัศมี MRT ห้วยขวาง
ช่วงบน (P75)
฿103,214/ตร.ม.ตึกใหม่กว่าหรือห้องวิวดี
ค่าเฉลี่ยทั้งเขต
฿120,000/ตร.ม.Hipflat ปี 2569

เช็กลิสต์

ก่อนวางมัดจำห้องริมถนนคนจีน ผมเช็ก 6 เรื่องนี้

  • ห้องหันหน้าออกถนนหลักหรือเข้าซอย และเสียงหลังสามทุ่มเป็นอย่างไร
  • ชั้นล่างของตึกหรือคูหาข้างเคียงเป็นร้านแบบไหน มีใบอนุญาตครบหรือไม่ เพราะร้านที่ปิดกะทันหันกระทบบรรยากาศหน้าตึก
  • สัดส่วนผู้เช่าในตึก ถ้าพึ่งผู้เช่าชาวจีนกลุ่มเดียว รายได้ค่าเช่าจะเหวี่ยงตามวงจรของย่าน
  • โควตาต่างชาติของอาคารเหลือเท่าไหร่ หากผู้ซื้อหรือผู้ซื้อต่อในอนาคตเป็นชาวต่างชาติ
  • ระยะเดินจริงจากประตูตึกถึงทางขึ้นลง MRT ห้วยขวาง วัดเองด้วยการเดินตอนเร่งด่วน
  • ประวัติค่าส่วนกลางค้างชำระและงบซ่อมบำรุงของนิติบุคคลอาคารชุด

ถนนเส้นนี้เปลี่ยนหน้าตาเร็ว ร้านเปิดใหม่และร้านปิดตัวสลับกันตลอด ผมเลยให้ลูกค้าตั้งราคาที่รับได้จากผู้เช่าคนไทยก่อน แล้วถือว่าผู้เช่าชาวจีนเป็นโบนัส

— คิม นายหน้าคอนโด ห้วยขวาง

คำถามที่พบบ่อย

คำถามที่พบบ่อย

ไม่เจอคำถามของคุณ? พิมพ์ไว้ในช่องข้อความของฟอร์ม ผมตอบเป็นภาษาไทยหรือจีนก็ได้ครับ

01ถนนประชาราษฎร์บำเพ็ญ ตอนนี้ยังคึกคักไหม ร้านจีนปิดเยอะจริงไหม

ปิดไปจริงในช่วงหนึ่งครับ Thai PBS รายงานเมื่อมีนาคม 2567 ว่าร้านหม่าล่า หม้อไฟ และชาบูหลายร้านปิดเพราะปัญหาใบอนุญาตและการแข่งขันสูง ก่อนหน้านั้นช่วงโควิดก็เคยเงียบจนถูกเรียกว่าเมืองร้าง แต่รายงานปี 2568–2569 ของ The Nation และ TCIJ ยังพูดถึงย่านนี้ในฐานะศูนย์กลางของชุมชนจีน ภาพที่ตรงที่สุดคือย่านยังมีชีวิต แต่ร้านหมุนเวียนเร็ว

02คอนโดแถวตลาดห้วยขวาง เสียงดังกลางคืนไหม

ยังไม่มีแหล่งไหนวัดระดับเสียงเป็นตัวเลขครับ ที่แน่ๆ คือตลาดนัดห้วยขวางและร้านอาหารเปิดถึงดึก ห้องที่หันออกถนนจะได้ยินมากกว่าห้องฝั่งซอย ผมแนะนำให้ไปดูห้องหลังสามทุ่มอย่างน้อยหนึ่งครั้งก่อนตัดสินใจ

03ซื้อคอนโดใกล้ถนนคนจีนเพื่อปล่อยเช่า ผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นใคร

ย่านนี้มีคนจีนรุ่นใหม่ย้ายเข้ามาต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2556 จึงมีผู้เช่าชาวจีนเป็นอีกกลุ่มนอกจากพนักงานคนไทย แต่ความต้องการกลุ่มนี้ขึ้นลงตามวงจรธุรกิจของถนน ผมจึงประเมินห้องจากค่าเช่าที่คนไทยจ่ายได้เป็นฐาน แล้วนับผู้เช่าชาวจีนเป็นส่วนเสริมครับ

