Lumpini Suite Phetchaburi Makkasan (ลุมพินี สวีท เพชรบุรี–มักกะสัน): ห้องขายงบไม่ถึง 5 ล้านใกล้ใจกลางเมือง

โครงการอยู่ในแบรนด์ลุมพินี สวีท ของ แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN Development) เป็นอาคารเดียวสูง 35 ชั้นบนที่ดินราว 3 ไร่ มีห้องชุด 636 ห้อง แบบห้องมีตั้งแต่สตูดิโอ 1 ห้องนอน ไปถึง 2 ห้องนอน ขนาด 23–61 ตร.ม. FazWaz ระบุว่าสร้างเสร็จเดือนธันวาคม 2561 และเป็นกรรมสิทธิ์แบบ freehold

ส่วนกลางเป็นแบบพื้นฐานที่ครบ มีสระว่ายน้ำ ฟิตเนส ซาวน่าและห้องอบไอน้ำ ห้องอเนกประสงค์ ห้องเด็กเล่น จุดชมวิวบนชั้น 35 รถรับส่ง Wi-Fi ที่ล็อบบี้ ระบบคีย์การ์ด กล้องวงจรปิด และ รปภ. 24 ชั่วโมง ที่จอดรถมี 280 คัน หรือราว 44% ของจำนวนห้อง รวมที่จอดแบบซ้อนคัน ถ้าคุณมีรถ ควรถามเรื่องที่จอดของห้องที่สนใจก่อน

สิ่งที่ผมชอบในโครงการลุมพินีคือการบริหารอาคารที่ผู้พัฒนามีทีมดูแลเอง ทำให้มาตรฐานการดูแลตึกค่อนข้างสม่ำเสมอ ส่วนคำว่า lpn makkasan หรือ lumpini suite makkasan ที่บางคนใช้ค้นหา ก็หมายถึงโครงการนี้ ส่วนคนที่ค้นด้วยคำว่า คอนโด ลุมพินี สวีท เพชรบุรี ก็มาถึงตึกเดียวกัน

ตารางนี้บอกเรื่องเดียวชัดที่สุด คือโครงการที่เดินถึงสถานีได้ภายในราวสามร้อยเมตรตั้งราคาต่อ ตร.ม. สูงกว่า Lumpini Suite อย่างเห็นได้ชัด Ideo Mobi Asoke อยู่ใกล้ MRT เพชรบุรีกว่าเกือบสามเท่า ส่วนสองโครงการ Life ของเอพีอยู่ใกล้ MRT พระราม 9 และเป็นตึกใหม่กว่า

ส่วนต่างราคาต่อห้องคือสิ่งที่ผู้ซื้อ Lumpini Suite ได้กลับมา ถ้าคุณมีรถ ใช้รถรับส่งของโครงการได้ หรือทำงานที่บ้านหลายวันต่อสัปดาห์ ระยะเดินไม่ใช่ต้นทุนทุกวัน ส่วนต่างนั้นจึงคุ้ม แต่ถ้าคุณต้องเดินไปสถานีทุกเช้า ผมแนะนำให้เทียบกับ Ideo Mobi Asoke ควบคู่ก่อนตัดสินใจ

อีกเรื่องที่ควรรู้ คือ Life Asoke–Rama 9 มีห้องมากกว่าสองพันห้องใน 2 ทาวเวอร์ และ Life Asoke Hype มีกว่าพันสองร้อยห้อง Lumpini Suite ที่มี 636 ห้องจึงหนาแน่นน้อยกว่า ลิฟต์และส่วนกลางไม่แน่นเท่า แม้ส่วนกลางจะเป็นแบบพื้นฐานกว่า

ห้องในพอร์ตตั้งราคาต่อ ตร.ม. ต่ำกว่ามัธยฐานของเขตราชเทวีที่ราว ฿151,000 อยู่ชัดเจน เหตุผลหลักคือระยะถึงรถไฟฟ้าที่ไกลกว่าตึกใหม่ติดสถานี และตึกที่อายุเกิน 7 ปีแล้ว ตัวเลขเขตยังรวมคอนโดระดับสูงย่านพญาไทและราชเทวีที่ดันค่าเฉลี่ยขึ้นไปด้วย