04เดินจาก MRT ห้วยขวางไปถนนประชาราษฎร์บำเพ็ญไกลไหม

ต้นถนนอยู่ตรงแยกห้วยขวางบนถนนรัชดาภิเษก ซึ่งเป็นตำแหน่งของ MRT ห้วยขวางพอดี ห้องช่วงต้นถนนจึงเดินถึงสถานีได้ง่าย ส่วนช่วงที่ลึกเข้าไปทางแยกประชาอุทิศต้องดูเป็นตึกๆ ผมยังไม่มีระยะทางที่วัดจริงตลอดสาย จึงไม่ขอเดาตัวเลขครับ

05คอนโดมือสองประชาราษฎร์บำเพ็ญ ราคาเท่าไหร่

ยังไม่มีแหล่งที่เก็บราคาเฉพาะถนนนี้ ราคาประกาศขายในรัศมี MRT ห้วยขวางเมื่อตุลาคม 2569 มีค่ากลางราว ฿96,207/ตร.ม. ช่วงล่างราว ฿67,593 และช่วงบนราว ฿103,214 ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยทั้งเขตที่ราว ฿120,000/ตร.ม. ทั้งหมดเป็นราคาตั้งขาย ราคาปิดจริงมักต่อรองได้อีกครับ

06หาคอนโด ประชาราษฎร์บำเพ็ญ 6 หรือซอยอื่นในถนนนี้ได้ไหม

ตอนนี้ผมยังไม่มีห้องในซอยของถนนประชาราษฎร์บำเพ็ญในพอร์ต แต่รับหาห้องตามซอยที่ต้องการได้ครับ บอกซอย งบ และจำนวนห้องนอนในฟอร์ม ผมจะเช็กประกาศที่ยังขายอยู่ เทียบราคาต่อตารางเมตรกับรัศมีสถานี แล้วส่งรายชื่อที่คัดแล้วกลับไปให้

07ขายคอนโด ถ.ประชาราษฎร์บำเพ็ญ ฝากคิมได้ไหม

ได้ครับ ถ้าคุณมีห้องบนถนนเส้นนี้หรือในซอย กรอกข้อมูลในหน้าฝากขาย ผมจะประเมินราคาจากประกาศในรัศมีสถานีให้ก่อน

เริ่มต้นที่นี่

อยากอยู่ใกล้ถนนคนจีน แต่ไม่อยากเสี่ยงเลือกตึกผิด

บอกงบ จำนวนห้องนอน และว่าจะอยู่เองหรือปล่อยเช่า ผมจะคัดห้องรอบแยกห้วยขวางที่ผ่านเช็กลิสต์เรื่องเสียงและผู้เช่าแล้วส่งกลับไป คุยไทยหรือจีนได้ครับ

  • ผู้ซื้อไม่เสียค่านายหน้า
  • พูดไทยและจีน
  • ดูห้องได้ทั้งกลางวันและกลางคืน
1คุณคือ

2วัตถุประสงค์

3ย่านที่สนใจ (เลือกได้หลายย่าน)

4ประเภทห้อง

ผมใช้ข้อมูลนี้เพื่อประเมินกำลังซื้อเบื้องต้นตามหลักที่ธนาคารใช้ (DSR) เท่านั้น กรุณากรอก รายได้ต่อเดือนหลังหักค่างวดหนี้ที่ผ่อนอยู่ เช่น ค่างวดรถ บัตรเครดิต สินเชื่อบุคคล (ไม่ต้องหักค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน)

12ช่องทางติดต่อเพิ่มเติม (เลือกอย่างน้อย 1)

13ภาษาที่สะดวก

ผมจะติดต่อกลับภายใน 24 ชั่วโมงในวันทำการ

อยากคุยเลย? ทัก LINE @kimbangkokproperty หรือ WeChat arji7880