ห้อง 2 ห้องนอนที่มีผู้เช่าตั้งราคาต่อ ตร.ม. ต่ำสุดในพอร์ต แม้จะได้วิวสวน ส่วนห้องที่เฟอร์ครบตั้งสูงกว่าราว ฿490,000 ถ้าคุณมีเฟอร์นิเจอร์เดิมอยู่แล้ว ห้องแรกน่าคิดกว่า แต่ต้องรอสัญญาเช่าหมดก่อนจะเข้าอยู่เองได้

โครงการลุมพินีใช้ทีมบริหารอาคารในเครือของผู้พัฒนา ซึ่งเป็นจุดขายที่หลายคนถามถึงในกระทู้ ผมไม่ตัดสินแทนว่าดีหรือไม่ดี เพราะคุณภาพการดูแลตึกขึ้นกับทีมหน้างานและมติเจ้าของร่วมของแต่ละอาคาร สิ่งที่ตรวจได้จริงคือเอกสาร

ตึกที่เสร็จปลายปี 2561 อาจเริ่มมีงานซ่อมใหญ่บางรายการ เช่น ระบบปั๊มน้ำ ลิฟต์ และงานทาสีภายนอก ผมจะขอรายงานการประชุมใหญ่สามัญประจำปีล่าสุด งบการเงินของนิติบุคคล และยอดเงินกองทุนสำรองให้ดู เพื่อดูว่ามีแผนเรียกเก็บเงินเพิ่มจากเจ้าของร่วมหรือไม่

อีกตัวเลขที่บอกสุขภาพของตึกได้ดีคือสัดส่วนเจ้าของร่วมที่ค้างค่าส่วนกลาง ถ้าค้างกันมาก งบดูแลส่วนกลางจะตึงและบริการลดลง ตัวเลขนี้นิติฯ มักให้ได้ถ้าถามอย่างสุภาพผ่านเจ้าของห้อง ผมถามให้ทุกครั้งก่อนลูกค้าวางมัดจำ

แอร์พอร์ต เรล ลิงก์ มักกะสันอยู่ห่างราว 640 ม. เป็นระยะเส้นตรง ทำให้คนที่ต้องเดินทางไปสนามบินสุวรรณภูมิบ่อยไม่ต้องขับรถหรือเรียกแท็กซี่ข้ามเมือง นี่เป็นข้อได้เปรียบที่ตึกส่วนใหญ่ในงบเดียวกันไม่มี

สำหรับคนทำงาน ห้างและสำนักงานใหญ่ในย่านเพชรบุรี อโศก และพระราม 9 อยู่ในระยะขับรถสั้นตามข้อมูล Checkraka ทั้งเซ็นทรัล พระราม 9 เทอร์มินอล 21 และกลุ่มห้างชิดลม ส่วนมหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒก็อยู่ในย่านเดียวกัน ทำให้มีกลุ่มผู้เช่าที่เป็นนักศึกษาและบุคลากร

สิ่งที่ต้องคิดคือถนนเพชรบุรีตัดใหม่เป็นถนนสายหลักที่รถหนาแน่นทั้งวัน ห้องที่หันเข้าถนนจะได้ยินเสียงมากกว่า ห้อง 2 ห้องนอนที่ติดป้ายวิวสวนอาจเงียบกว่า แต่ผมจะยืนยันทิศของห้องจริงให้ก่อนนัดชม

ถ้าสรุปจาก lumpini suite phetchaburi makkasan reviews ที่ผู้ซื้อถามผมบ่อย ข้อดีอันดับแรกคือราคาเข้า สตูดิโอไม่ถึง 2.7 ล้านเป็นราคาต่อห้องที่ต่ำที่สุดในกลุ่มห้องโซนสุขุมวิทและเพชรบุรีที่ผมดูแล ข้อดีที่สองคือ 2 ห้องนอนในงบไม่ถึง 5 ล้าน ข้อดีที่สามคือการเดินทางไปสนามบินด้วยแอร์พอร์ต เรล ลิงก์ เหมาะกับคนที่บินบ่อย

ข้อเสียที่ต้องรู้ หนึ่ง ระยะเดินถึง MRT เพชรบุรีราว 800–900 ม. ไม่ใช่ระยะที่เดินสบายทุกวันในหน้าร้อน สอง ห้อง 2 ห้องนอนขนาดราว 41 ตร.ม. แต่ละห้องนอนจึงเล็ก เหมาะกับคนที่ใช้ห้องที่สองเป็นห้องทำงานหรือห้องแขกมากกว่าครอบครัวที่มีลูกโต สาม ถนนเพชรบุรีตัดใหม่รถหนาแน่น และที่จอดรถมีไม่ครบทุกห้อง